【正文】 福建也尚無(wú)明確文件規(guī)定在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商必須提供這兩份文件。 綜合驗(yàn)收仍須時(shí)日 誤區(qū)：交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商要提供《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)表》。 《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》則必須加蓋福州市公 安消防支隊(duì)公章，樓盤(pán)消防驗(yàn)收若不合格消防支隊(duì)不會(huì)為其簽發(fā)意見(jiàn)書(shū)。 說(shuō)明：《福建省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》包括工程的基本情況，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見(jiàn)并加蓋這些單位的公章。 “合格證書(shū)”并不存在 誤區(qū)：交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商要提供《建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)》和《消防驗(yàn)收合格證書(shū)》。我們的口號(hào)是 快樂(lè)收房，正當(dāng)維權(quán) 收房要看四份文件 .一般來(lái)講，在交房時(shí)，首先必須水通、電通、路通、電梯正常運(yùn)行。而個(gè)別業(yè)主維權(quán)不當(dāng)導(dǎo)致的糾紛甚至也損害了業(yè)主群體的利益。但記者發(fā)現(xiàn)，其實(shí)由于存在地區(qū)差異，一些網(wǎng)絡(luò)的信 息并非通用，甚至還有不少內(nèi)容是錯(cuò)誤的?！边@已成了樓市的一個(gè)怪現(xiàn)象。因此，每到交房，開(kāi)發(fā)商總是如臨大敵，購(gòu)房者也是小心翼翼。 檢查窗戶(hù)開(kāi)啟時(shí)是否碰墻墻面很容易毀壞 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！ 檢查暖氣片、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄是否牢固 檢查每一個(gè)燈和開(kāi)關(guān) 檢查每一個(gè)水龍頭 收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測(cè)表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問(wèn)題就晚了，在司法 實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購(gòu)房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利 收房注意窗戶(hù)合頁(yè)和 水管，毛病不少 快樂(lè)收房正當(dāng)維權(quán) 編者按：承諾縮水、工程有瑕疵、收費(fèi)不合理??近年來(lái)，福州樓市因維權(quán)而產(chǎn)生的糾紛并不少見(jiàn)。不要以為那么大的一塊玻璃上有個(gè)小小的疤痕無(wú)所謂，想想如果你是在買(mǎi)一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。 15 招：開(kāi)關(guān)接口拉一拉 檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。 12 招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童 為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面 30 厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。 9 招：暖氣支管有坡度 暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差 1%。 7 招：保溫不好墻滴水 冬天，房間里的 墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象 (類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴 )，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。 6 招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大 一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。 5 招：頂層住戶(hù)查滲雨 如果買(mǎi)的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。 4 招：輕敲各面聽(tīng)空裂 墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶(hù)同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。 收房十五招 1 招：看“備案”留“兩書(shū)” 新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書(shū)的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 售樓說(shuō)明書(shū)，邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。 