【正文】 市場；機場路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場群；黃石路、機場路段的汽配、汽車用品特 色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場；白云大道飲食長廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀的分布。如今的河南市民，購物再也不 用到 “河北 ”了。 (四 )經(jīng)營特色：專業(yè)市場與時尚購物街 “齊頭并進 ” 海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著 “寧要河北一張床，不要河南一間房 ”的說法。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來商鋪成交均價較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大的特點：如 99 年比 98 年上長了 %，但比 2020 年下降了 %；2020 年比 2020 年上升了 %， 2020 年又比 2020 年下降了 %；而 2020年卻比 02 年下降了 %，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進，從而拉低了商鋪的成交均價。 (三 )價格特征：波動較大 據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價格為 350650 元 /平方米之間，首層商鋪售價如江南西路潤匯大廈 為 2700033000 元 /平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪租賃價格在 150250 元 /平方米之間，售價在 2020030000 元 /平方米之間。 1998 至 2020 年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出 萬平方米，形成 “供大于求 ”的局面。 (二 )供求態(tài)勢：供大于求 歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔任著 “工業(yè)區(qū) ”的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來，隨著 “大廣州 ”概念的確定及 “城市化 ”進城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場風生水起，商鋪市場的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列(見 “對比分析 ”部分 )。麗影華庭商業(yè)廣場則是目前海珠區(qū)東部最大的購物場。 在海珠區(qū)中部，地鐵二號線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙樓商場全部消化，中大布匹市場也升級換代；濱江中路一帶則由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū) “酒吧一條街 ”。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得 “全國購物放心一條街 ”的美譽；江南大道北的 “婚紗一條街 ”更是成行成市，遠近聞名。 以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會展中心為核心的東部商業(yè)板 塊。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、火車站一帶的服裝批發(fā)市場，亦都秉承其由來已久的經(jīng)營歷史，且不斷的 “升級換代 ”。 “食在廣州、食在荔灣 ”，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風雅習(xí)俗。 (四經(jīng)營特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合 荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點。綜觀荔灣區(qū) 19982020 年上半年 的價格走勢， 19982020 年一走呈下跌趨勢；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。 (三 )價格特征：租售價格差距大 荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價格呈現(xiàn)出 “天壤之別 ”的特點： 以步行街及專業(yè)市場最貴，如下九路步行街，其首層租賃價格在 5001500 元 /平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價高達 10 多萬元 /平方米；專業(yè)市場如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場，其首層的租賃價格亦在 600 元 /平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場，首層的租價在 200350 元 /平方米之間。；荔灣區(qū)商鋪成交量為 萬平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為 %。但隨著 “大廣州 ”及 “廣佛都市圈 ”概念的形 成，北面依托原有的專業(yè)市場，便利的交通，隨著新大新的進入及大型娛樂休閑綜合場動感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。 (一 )分布特征：南北并駕齊驅(qū) 荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、西場電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場、名匯廣場、十甫名都、華寶廣場等綜合性購物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。主要經(jīng)營的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營方式是批發(fā)，主要客戶是個體專業(yè)戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達 20 萬人次以上，貨流量達 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在 500 平方米以上，清吧經(jīng)營性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為 80~400 平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長堤一帶的酒吧經(jīng)營范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉 OK、表演 SHOW、 DISCO 功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉 OK 的酒廊占整體酒吧數(shù)量的 50%，帶卡拉 OK 功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場 13 整層裙樓約 3000 平方米、 ET太空城 13 層中空約 1萬平方米。 長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道 ,而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為 萬元 /平方米 (以建筑面積計算 )，租賃價為 800900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是 8萬元 /m2 和 530 元 /m2。 在政府打造一德路，實現(xiàn)一德路商業(yè)的升級換代，從而以 “入室經(jīng)營 ”代替以往的室外零散經(jīng)營的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展連體構(gòu)成一個區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來，進而構(gòu)成廣州第一大商圈。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場、名盛廣場和五月花廣場；加上北京南路籌建中的 “韓大門 ”綜合購物中心，和以國外零售業(yè)為賣點的商廈，北京路將成為大型購物商廈的集聚地。巨額的回報，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在 1000 元以上，位置較好的每平方米在 20203000 元之間，而地點最好的一些商鋪更超過 5000 元／平方米。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛 蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪最密集、人流最集中的商業(yè)街，素有廣州的 “黃金商圈 ”之稱。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達 20 萬人次以上，貨流量達 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。一德路 ——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為 萬元 /平方米 (以建筑面積計算 )，租賃價為 800900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是 8 萬元 /m2 和 530 元 /m2。 (三 )價格特征 從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示 (見下表 )， 19982020 年上半年，越秀區(qū)商鋪成交均價為 21163 元 /平方米，高出全市原八區(qū)的 12556 元/平方米將近 1000 元，位居全市成交價格榜首，越秀 區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢地位凸顯無疑。商鋪市場的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，同時帶動了二手市場也非常紅火。 2020年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場、廣百新翼玩具城、光明廣場等。 (二 )供求特征 越秀區(qū)商鋪市場 1998 年至 2020 年的批出量為 萬平方米，占全市 (原八區(qū) )批出量的 %，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。 越秀區(qū)的北京路步行街遠近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百 (廣百新翼 )一南一北 “鎮(zhèn)守 ”北京路，即將交會使用的北京大廈裙樓商場、光明廣場和在建中的明盛廣場亦緊挨北京路，而億安廣場和北京華聯(lián)購物中心 (中旅商業(yè)城 )所在地段亦形成購物熱點場所。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有 298 家臨街商鋪，其中步行街上有 183家，商業(yè)利用率高達 100%。 (一 )分布特征 越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路 (四路、五路、六路 )、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專業(yè)市場臨街商鋪并存的局面。 作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有 2020 多年的文化積淀，同時也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽為 “璀璨明珠，黃金寶地 ”。市場既有廣州 “三多軒 ”、粵雅齋等老字號，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價值。因治理整頓火災(zāi)隱患，于 2020 年搬遷至珠光街萬?；▓@空置工地。 仰忠街精品市場開發(fā)于 1983 年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍 頭，經(jīng)營業(yè)戶 1 0 0 0 多戶，主要經(jīng)營手機、 BP 機及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場。 (五 )專業(yè)市場 東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個獨具特色的專業(yè)市場： 海印電器市場位于海印橋的北面，經(jīng)過近 十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有 22 個各類專業(yè)市場，以 “海印 ”品牌為標志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達600 元／平方米 ?月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪租亦高達 650 元／平方米 ?月。 中山三路經(jīng)過路段擴闊后遺失了一大批年代已久的老字號店鋪，中華廣場等商業(yè)物業(yè)肩負起維系該 路段商業(yè)氛圍的重擔，租金水平也一路上升。 (四 )綜合商場 ——漩渦效應(yīng) 作為商業(yè)發(fā)展的 “領(lǐng)頭羊 ”，綜合商場的興起，除了對原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經(jīng)營理念和特色，與傳統(tǒng)方式進行良性競爭。大型綜合商場首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300 元 /平方米 ?月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場、淘金路的麗柏廣場等。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。但其商業(yè)中 心的地位并未受到影響，新建大型商場仍然