德陽(yáng)世紀(jì)花園媒介推廣初案-10doc-地產(chǎn)綜合-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 16:01本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)?？?、德陽(yáng)日?qǐng)?bào)、成都商報(bào)夾報(bào)、二重集團(tuán)報(bào)、東電集團(tuán)報(bào) 立體媒體：德陽(yáng)電視 2臺(tái)、旌陽(yáng)電視臺(tái)、手機(jī)信息 三、媒介分工： 德陽(yáng)日?qǐng)?bào)：發(fā)布時(shí)間： 10月 28 日 5 發(fā)布版面： 1/2版 發(fā)布主題：世紀(jì)花園熱辣開盤 發(fā)布內(nèi)容： 銷售 “放心房 ”及 “放心服務(wù) ”宣言（詳情將在開盤儀式上及 10月 29 日德陽(yáng)日?qǐng)?bào) 整體思路：建議樓盤應(yīng)是品質(zhì)、品位、品牌三品為核心的立體營(yíng)銷路線，并對(duì)世紀(jì)花園的居家生活方式進(jìn)行深度詮釋，營(yíng)造出一種現(xiàn)代居家理念和生活方式，結(jié)合市政規(guī)劃以此提升項(xiàng)目附加值，并抓住部委整治的契機(jī)，推出承諾“放心房”“放心服務(wù)”活動(dòng)，聘請(qǐng)業(yè)主、消協(xié)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，邀請(qǐng)主管部門監(jiān)督，舉辦有獎(jiǎng)主題征文，開展主題討論，通過(guò)活動(dòng)為產(chǎn)品增加附加值，提升企業(yè)形象，為電梯公寓的銷售積淀品牌，再附加環(huán)境、配套、物業(yè)、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目推廣及廣告支撐點(diǎn)。 以世紀(jì)花園打動(dòng)客戶，通過(guò)綠意生活、卓越品質(zhì)、區(qū)域價(jià)值、人性服務(wù)把世紀(jì)花園的形象上升到社會(huì)的一個(gè)高度，以專題文章和報(bào)眉的誠(chéng)信廣告為形象鍍彩。 一、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主訴定位： 定位支撐點(diǎn)： 目標(biāo)客戶的界定 以居家生活觀念新說(shuō)方式讓消費(fèi)者認(rèn)知世紀(jì)花園新的居住生活，并通過(guò)訪談，邀請(qǐng)消費(fèi)者、主管領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商等談什么是都市人的居家生活方式。 （ 4）、 為配合 此次系列硬性廣告宣傳，擬計(jì)劃新聞、專題同步宣傳，宣傳形式采用訪談、專題系列等形成多方位多渠道多角度的報(bào)道世紀(jì)花園，并在報(bào)眉位置設(shè)計(jì) 54CM2報(bào)眉廣告，廣告內(nèi)容包括世紀(jì)花園效果圖、售房電話，傳遞興盛房產(chǎn)誠(chéng)信為本的開發(fā)理念。達(dá)到主題宣傳深化的目的，并支撐世紀(jì)花園的銷售定價(jià)。而這部分成功人士在物質(zhì)需求得到滿足后，需要在精神上得到滿足即健康的生活成為他們對(duì)住 4 宅的最重要的需求無(wú)素，這也是馬斯洛對(duì)人的需求的階段性的正確分析。世紀(jì)花園在前期的眾多宣傳中，結(jié)合開盤應(yīng)該主推純住宅，包括在硬性廣告中以主題形式和純住宅專題形式推出，并推出首家循環(huán)河水住宅。 （ 1）、首先引導(dǎo)居家消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，讓消費(fèi)者認(rèn)知這種新的居家觀。 六、 世紀(jì)花園營(yíng)銷推廣思路 世紀(jì)花園作為興盛房產(chǎn)潛心打造的德陽(yáng)標(biāo)志性純住宅樓盤，也是德陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)高層電梯公寓精品樓盤，加之世紀(jì)花園分 2期開發(fā)，所以 ，其 1期除了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)利潤(rùn)外，更重要的是項(xiàng)目品牌的積累和企業(yè)品牌的積淀，世紀(jì)花園一期采用先造景后建房的開發(fā)模式，前期投入較大，所以，獲取消費(fèi)者認(rèn)知認(rèn)同不僅是產(chǎn)品忠誠(chéng)度的需要，也是企業(yè)資本運(yùn)作的需要。 