易貼便條一疊，寫(xiě)下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方，以便維修人員查找。 收樓日應(yīng)帶裝備 帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。 問(wèn)：目前大都是房產(chǎn)局下屬的實(shí)測(cè)大隊(duì)出具實(shí)測(cè)報(bào)告，給業(yè)主一個(gè)簡(jiǎn)單的報(bào)告，僅有如總面積、分?jǐn)傁禂?shù)等內(nèi)容，如果業(yè)主需要更詳細(xì)地了解情況，大隊(duì)是否有義務(wù)提供材料？ 答：沒(méi)錯(cuò)。因此一旦出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主可以找稅務(wù)局進(jìn)行處理，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的行為已經(jīng)涉及到代行稅務(wù)局職責(zé)的情況，可按照《稅收征收管理法》進(jìn)行處罰。 秦兵律師答讀者問(wèn) 問(wèn)：如果開(kāi)發(fā)商不向稅務(wù)局轉(zhuǎn)交業(yè)主的公共維修基金和契稅，怎么辦？ 答：將公共維修基金和契稅交給開(kāi)發(fā)商，是業(yè)主的一種委托行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的委托行為是可以隨時(shí)撤銷(xiāo)的。 招數(shù)滯留二三小時(shí)秦律師還提醒業(yè)主，收房時(shí)盡量在自己的房屋里滯留二三個(gè)小時(shí)，仔細(xì)檢查，否則極容易造成日后的問(wèn)題。秦律師解釋說(shuō)，首先大家先成立代表小組，共同簽訂集體收房協(xié)議，由代表與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取先查看認(rèn)為最容易發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的房屋。最好的途徑是業(yè)主們組 織起來(lái)，進(jìn)行集體收房。 當(dāng)你發(fā)現(xiàn)自己掉進(jìn)了一個(gè)購(gòu)房陷阱，不愿入住，這時(shí)候你可要小心了，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可能反過(guò)來(lái)向業(yè)主追究責(zé)任，所以千萬(wàn)別一個(gè)人與開(kāi)發(fā)商較勁，吃虧的只能是自己。 招數(shù)集體收房好處多秦兵強(qiáng)調(diào)，收房過(guò)程中第一 位的就是質(zhì)量問(wèn)題，如果質(zhì)量不好，那可能持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，如果一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主自身無(wú)法入住外，甚至想轉(zhuǎn)賣(mài)也很困難。 秦律師說(shuō)，如果你感覺(jué)房屋尺寸不正確，可以在市場(chǎng)上買(mǎi)到《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，并依據(jù)規(guī)范讓有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢測(cè)。 招數(shù)親自盯牢面積測(cè)量一般的，業(yè)主買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)提供一個(gè)實(shí)測(cè)表，注明了樓層建設(shè)面積、公攤面積、陽(yáng)臺(tái)面積多少等，但它卻是不符合法律規(guī)定的。在講課中，秦律師給業(yè)主們出了一招，收房的最佳時(shí)間應(yīng)該是下過(guò)大雨之后的 7－ 9 天，因?yàn)橄掠旰蠓课萑绻霈F(xiàn)漏水情況，將在一個(gè)星期左右滲透樓層。 如果業(yè)主辦完手續(xù)再看房，開(kāi)發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開(kāi)發(fā)商就認(rèn)定“你已經(jīng)認(rèn)為房屋沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問(wèn)題，在法院訴訟當(dāng)中這也成為了對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的憑證。 用戶(hù) 不能等到手續(xù)都辦完后再去看房子，而是在此之前看房，這是至關(guān)重要的。但僅此 5項(xiàng)，并不意味著真正符合建設(shè)部頒布的強(qiáng)制性規(guī)范。自此，“華夏周末講堂”系列活動(dòng)也正式展開(kāi)。雖然在簽訂合同里有一系列事宜，如交付、辦理所 有權(quán)證、保證房屋維修、物業(yè)管理等問(wèn)題，但收房在其中是非常重要的環(huán)節(jié)。 下雨后 79 天為最佳收房時(shí)間 買(mǎi)房本是件高興的事兒，但現(xiàn)在許多人購(gòu)房后就發(fā)現(xiàn)了諸多隱患，這主要是因?yàn)樵谑辗繒r(shí)沒(méi)用心。用小錘仔細(xì)敲擊需檢查處，不過(guò)應(yīng)拿捏好力度，否則驗(yàn)樓可能變成拆樓了。因此，要做精明、通 氣的好業(yè)主，收樓時(shí)別忘了帶貼紙。 