【正文】 中產階級居住首選 ? 低密度聯(lián)體別墅 稀缺之選 ? 有所為花園 10 萬平米低密度 大社區(qū) ? 有所為花園，引導郊區(qū)化生活概念 ? 締造城市人的幸福生活 —— 有所為花園 ? 完善配套 成熟社區(qū) 精彩生活 ? 建設新成安，你我職責 ? 有所為公司全力以赴建設新邯鄲 ? 選擇有天、有地、有水、有景的生活 ? 大規(guī)模低密度住宅，邯鄲只此一家 ? 有所為花園 別墅 盡情展現(xiàn)舒適生活 ? 有所為花園二期，全城熱賣！ 3) 商鋪： ? 有所為花園一期售罄，二期銷售率達到 70％ ? 歡迎韓國客商進駐有所為商城 4) 有所為花園會所 有所為花園二期準現(xiàn)房，數量有限，敬請把握！ 中國管理資訊網 中國管理資訊網 氛圍營造 南區(qū)也應該設計背景音樂系統(tǒng)，如有可能，使之與北區(qū)用一套系統(tǒng)播放。 建議：采用新型裝修材料裝修樣板間，體現(xiàn)樣板性，引導客戶裝修趨勢，避免傳統(tǒng)裝修材料、方式給后期管理帶來麻煩。爭取利用公司內部關系，將安三 1 號作為樣板間進行裝修，公司給予一定經濟補助，作為公司樣板間向客戶 開放。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 關于樣板間 其他樓盤和一期銷售經驗證明，樣板間的作用不容忽視。 現(xiàn)場清理： 通往南區(qū)景觀道路清理，保證看房路線暢通、整潔。 2) 在十一前夕，綠化工作一定要全面完成而且一定要 多種樹。 景觀與施工現(xiàn)場以彩帶相隔，使展示區(qū)、施工區(qū)涇渭分明，即可以保證看房客戶的安全，也可以體現(xiàn)項目正規(guī)管理。南北兩區(qū)柱廊用彩帶環(huán)繞，形成奪目的效果，營造熱銷氣氛。由于材 料原因，柱廊看起來較臟，由于正在施工期，如進行重新粉刷，效果很難保持。 ? 執(zhí)行時間： 8 月 12 日。 綜合以上分析，將價格方案調整為： ? 房價漲價 10 元 /平方米； ? 南區(qū)成 安 9 不漲，即 180H 型不漲。 ? 關于 160、 180 型：這兩種是剩余比較多的戶型，以后不再建，沒有可比性。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第三部分 項目 優(yōu)勢分析 有所為花園項目最大的項目優(yōu)勢：低價別墅（價格低，不代表品質低）、大規(guī)模低密度居住區(qū) 有所為花園北區(qū)全景圖 有所為花園南區(qū)全景圖 私屬庭院 平頂花園 STOW分析詳見《有所為花園二期工程營銷全案》 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第四部分 現(xiàn)行價格策略 根據工程形象和工程進度，有所為花園二期已經全部封頂，以準現(xiàn)房姿態(tài)出現(xiàn)，價格進一步上調。 成安與邯鄲之間交通還算便利，但缺乏有利的交通網絡系統(tǒng)的支持，如公共交通系統(tǒng)的配套。健全發(fā)達的交通網絡，將成為城市發(fā)展的加速器。 來訪客戶成交率分析 1) 成安客戶：對項目很熟悉，但接受價格程度低，是導致成交率較低主要原因； 2) 邯鄲客戶：位置是影響成交的主要因素。 以上數字說明，有所為花園二期現(xiàn)在有一定的客戶積累，應篩選并針對這些客戶展開宣傳。普通型以成安客戶為主，因 180 型帶車庫戶型，成安客戶購買較多；目前，剩余較多得戶 型為 160 型。 各戶型銷售率及客戶區(qū)域分布 目前 130 型為難點戶型，目前售出 3 套；豪華型多為邯鄲客戶，隨著位置較好單元的減少，成交數量也隨之減少。如果投資，客戶注定會選擇哪些回報率高的項目，而有所為項目的發(fā)展取決于成安縣經濟的發(fā)展，未來的趨勢是不定數。再例：同仁花園 2020 年 3 月份一期開盤頂層價格為 1460 元 /平方米，目前，二期頂層價格為 2200 元 /平方米 。而成安的項目升值速度慢。 另一類客戶為投資型客戶，該類客戶購買目的是看好物業(yè)升值空間。 邯鄲客戶購買用途分析 邯鄲客戶購買居住所占比例最小，部分人考慮到生活便利程度和交通便捷程度不會考慮到在此居?。徊糠秩丝紤]到孩子受教育的情況，也不會到這里居住，只有少數的年齡偏大者 中國管理資訊網 中國管理資訊網 考率看到這里環(huán)境，會考慮在此居住。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第二部分 目標客戶市場 一、二期成交客戶分析 有所為花園二期工程成交客戶區(qū)域分布情況 有所為花園二期工程成交客戶區(qū)域分布情況 二期工程成交110套成安客戶33套 邯鄲客戶77套邯鋼客戶23套邯鋼客戶介紹成交8套其他客戶46套 分析： 從上表分析可知，邯鋼客戶帶來的直接、間接客戶數量達到 31 套，占邯鄲客戶總量的40％，作為一個單位所占的份額應該是值得關注并引起我們高度重視的。 ? 邯鄲缺乏真正的高端豪宅房地產產品，連城別苑有此趨向。 ? 由于市區(qū)范圍較小，各樓盤情況家喻戶曉，更主要的原因是市場競爭不激烈。 總體印象： ? 目前邯鄲市內各項目的銷售形勢普遍較好。銷售人員否認價格上調，但不能掩蓋該開發(fā)商是通過“突出總價” 的策略進行調價的事實。 香墅麗舍 今年 4 月，邯鄲舉辦房地產行業(yè)培訓，邀請北京教授來邯講座，在會上該教授也多次提起該項目，項目大規(guī)模炒 做隨即展開，如在市內位置顯赫的人民路樹立巨幅廣告牌、在中華大街兩側路旗廣告，在施工現(xiàn)場進行圍墻包裝等，所有一切圍繞一個主題：原版法國城市別墅。 該項目樓間距近，主力戶型設計不是很令人滿意，價格在 2200—— 2880 元 /平方米之間，一期未體現(xiàn)園林等特色，但銷售很好的重要原因就是地段 —— 地處和平路與光明大街的交叉路口。 同仁花 園 同仁花園在工程未開工時開始預售，開盤初期銷售形勢極好，其主要的賣點就是 中國管理資訊網 中國管理資訊網 地段。 派單，是一種常見的推廣手段且推廣費用最低，但在一定程度上顯現(xiàn)項目檔次較低，信任度較差的缺點。 聯(lián)興苑 該項目定位為中低檔社區(qū)，建筑和環(huán)境毫無特色，基本屬于過時的房地產產品，但 該項目銷售形勢比較不錯。 目前，該項目的定位是明確的：從價格上 3300 元 /平方米，是邯鄲的最高價位。一期未建車庫，停車要停到第二組團，也就是未開工的空地上。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 從車庫問題，可以推測到，該項目的定位也是逐步調 整、逐漸明晰的。 小區(qū)物業(yè)采取紅外監(jiān)控，今日小區(qū)、組團、單元入戶門都要刷卡，可以說保安系統(tǒng)比較完善，和已入住業(yè)主聊天進一步驗證：居住的安全感。二期 、三期規(guī)劃中，其綠化景觀與整體環(huán)境是和諧的。該項目由上海同濟大