【正文】 價(jià)值上，改變了以往業(yè)主們只看到房產(chǎn)自身的貨幣價(jià)值，而忽略了房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)際上是由“房產(chǎn)價(jià)值 + 物業(yè)服務(wù) + 底商收益”三個(gè)部分組成的這一事實(shí)，從而蒙受了巨大的損失。關(guān)于貸款的償還和抵押物問(wèn)題，都由每個(gè)業(yè)主與銀行單獨(dú)辦理，即每個(gè)業(yè)主自行完成還貸義務(wù)，并且抵押物就是其參加合作蓋樓所獲得的那套住宅。這樣，就保證了銀行在資金貸出方面的安全，提高了銀行的貸款利用率。在項(xiàng)目前期，首先使用每個(gè)參與 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁(yè) 共 106 頁(yè) 者的 15萬(wàn)資金，根據(jù)服務(wù)協(xié)議，當(dāng)一個(gè)參與者的實(shí)際使用資金達(dá)到 15萬(wàn)時(shí)，銀行一次性給該業(yè)主辦理 ，這個(gè)貸款將存入業(yè)主在驗(yàn)資時(shí)在該銀行開(kāi)立的賬戶，但業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)該筆貸款進(jìn)行與合作蓋樓無(wú)關(guān)的操作，也就是說(shuō)，業(yè)主只能根據(jù)項(xiàng)目規(guī)定的賬目周期，遵循項(xiàng)目的規(guī)定，按月在項(xiàng)目中辦理轉(zhuǎn)賬確認(rèn)，去使用這 萬(wàn)貸款，在項(xiàng)目后期，由于涉及戶內(nèi)裝修的部分都是每戶單獨(dú)計(jì)費(fèi)的，所以，大家的開(kāi)銷會(huì)有所不同，所以每套住宅具體的費(fèi)用，會(huì)根據(jù)裝修檔次和“定額戶型補(bǔ)差價(jià)格”有所不同，如果由于用戶裝 修檔次和“定額戶型補(bǔ)差價(jià)格”原因，總超出 萬(wàn) +15 萬(wàn)，用戶需要自行墊付，并且不得有異議。 ⒕ 合作蓋樓的貸款怎幺操作？ 合作蓋樓項(xiàng)目的貸款，如何申請(qǐng)，如何使用，是一個(gè)大家非常關(guān)心的問(wèn)題，這里先做個(gè)簡(jiǎn)單的回答。 作為合作蓋樓項(xiàng)目，不論在蓋樓期間，還是入住之后的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主都有權(quán)使用其協(xié)助監(jiān)督權(quán)發(fā)起對(duì)工作人員的彈劾，由正常的彈劾程序?qū)Ρ粡椲廊藛T進(jìn)行相應(yīng)的處理。 除了以上三 條，項(xiàng)目在蓋樓期間，還提供了 3%的節(jié)約獎(jiǎng)金制度，這個(gè)制度包括以下兩個(gè)部分，一是在蓋樓期間，不論工作人員還是業(yè)主，如果能給項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)、低價(jià)的商品信息，確實(shí)給項(xiàng)目節(jié)約了開(kāi)支的，節(jié)約金額的 3%將作為獎(jiǎng)金發(fā)放給他，這樣的激勵(lì)制度，可以激勵(lì)工作人員和業(yè)主去尋找盡可能低的價(jià)格及盡可能好的產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施有很大的幫助?；竟べY，是員工所能接受的最低薪金待遇，應(yīng)不低于國(guó)家關(guān)于最低收入的有關(guān)規(guī)定；員工的福利保障，包括保險(xiǎn)等福利，都根據(jù)國(guó)家規(guī)定予以辦理；評(píng)議工資，也就是獎(jiǎng)金，是根據(jù)員工的能力，在員工被招聘的同時(shí)，會(huì)協(xié)商一個(gè)最高獎(jiǎng)金額度，在每個(gè)月的 20日，給員工上月的工作做出績(jī)效考評(píng)，根據(jù)績(jī)效考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)業(yè)主們的評(píng)分，給員工發(fā)放評(píng)議工資。 ⒔ 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)機(jī)制、工作效率和素質(zhì)監(jiān)督如何實(shí)現(xiàn)？ 合作蓋樓項(xiàng)目的員工分成三類，正式員工、兼職員工、實(shí)習(xí)人員，統(tǒng)一采 用議薪制的工薪管理辦法。