在硬件配套方面，港灣麗景更完善，而世紀(jì)花園的純居住定位更適合此區(qū)域樓盤目標(biāo)消費(fèi)群的定位，所以在營(yíng)銷推廣上，世紀(jì)花園應(yīng)抓住純住宅和小戶型以及準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)推廣。 從目前情況看，世紀(jì)花園必須加強(qiáng)營(yíng)銷推廣，在準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)使住宅銷售率達(dá)到 80%，這必須通過(guò)對(duì)賣點(diǎn)的挖掘，營(yíng)造樓盤的附加 值和客戶的期望值，使這種值與樓盤的定價(jià)相近，這也是本階段營(yíng)銷售推廣的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。 而港灣麗景是由多幢多層住宅、 1 棟小高層和 1棟 32層電梯公寓組成，擁有旌湖水景和寬 70 米的綠化帶等環(huán)境資源，并且有口岸和自身配套優(yōu)勢(shì)。最終只有通過(guò)合理有效的銷售方式回籠資金，降低財(cái)務(wù)成本，從而以最小的動(dòng)態(tài)投入獲取最大的靜態(tài)利潤(rùn)。雅園等竟?fàn)幤焚|(zhì)樓盤，形成中高檔住宅 開發(fā)區(qū)，但高科技產(chǎn)業(yè)園雖是優(yōu)勢(shì)但又是缺點(diǎn)，加之樓盤配套欠缺，瑕難掩蔽，所以尚未在購(gòu)房者心中形成共識(shí)。 五、 營(yíng)銷環(huán)境分析與論證 政治環(huán)境：西部大開發(fā)，中國(guó)加入 WTO，德陽(yáng)的第三次規(guī)劃，集資房、二套住宅的取締為房地產(chǎn)帶來(lái)一些利好消息。 看重樓盤的升值前景。 3 年齡大多為 28—60歲。 物質(zhì)正得到一定滿足，具有較高的精神追求。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶注冊(cè)資金為 30 萬(wàn)元以上者 四、 目標(biāo)消費(fèi)者的心理行為分析 具備一定貨幣支付能力。 均價(jià)總房?jī)r(jià)約 162929元左右（ 30 年 8成按揭付款） → 每年支付 萬(wàn)元 → 月支付 583元 → 購(gòu)房者收入分配（ 30%為衣食； 15%為子女； 15%為應(yīng)急存款； 40%為購(gòu)房） → 家庭月收入為 — → 年收入 —萬(wàn)元。 第二部份 營(yíng)銷推廣 一、營(yíng)銷的目的 挖掘銷售客戶，并通過(guò)漸遞性地發(fā)掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，打動(dòng)客戶，爭(zhēng)取銷售的瓶頸突破，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)品到貨幣”的轉(zhuǎn)化，為二期打下基礎(chǔ)。 項(xiàng)目所處位置既是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)又是項(xiàng)目的劣勢(shì)，交通配套、生活配套、醫(yī)療配套、教育配套相對(duì)缺乏。 B、劣勢(shì)： 項(xiàng)目的規(guī)劃超前，電梯公寓的消費(fèi)意識(shí)尚需引導(dǎo)。 （ 1） 音樂(lè)廣場(chǎng)（ 2） 1個(gè)兒童嬉水池 、景觀游泳池 （ 3）夏日涼亭、別致廊橋 （ 4）噴泉、疊水 智能配套系統(tǒng)完善超前。 內(nèi)環(huán)境：小區(qū)以純住宅的開發(fā)理念，打造水景園林建筑、流動(dòng)風(fēng)景空間 （水與每棟建筑相融合，與生命共呼吸），高層、多層相得益彰，這些是本案所推崇的幾大賣點(diǎn)，需采用直白的廣告、專題、訪談層層遞進(jìn)的推廣方式。 雙電梯系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、預(yù)埋電話線、預(yù)留空調(diào)管孔、空調(diào)放置平臺(tái)、空調(diào)冷凝水接管。 三、 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)分析 世紀(jì)花園為 5棟多層住宅和 19層電梯公寓組成，采用框架、磚混結(jié)構(gòu)。 車位： 建議： A、環(huán)境是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，應(yīng)有針 對(duì)性的主推純住宅、循環(huán)水景、高層住宅、可選擇性強(qiáng)
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