備忘貼紙 驗(yàn)樓時(shí)，業(yè)主多多少少會(huì)發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認(rèn)真填寫(xiě)維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問(wèn)題的地方貼上備忘貼紙，具體說(shuō)明問(wèn)題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場(chǎng)檢修。檢查廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)的地面有無(wú)坑坑洼洼，去水是否順暢，潑上大量的水便知道，礦泉水瓶子的用處就在這了。收完樓，所有資料都齊了，自家房子的“檔案”也建立起來(lái)了，要拿什么，在文件夾里翻翻就找到，整齊清楚，一目了然。 買(mǎi)個(gè) 40 頁(yè)以上的插頁(yè)式文件夾則很妥當(dāng)。 其實(shí)門(mén)扇的底板也很重要，特別是廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)這些潮濕的地方，門(mén)扇底板沒(méi) 封好則容易滲水，門(mén)易發(fā)黑、變形。這時(shí)候，化妝鏡就大顯身手了。 “人”字鋁梯 扛把梯子去收樓，好似很夸張，但細(xì)想，驗(yàn)樓時(shí)需要爬高檢查的地方真不少：天花板有無(wú)空鼓，空調(diào)插座，柜頂，藏在廚廁天花里的給、排水管，都需要檢查。至于地面是否平整，接縫是否太寬，灰縫是否飽滿，這些技術(shù)性不高的細(xì)節(jié)，一般人都懂看。先把乒乓球放在地面，若乒乓球順勢(shì)滾到地漏處，那就 very good 了；輕推一下也能過(guò)去的，也可收貨；要是乒乓球到處亂跑，甚至倒著走，當(dāng)然不收貨了。光專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)就聽(tīng)得你“暈菜”。 收樓八件寶 乒乓球 廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)地面的“去水”是否順暢很 重要。為增強(qiáng)透明性，開(kāi)發(fā)商應(yīng)有公攤部位的詳細(xì)資料供業(yè)主查閱。這種情況如果只發(fā)生在部分戶(hù)型，尚屬正常；如果普遍存在，則測(cè)量錯(cuò)誤和開(kāi)發(fā)商修改圖紙的可能性都會(huì)存在。 另外，誤差的產(chǎn)生小部分原因還是測(cè)量法規(guī)的不完善造成的。 當(dāng)然，一個(gè)重要原因是開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中修改圖紙，會(huì)造成預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積存在較大差異。誤差是如何產(chǎn)生的呢？ 首先，從圖紙到現(xiàn)房存在誤差環(huán)節(jié)。應(yīng)該說(shuō)，再也沒(méi)有比面積更讓購(gòu)房人揪心的了，可許多小區(qū)的糾紛也都因面積而起。 建議： 購(gòu)一手商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。 地下、機(jī)械車(chē)庫(kù)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，應(yīng)基本等同于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 目前，市政管、物價(jià)局不久將出臺(tái)停車(chē)收費(fèi)規(guī)范，小區(qū)道路也在規(guī)范之中?？烧駟?wèn)題 4 中所講的，《公約》一般都在入住時(shí)才簽，也就沒(méi)有了 協(xié)商的空間。 問(wèn)題 5：停車(chē)費(fèi) 對(duì)于停車(chē)費(fèi)，目前北京市只是在 196 號(hào)文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車(chē)位每月為 150 元／個(gè)。要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理保 證金也好、水電保證金也好，如何運(yùn)作應(yīng)該看購(gòu)房時(shí)所簽《住宅使用管理維修公約》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》 )中如何約定，只是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商一般都在辦理入住時(shí)才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒(méi)有選擇權(quán)。從這個(gè)角度講，提前收取物業(yè)管理費(fèi)有其合理性。也就是說(shuō)，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。 問(wèn)題 4：物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。 制證費(fèi) 5 元、 10 元，收個(gè)成本費(fèi)即可。 一般一套房子的管理費(fèi)以一二百元左右為宜。 據(jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對(duì)目前混亂的市場(chǎng)加以規(guī)范。 