對(duì)于某些過(guò)于專業(yè)或涉及國(guó)家法律法規(guī)的問(wèn)題，以專家意見(jiàn)為準(zhǔn)或遵循國(guó)家規(guī)定。又如，在項(xiàng)目運(yùn)做期間或入住之后，業(yè)主對(duì)項(xiàng)目或物業(yè)有好的建議時(shí)，可以及時(shí)提交，并通過(guò)工作人員或投票系統(tǒng)去嘗試得到項(xiàng)目或業(yè)主們的認(rèn)可。當(dāng)然，協(xié)助 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁(yè) 共 106 頁(yè) 監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)也絕對(duì)不是形同虛設(shè)，業(yè)主的協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，可以使業(yè)主的意見(jiàn)和建議有一個(gè)正常的反饋渠道，業(yè)主對(duì)某項(xiàng)開(kāi)支或操作有異議時(shí)，可以及時(shí)提出書(shū)面或口頭意見(jiàn)或建議，并由項(xiàng)目管理組進(jìn)行記錄，盡快予以解決。因?yàn)槿绻麡I(yè)主擁有的是監(jiān)督權(quán)，那幺就可能發(fā)生某些業(yè)主對(duì)某項(xiàng)支出或操作有異議后，直接拒絕支付或拒絕操作。 ⒓ 業(yè)主所擁有的協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)是什幺概念？ 在合作蓋樓項(xiàng)目運(yùn)做期間，每個(gè)業(yè)主都擁有協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)與監(jiān)督權(quán)不同，不能直接生效，必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的正常處理程序才可能發(fā)揮作用。 項(xiàng)目人員工薪發(fā)放及入住后的物業(yè)資金管理辦法也參照本制度實(shí)行 。 ⑹ 每月 10日轉(zhuǎn)賬完成后，參加者可以到項(xiàng)目財(cái)務(wù)組領(lǐng)取其當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬證明 [銀行轉(zhuǎn)賬收據(jù)或發(fā)票 ]，或以其它可靠的非電子形式取得其資金支付證明，項(xiàng)目財(cái)務(wù)組和銀行也會(huì)有用戶已交付資金明細(xì)單據(jù)備查。以往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常拖欠各種款項(xiàng)，給建筑公司等其它供應(yīng)商造成了很大的資金壓力，而我們則可以按月結(jié)算，不僅減輕 了供應(yīng)商的資金壓力，而且方便了參與者、政府和銀行的監(jiān)督和管理。所有參與者在參加項(xiàng)目前必須簽字認(rèn)可并遵守這一違約處罰規(guī)定，違約者處罰條款經(jīng)過(guò)法律公證，處罰手段為統(tǒng)一由銀行根據(jù)委托條款直接扣罰，以確保公正性和執(zhí)行力度。 （滯納金，暫定每滯納一日，罰款￥ 100元） ⑸ 支付日：每月 10日晨，銀行會(huì)根據(jù)住宅合作社三個(gè)管理組前一天下班前最終審核確認(rèn)的《當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬表》，用所有以確認(rèn)用戶賬戶內(nèi)授權(quán)可支配的資金和項(xiàng)目備用金（保證金）完成轉(zhuǎn)賬支付。以確保全體參與者的利益和資金安全。 ⑷ 催款期：每月 7 日晨，項(xiàng)目財(cái)務(wù)組從銀行得到尚未辦理當(dāng)月轉(zhuǎn)賬明細(xì)表確認(rèn)的參與者的名單，并和項(xiàng)目管理組共同逐一對(duì)其發(fā)出催款通知，在 7， 8， 9三天內(nèi)辦 理轉(zhuǎn)賬確認(rèn)的用戶需要補(bǔ)交滯納金。 ⑶ 確認(rèn)期：次月 1日晨，項(xiàng)目財(cái)務(wù)組會(huì)根據(jù)當(dāng)前的《當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬表（預(yù)）》和項(xiàng)目參與者名單制作出每個(gè)集資參與者當(dāng)月應(yīng)辦理轉(zhuǎn)賬的轉(zhuǎn)賬明細(xì)表，包含用戶當(dāng)月應(yīng)繳所有費(fèi)用的總額、去向及明細(xì)。 ⑵ 初審期：每月 27日晨，項(xiàng)目管理組、工程監(jiān)管組、項(xiàng)目財(cái)務(wù)組根據(jù)實(shí)際情況和用戶意見(jiàn)制作出《當(dāng)月資金開(kāi)銷表（預(yù)）》，并公示接受大 家審核，用戶可以對(duì)每一筆費(fèi)用的價(jià)格和合理性提出意見(jiàn)和建議，對(duì)于尚可修改的，可以要求修改；對(duì)于有疑問(wèn)的，可以要求審核，如發(fā)現(xiàn)有吃回扣或其它嚴(yán)重問(wèn)題的，可以通過(guò)合理渠道要求解決。 ⒒ 什幺叫“分次定 向轉(zhuǎn)賬制度”？ 分次定向轉(zhuǎn)賬付款模式規(guī)定項(xiàng)目運(yùn)行中以月為固定的財(cái)務(wù)管理周期，每月的項(xiàng)目資金審核管理支付流程如下： ⑴ 討論期：每月 20日前，項(xiàng)目管理組、工程監(jiān)管組、項(xiàng)目財(cái)務(wù)組共同提交《當(dāng)月資金預(yù)開(kāi)銷表》，供所有參與者選擇并討論。 ⒑ 合作蓋樓的底商收入如何管理及分配？ 在合作蓋樓項(xiàng)目中，有僅供項(xiàng)目業(yè)主使用的，非營(yíng)利原則的會(huì)所，會(huì)所扣除成本外的收入，會(huì)按月分給每個(gè)業(yè)主，其收費(fèi)目的并非為了營(yíng)利，只是為了有效合理的管理會(huì)所，保證會(huì)所使用的公平性。由于事實(shí)上是由全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理，所以雖然每個(gè)業(yè)主擁有的都只是協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，但最終卻能實(shí)現(xiàn)非常合理的物業(yè)管理。從而真正成為項(xiàng)目的主人，享受到應(yīng)得的完美服務(wù)。基于賬目透明的原則，每個(gè)月業(yè)主都會(huì)看到上個(gè)月物業(yè)的各種服務(wù)和對(duì)應(yīng)的開(kāi)銷，可以有針對(duì)性的發(fā)起投票呼吁增加或減少各種特色服務(wù)，對(duì)物業(yè)的員工進(jìn)行工薪評(píng)議， 并協(xié)助審核物業(yè)發(fā)生的各種費(fèi)用賬目。同時(shí)，由于項(xiàng)目建成后，每套住宅的戶型、位置、樓層、朝向存在具體的差異，所以在業(yè)主們挑選房號(hào)前，會(huì)給每套住宅評(píng)定一個(gè)“定額戶型補(bǔ)差價(jià)格” ，戶型、位置、樓層、朝向等條件越好，這個(gè)價(jià)格就越高，反之則越低（可能為負(fù)值），全樓住宅的定額戶型補(bǔ)差價(jià)格之和等于零，以盡可能的保證公平合理。這個(gè)模式如果能夠普及，將大大改善國(guó)內(nèi)的商業(yè)誠(chéng)信現(xiàn)狀。掛牌出讓的掛牌操作費(fèi)用，含廣告及其它費(fèi)用，應(yīng)由掛牌出讓的出讓人承擔(dān)。 ⑷ 與一般的購(gòu)買方式不同，合作蓋樓的模式隨時(shí)可以無(wú)條件提出掛牌出讓參加權(quán)，在掛牌出讓參加權(quán)過(guò)程中，掛牌出讓者有權(quán)終止出讓，但無(wú)權(quán)指定受讓人。所以，每個(gè)參與者的資金在每個(gè)月只轉(zhuǎn)賬支付一次，且經(jīng)過(guò)了二十日的正常討論與審核，進(jìn)一步保證了安全，降低了風(fēng)險(xiǎn)。 ⑵ 項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中，每月 20 日前，項(xiàng)目管理組提交《當(dāng)月資金預(yù)開(kāi)銷表》， 20 日以后提交的支付賬目，將自動(dòng)轉(zhuǎn)入下一財(cái)政月進(jìn)行討論及支付。 ⑴ 在項(xiàng)目運(yùn)作期間，?？顚Ｓ檬琼?xiàng)目的基本原則。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，參與者擁有項(xiàng)目的協(xié)作監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，擁有相同的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。 ⑷ 簽署項(xiàng)目協(xié)議：辦理上面三條資金檢驗(yàn)和保證操作的同時(shí)，業(yè)主應(yīng)與項(xiàng)目簽署合作蓋樓項(xiàng)目協(xié)議，該協(xié)議需經(jīng)過(guò)公證，具備法律效力，并作為合作蓋樓期間，業(yè)主們共同遵循的法律依據(jù)。 ⑶ 建立交易委托賬戶：每個(gè)參與者對(duì)于每份參加權(quán)，都應(yīng)在指定銀行開(kāi)戶存入 30000元存款，以確保其具備實(shí)際參加項(xiàng)目的資金實(shí)力，且在每份資金出資總額不足 15 萬(wàn)時(shí)，應(yīng)保證該賬戶內(nèi)存款始終不少于 30000元。保證金賬戶是一個(gè)不可提取或轉(zhuǎn)賬的賬戶，在項(xiàng)目運(yùn)做期間，任何個(gè)人和集體，都無(wú)權(quán)使用其中的資金，只有銀行可根據(jù)委托協(xié)議，使用保證金賬戶完成代行墊付等操作。 ⑵ 保證金預(yù)存：參與者應(yīng)向項(xiàng)目保證金賬戶存入每份參加權(quán) 5000 元的保證金，并簽署協(xié)議，保證在項(xiàng)目進(jìn)行期間，遵循項(xiàng)目財(cái)務(wù) 制度，每月 16日準(zhǔn)時(shí)足額辦理當(dāng)月轉(zhuǎn)賬支付手續(xù)。其次是應(yīng)遵循合作蓋樓的項(xiàng)目協(xié)議。之后，進(jìn)行協(xié)議公正，并組織大家按照協(xié)議的規(guī)定，辦理驗(yàn)資手續(xù)，成立合作蓋樓的公司，招聘有關(guān)工作人員，競(jìng)標(biāo)購(gòu)地，招標(biāo)設(shè)計(jì)、建筑、施工、監(jiān)理、審計(jì)等供應(yīng)商和服務(wù)商，實(shí)施大樓的建設(shè)，并進(jìn)行合理的規(guī)劃和分配，最終辦理全部商品房手續(xù)，安排業(yè)主入住，并提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)和管理服務(wù)。合作蓋樓的資金管理模式如果能夠得到推廣，將大大改善現(xiàn)在國(guó)內(nèi)資金流中存在的拖欠賬目、貸款轉(zhuǎn)移、資金濫用等問(wèn)題。由此提高了銀行的資金利用率，保證了項(xiàng)目貸款的?？顚Ｓ煤唾Y金安全，為銀行對(duì)信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)控制提供了一種新的模式。購(gòu)地費(fèi)用預(yù)算 9000萬(wàn)以內(nèi)，工程造價(jià) 7000萬(wàn)左右，預(yù)計(jì)招募資金 500份，每份合作資金需求 15萬(wàn)，即自籌資金 7500萬(wàn)，預(yù)計(jì)貸款 億，即項(xiàng)目最多可承擔(dān)資金達(dá) ，項(xiàng)目備用資金達(dá)到 3000萬(wàn) ，將足以應(yīng)付可能發(fā)生的不可預(yù)期費(fèi)用。每個(gè)參與者可以購(gòu)買任意多套，并可以互相連通，以提供更豐富的戶型，滿足更多的需求。其中，地下 2層為公共設(shè)備層，地下 1層和地上 1層為底商，地上 2層至頂層為住宅。其次，合 作蓋樓是一個(gè)參與者共同尋求更廉價(jià)、更舒適住宅的方式，作為一種方式，在全體合作者的參與下，合作蓋樓的制度本身，是一種很成熟的制度，這個(gè)制度，可以吸引更多了解合作蓋樓，信任合作制度的人，共同遵循這個(gè)制度，通過(guò)集體的努力，達(dá)到共同合作，建設(shè)理想住宅的目標(biāo)。以往的資金制度，對(duì)于國(guó)家、銀行、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，不論是支付模式還是信貸模式，都缺少足夠的安全性。隨著社會(huì)文明的 進(jìn)步，人民素質(zhì)的提高，相信會(huì)有更多的人接受合作的概念，以達(dá)到在消費(fèi)過(guò)程中減少投入、得到更多服務(wù)和選擇自由的目的，比如對(duì)于土地需要招、拍、掛的新政策，合作蓋樓的適應(yīng)能力就更好些，因?yàn)閮r(jià)格的變化分?jǐn)傇诿總€(gè)業(yè)主身上，其影響就會(huì)減弱，甚至顯得微不足道。 其次是關(guān)于合作和新資金制度的一個(gè)嘗試。比如資金管理模式中的按月提交、審核、支付的周期性資金支付制度，底商利益的分配制度配套設(shè)施的建設(shè)問(wèn)題，項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化以及工程成本的控制問(wèn)題等方面。 