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房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)程序(doc30)-地產(chǎn)制度-文庫(kù)吧資料

2024-08-21 15:37本頁(yè)面
  

【正文】 分析,生態(tài)環(huán)境影響分析,經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等); 16 一級(jí)開發(fā)批復(fù); 項(xiàng)目用地預(yù)審意見; 征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議; 法人資格證書(開發(fā)企業(yè)); 中外合營(yíng)項(xiàng)目,合營(yíng)各方簽署的合作意向書; 環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見; 其他材料。 辦理時(shí)間: 20個(gè)工作日 15 程序九:辦理土地一級(jí)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn) 政府主管部門: 先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請(qǐng),經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請(qǐng)(目前,市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請(qǐng))。 14 形式審查 ( 1)環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件。 ( 2)新征(占)用地的建設(shè)項(xiàng)目,市計(jì)劃主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件原件 1份 (中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目 ,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件 )。 對(duì)環(huán)境可能造成重大影響,需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目,需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果,但依照規(guī)定需要保密的情形除外; 辦理時(shí)間: 報(bào)告書 60 日、報(bào)告表 30 日、登記表 15 日。 擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖,圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況; (環(huán)境影響報(bào)告書(表)項(xiàng)目為 1/2020或 1/500圖紙,要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周圍關(guān)系,并要求按 A4(豎向)裝訂;環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖)。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件: ( 1)書面文檔 2 份及電子文檔各 1 份; ( 2)涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目,還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案 。 能造成重大影響,需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目,需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果,但按國(guó)家規(guī)定需要保密的情形除外; 1離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》( GB188712020)和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》( GB870288)及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。 審查標(biāo)準(zhǔn): 符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求; 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策; 符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃; 要合理利用自然資源,防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞; 采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求; 12 污染物排放不得超過(guò)國(guó)家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn); 滿足國(guó)家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求; 建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量,符合環(huán)境功能區(qū)要求。 程序七 : 辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批(根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理) 環(huán)境評(píng)價(jià)文件包括三類:環(huán)境影響報(bào)告書,適用于占地 10萬(wàn)平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積 5萬(wàn)平米以下、且位于敏感區(qū)的項(xiàng)目;環(huán)境影響登記表,適用于建筑面積 2萬(wàn)平米以下且位于非敏感區(qū)的項(xiàng)目;環(huán)境影響報(bào)告表,適用于其他項(xiàng)目。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹 種、規(guī)格、占用綠地的面積; 古樹名木移植方案。 所需文件資料: 北京市園林局古樹名木移植申請(qǐng)書。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人;聯(lián)系電話;申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn);申請(qǐng)樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因;申報(bào)單位意見(蓋章);古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章); 規(guī)劃意見書及附圖; 避讓保護(hù)古樹名木措施(含具體避讓保護(hù)方案)。每株古樹名木只填一格。凡在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有古樹、且施工將對(duì)古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見,或者辦理古樹名木移植許可。 政府主管部門: 市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處、市交通委員會(huì) 主要工作內(nèi)容: 委托市交委認(rèn)可的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)編制交通影響評(píng)估報(bào)告(主要包括項(xiàng)目基本情況,周邊項(xiàng)目情況,區(qū)域交通現(xiàn)狀,項(xiàng)目交通量預(yù)測(cè)、交通評(píng)價(jià)等內(nèi)容 ), 提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處,由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委,交委組織會(huì)議討論,并形成會(huì)議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委,由市規(guī)委下發(fā)給一級(jí)開發(fā)單位。 程序三:辦理建設(shè)意見(根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理) 對(duì)于部分重點(diǎn)項(xiàng)目,需根據(jù)聯(lián)席會(huì)議要求到市建委辦理建設(shè)意見。 程序一:確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 政府主管部門: 市國(guó)土局、市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)(國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門) 主要工作內(nèi)容: 原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)(危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請(qǐng),綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請(qǐng)); 市國(guó)土局在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審; 市國(guó)土局委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案; 市國(guó)土局(或市危改辦、市綠隔總指揮部)將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)議討論(平均兩個(gè)月召開一次),聯(lián)席會(huì)對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。 七、土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序(參見附圖 1) 本程序根據(jù)《北京市土地一級(jí)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出 讓流程示意圖(試行)》并經(jīng)咨詢相關(guān)部門后制定,適用于通過(guò)招標(biāo)委托開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)這一方式(目前尚未開始實(shí)施,據(jù)有關(guān)人士介紹將于 2020 年下半年開始啟用)。 對(duì)于可以獨(dú)立出讓的國(guó)有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨(dú)立出讓的土地,周邊已具有相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件,可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用方案并完成建筑(構(gòu)筑)物拆除后入市交易。要求規(guī)劃意見書公示的,須先進(jìn)行公示。其中:屬于中央在京單位的,應(yīng)提交國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件;屬于軍隊(duì)的,應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)文件。 六、一級(jí)開發(fā)土地進(jìn)入公開市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容 根據(jù) 土地儲(chǔ)備開發(fā) 聯(lián)審會(huì)議 (國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院 )確認(rèn)需要完成交通評(píng)價(jià)、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評(píng)價(jià)等工作的,須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。 規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。 國(guó)土局主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)預(yù)審;確定土地一級(jí)開發(fā)單位,并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行約定;下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù);負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的征地批復(fù);會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。 5 四、 一級(jí)開發(fā)的土地范圍 政府通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、 征收 等方式儲(chǔ)備的土地,需出讓土地使用權(quán)的; 由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā),需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的; 企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的; 協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的; 政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易 ; 委托人委托交易市場(chǎng)進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。 委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)的,開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的 8%,主體是企業(yè)。 三、土地一級(jí)開發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成: 征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi); 收購(gòu)、收回 和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用; 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用; 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用; 貸款利息; 土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。如今年 8 月 1 日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。如遠(yuǎn)洋山水東區(qū)、銀港項(xiàng)目。 如通州將運(yùn)河北岸土地一級(jí)開發(fā)委托給北運(yùn)河土地開發(fā)管理有限公司,朝陽(yáng)將 C
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