一方面，國(guó)家和北京市均沒(méi)有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)，往往回答還是亂收費(fèi)；另一方面，裝修過(guò)程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問(wèn)題都會(huì)對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會(huì)對(duì)公共部位造成磨損。只要開(kāi)發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。當(dāng)然，也不排除部分開(kāi)發(fā)商占用資金的可能。管委會(huì)成立 前，基金使用由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計(jì)劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)審定后實(shí)施。在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，按購(gòu)房款的 2%足額交納。 問(wèn)題 2：公共維修基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 代辦費(fèi) 不宜超過(guò) 1000 元。 不過(guò)，在實(shí)際工作中，如果開(kāi)發(fā)商一家一家辦理，就會(huì)給征收部門(mén)帶來(lái)很多麻煩，所以一般都是開(kāi)發(fā)商代業(yè)主集體辦理。 所以，除非業(yè)主認(rèn)可，否則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)迫購(gòu)房人提前交納，更無(wú)權(quán)強(qiáng)行代辦。 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。 F、再次測(cè)量，這一步可能會(huì)在最前面，因?yàn)榉课輰?shí)際面積可能和購(gòu)房合同產(chǎn)生出入，多退少補(bǔ)，你事先測(cè)量了心里才有數(shù)，海悅居 4 單元的 2 號(hào)戶(hù)型 好像面積多了，需要業(yè)主補(bǔ)錢(qián)（我朋友就補(bǔ)了幾百塊） 收房之收費(fèi)篇 如果說(shuō)在很多項(xiàng)目中，入住糾紛的發(fā)生存在百分之百必然性，那導(dǎo)火索之一往往就是收費(fèi)，雜七雜八，入住前業(yè)主掏的錢(qián)少則二三萬(wàn)，多則四五萬(wàn)，且規(guī)定 不交費(fèi)就不給鑰匙 。據(jù)說(shuō)曉月有些樓是普通鑰匙，海悅居有普通和房主鑰匙之別） C、領(lǐng)取贈(zèng)品（我們是一個(gè)電熱水 壺，小的，賓館燒開(kāi)水那種，質(zhì)量很一般，足以見(jiàn)曉月的吝嗇）、水卡（智能水表專(zhuān)用）、信箱鑰匙、兩書(shū)（房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，是在一起的不要以為是 2 本喲）、防盜門(mén)的保險(xiǎn)（美心送的），好像沒(méi)有了，不記得了 D、哦，最重要的是要開(kāi)發(fā)票，房屋全款喲，幾十萬(wàn)的銀子一下子就變成一張紙飛飛了， 55555 E、檢查水電氣的開(kāi)通情況，一般電是通的、氣需要裝修完畢通知物業(yè)讓天然氣公司來(lái)開(kāi)通，水需要自己先買(mǎi)（管內(nèi)有部分，是物業(yè)輸入的便于水管試壓和做閉水測(cè)試，購(gòu)買(mǎi) 100 元左右基本上裝修都?jí)蛄?，大房子?dāng)然要多買(mǎi)點(diǎn)，在長(zhǎng)江大 橋南橋頭隧道旁的水廠購(gòu)買(mǎi)，也可以讓物業(yè)代買(mǎi)，不過(guò)每月好像只有 2 天代買(mǎi)，接房時(shí)物業(yè)會(huì)介紹的），直飲水總開(kāi)關(guān)在廚房，隨時(shí)可以試通水沒(méi)有，溫泉水也是一樣的，你問(wèn)閉路和網(wǎng)絡(luò)？倒！麻煩你抱一個(gè)電視去試吧。 接房 接房時(shí)，須繳納 5 通費(fèi)（我也曾經(jīng)咨詢(xún)過(guò)，國(guó)家都有規(guī)定不準(zhǔn)交 5 通了，但是好像不得行，上了 js 的當(dāng)了 哦不是說(shuō)斑竹喲）、辦理住戶(hù)卡、所以 ① 帶錢(qián)（信用卡也行，遇到停電就只有繳現(xiàn)金了，呵呵！廢話）； ② 常住人口 5 寸彩照每人 2 張（把爸爸媽媽、姐姐哥哥、孩子統(tǒng)統(tǒng)帶去吧，反 正不要錢(qián)，以后大家出入小區(qū)就不會(huì)被保安阻攔了，嘻嘻）； ③ 業(yè)主（若是 2 人）身份證復(fù)印件各 2 份（現(xiàn)場(chǎng)復(fù)印也行，不過(guò)我們接房時(shí)復(fù)印機(jī)掛了， 5555，最好多帶幾張，因?yàn)闀栽潞徒ㄐ新?lián)辦，業(yè)主可以辦一張建行的信用卡，便于交物管費(fèi)、水電費(fèi)之類(lèi)的）； ④ 前期買(mǎi)房時(shí)的發(fā)票或收據(jù)（如首期款等）、按揭合同、購(gòu)房合同； ⑤ 當(dāng)然還要帶人，誰(shuí)？就是買(mǎi)房的人三，如果是 2 個(gè)人的名字， 2 個(gè)人都要到，好按手印什么的，不過(guò)回頭也可以補(bǔ)，就怕物管刁難你。 ，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； （底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； （含擋板墻墻體面積〕的一半計(jì)算建筑面