第五是項(xiàng)目模式的可延伸性，將給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)引入一些新機(jī)制。再有就是當(dāng)項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生變化或其它一些變化時(shí)，由于不論權(quán)利、責(zé)任還是義務(wù)都是一種合作關(guān)系，由大家共同承擔(dān)和享受，所以，這些變化對(duì)每個(gè)業(yè)主的影響都會(huì)很小，增強(qiáng)了項(xiàng)目的宏觀環(huán)境適應(yīng)能力。合作蓋樓是一種參與者在資金、權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)等方面的全方位合作，在操作過(guò)程中，大家擁有相同的責(zé)任、平等的權(quán)利和義務(wù)，可以充分參與討論有關(guān)蓋樓及入住后的各項(xiàng)事宜，實(shí)現(xiàn)最大程度的合理性。合作蓋樓在開(kāi) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 106 頁(yè) 發(fā)階段即合理的規(guī)劃了底商，并把底商劃分成會(huì)所和出租底商兩部分，會(huì)所是只允許本樓業(yè)主或在本樓業(yè)主陪同下的業(yè)主朋友進(jìn)入的非商業(yè)場(chǎng)所，為業(yè)主們提供舒適、安逸、私密的服務(wù)；可出租底商則是按月收取租金，根據(jù)業(yè)主集體意愿出租的開(kāi)放商業(yè)場(chǎng)所，底商與大樓的居住區(qū)域是完全物理分隔開(kāi)的，可以給大樓居民提供良好的服務(wù)和防盜上的便利，更重要的是項(xiàng)目的底商租金收入，會(huì)按月根據(jù)業(yè)主購(gòu)買住宅的面積進(jìn) 行分紅，使得參加合作蓋樓的業(yè)主，得到經(jīng)濟(jì)上的實(shí)惠。 第三是業(yè)主獲得底商回報(bào)。從而使業(yè)主真正成為項(xiàng)目的主人，享受到應(yīng)得的完美服務(wù)?；谫~目透明的原則，每個(gè)月業(yè)主都會(huì)看到上個(gè)月物業(yè)提供的各種服務(wù)和對(duì)應(yīng) 的開(kāi)銷，可以有針對(duì)性的發(fā)起投票呼吁增加或減少各種特色服務(wù)，對(duì)物業(yè)的員工進(jìn)行工薪評(píng)議，并協(xié)助審核物業(yè)發(fā)生的各種費(fèi)用賬目。 其次是物業(yè)服務(wù)自主。在賬目透明的前提下，其優(yōu)勢(shì)首先體現(xiàn)在項(xiàng)目的非營(yíng)利原則，即參與者可以買到成本價(jià)的住宅；其次是業(yè)主們?cè)陂_(kāi)發(fā)期間只承擔(dān) 40%的項(xiàng)目費(fèi)用，其余 60%通過(guò)銀行貸款獲得，減輕了參與者的資金壓力；最后是項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)規(guī)劃、設(shè)計(jì)了底商，底商的收入將根據(jù)業(yè)主所購(gòu)住房面積按月返還。 ⒉ 合作蓋樓有哪些優(yōu)勢(shì)？ 答：首先是價(jià)格便宜。也許由于合作蓋樓的模式自身對(duì)參與者的要求，使其難以大范圍推廣，但是合作蓋樓的資金管理模式有著極高的推廣價(jià)值。對(duì)于建成的住宅樓，根據(jù)事先協(xié)議的合理分配原則進(jìn)行分配，并且在底商和物業(yè)管理上有很合理的規(guī)定。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 106 頁(yè) 合 作 蓋 樓 問(wèn) 與 答 ⒈ 什幺是合作蓋樓？ 答：合作蓋樓，是由一群志同道合，接受合作蓋樓制度、并愿意遵循這個(gè)制度做事的業(yè)主共同實(shí)施的，一種在資金、權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等方面全方位合作的蓋樓模式。 事實(shí)上，從藍(lán)城到合作蓋樓，再?gòu)暮献魃w樓回到藍(lán)城，我們一直追求的，就是在一個(gè)符合各方面利益的模式下合理的使用資源，這才是合作蓋樓和藍(lán)城的實(shí)質(zhì)，相信不僅業(yè)主，政府、銀行和開(kāi)發(fā)商也會(huì)大力支持合作蓋樓和藍(lán)城的思想的。 ⒊ 取得物業(yè)服務(wù)自主，業(yè)主真正成了小區(qū)的主人。 ⒈