【正文】 ，開發(fā)區(qū)增幅大，故局部房價上漲速度較快。（一）城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房價進(jìn)一步上升。從整個市場看，土地及市場供應(yīng)充足，導(dǎo)致競爭進(jìn)一步加劇。2006年3月15日煙臺市土地掛拍總面積176平米，總建筑面積達(dá)294萬平米。土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場競爭土地供應(yīng)總建筑面積176萬m2294萬m2經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。六、煙臺市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。小結(jié)：從近兩年房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)來看，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量均有較大幅度上升，市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁、交易活躍，整體市場銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，但樓盤開發(fā)、營銷水平等方面有待進(jìn)一步提高。煙臺市整個房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開發(fā)的海天名人廣場、南山集團(tuán)開發(fā)的南山世紀(jì)城成為當(dāng)?shù)卮硇詷潜P；但有的開發(fā)商還停留在較低級開發(fā)層面上，對市場營銷不太重視且樓盤推廣途徑有限，從而制約項目銷售。通過對各種檔次樓盤的實地走訪發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對的消費群體各有不同，目前整體銷售情況良好。市場物業(yè)檔次、價格差異較大，但整體銷售情況不錯。近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。由此可見，近兩年煙臺市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量已超過100萬方，加上已營業(yè)的商業(yè)場所及尚待開發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大。商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大。據(jù)統(tǒng)計，2006年5月份煙臺房屋銷售價格比4月份增長1％。2005年全市商品房平均售價達(dá)每平方米2649元，同比增長12%，其中住宅2523元/平方米，增長16%。（3）2004年商品房銷售首次超過竣工面積；2005年銷售面積達(dá)到440萬㎡，其中住宅面積399萬㎡，整個房地產(chǎn)市場需求兩旺，交易活躍。（資料來源：煙臺市統(tǒng)計局網(wǎng)站、煙臺市建設(shè)信息網(wǎng)、山東省招遠(yuǎn)市信息網(wǎng)絡(luò)中心）（1），%，開發(fā)投資額快速增長。房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)逐步上揚(yáng)（目前數(shù)據(jù)只能統(tǒng)計到2006年）——2004年2005年2006年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資52億元242．87億元施工面積815萬平方米1050萬平方米2532．54萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米1168．41萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米（資料來源：煙臺市土地局網(wǎng)站信息）2005年煙臺市共掛牌（拍賣），土地供應(yīng)量充足。土地交易面積總建筑面積2006年土地供應(yīng)在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模擴(kuò)大等諸種因素共同作用下，而萊山區(qū)房地產(chǎn)正處于快速上升時期。中心居住區(qū)規(guī)劃：為避免萊山區(qū)現(xiàn)有狹長地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘區(qū)過高的人口密度，預(yù)計容納人口８萬，從而實現(xiàn)對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)輻射和拉動消費，尤其是大學(xué)城。東側(cè)緊鄰體育公園建設(shè)煙臺新城市中心標(biāo)志———世貿(mào)中心，南臨煙大三期、三?？萍紙@和濱州醫(yī)學(xué)院，直面黃海和鳳凰山，輔以濱海路、觀海路和銀海路三條交通干道，交通便利。以濱海路為背景、在煙臺大學(xué)、工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院和中國農(nóng)業(yè)大學(xué)等高校環(huán)繞下，萊山行政中心、世貿(mào)中心和體育公園等建設(shè)讓未來萊山中心區(qū)充滿了現(xiàn)代、文化氣息。規(guī)劃依托高校云集的大學(xué)城為背景，將城建工程穿插其中，既提升了城區(qū)文化內(nèi)涵，又以高?？萍纪苿赢a(chǎn)業(yè)建設(shè)，實現(xiàn)城建雙贏。在政府高起點規(guī)劃及優(yōu)越的居住環(huán)境等眾多因素共同影響下，萊山區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，備受開發(fā)商與購房者的關(guān)注，已成為煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)熱土。自2000年市政府搬遷，萊山區(qū)已逐漸成為煙臺市行政、居住、文化、教育中心。整個區(qū)域擁有很好的海景資源優(yōu)勢。 （資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報）2006年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。 2006年 2005年 （2）社會消費品零售總額增長幅度較大2004年根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。 %（資料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費支出占消費支出的比例較小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 % 2494 恩格爾系數(shù) % % % 居住消費支出比重 3138 2809 —— 人均生活支出（元） 5347 4660 4120 人均純收入（元） %農(nóng)村居民 居民存款繼續(xù)增長，市場消費需求未充分釋放。 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對較少，房地產(chǎn)市場還有較大的需求空間； 社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛； 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強(qiáng)； 居民消費能力概述：,。,。,%,%。%，；%。 6053（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計公報）三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速(2007年政府?dāng)?shù)據(jù)未公開)，%；，%；，%。 4719（美元）2007 GDP2006 （2）2007年煙臺市人均GDP——（1）煙臺市GDP煙臺市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長。 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大； 財政實力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)； 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的地位； 煙臺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長，2005年煙臺市GDP總量已超過濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位； 二、城市經(jīng)濟(jì)概述：煙臺市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺空港已與國內(nèi)外48個城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個航班。 海：煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢。 %城市交通煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 200 %2007年（萬人） %2006年（萬人） ——2005年（萬人） 增長率2004年（萬人） 城市人口 城市人口年份全市設(shè)鎮(zhèn)94個，街道辦事處48個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。 煙臺市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。 從城區(qū)面積與人口規(guī)模看，煙臺市已屬于山東省大城市行列； 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?一、煙臺城市概況概述：（6）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位城市性質(zhì)定位：煙臺市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國際性港口城市。：外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)；岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán) 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團(tuán)；建設(shè)各組團(tuán)自然隔離帶，有機(jī)聯(lián)系；?nbsp。 以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。（5）具體規(guī)劃山海結(jié)合，組成煙臺濱海組團(tuán)