【正文】 檢修過(guò)程中的安全注意事項(xiàng)： a)給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯； b)人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防 滑倒； c)人在轎頂上準(zhǔn)備開動(dòng)電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷；需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時(shí)，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動(dòng)電梯； d)禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e)檢修電器部件時(shí)應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意。 電梯維修保養(yǎng)安全操作。 《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； b)備品、備件計(jì)劃； c)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； d)預(yù)計(jì)費(fèi)用。 每年的 12月 15日之前，由工程部電梯主管組織電梯管理員或外委維保單位一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)客戶通知電梯停用的情況。 工程部電梯主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 對(duì)于電梯運(yùn)行情況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《電梯運(yùn)行記錄表》表內(nèi)，于每月的 3號(hào)前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后工程部存檔，保存期為 2 年。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《電梯運(yùn)行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《電梯運(yùn)行記錄表》上簽名。 交接班要求。 、光線足夠、門窗開啟靈活。 、易爆或危險(xiǎn)物品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。 電梯機(jī)房管理。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到要求并且試梯運(yùn)行無(wú)異常后，方可投入正式運(yùn)行。 電梯濕水的處置： a)當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源 。 ： a)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)立即擊碎玻璃按動(dòng)“消防開關(guān)”使電梯進(jìn)入防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后 ,應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂； b)井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)即刻停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂并切斷電源。 ，電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決 ,處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給電梯主管，在主管的協(xié)同下加以解決，整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》。 電梯管理員或外委維保單位每天應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部位至少巡視一次。 電梯工具體負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行管理。 職責(zé) 工程部電梯主管負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。 工作記錄 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維 修保養(yǎng)記錄表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》 《停 申請(qǐng)表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計(jì)劃》 《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)記錄表》 《 事故報(bào)告》 相關(guān)文件 電梯運(yùn)行管理規(guī)程 目的 規(guī)范電梯運(yùn)行管理工作，確保電梯良好運(yùn)行。 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由運(yùn)行領(lǐng)班盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中：對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程中心主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決后寫出《 事故報(bào)告》并上報(bào)公司。 。 e)排氣壓力（正常值 1100～ 1500Kpa） 。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則徹底更換潤(rùn)滑油。 壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：有外委維修每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)。 f)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)： —— 檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡； —— 檢查各指示儀表 指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。 ： a)清掃控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物； b)檢查、緊固所有的接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換； c)交流觸器維修保養(yǎng)： —— 清除采弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； —— 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒嚴(yán)重則 應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器； —— 清潔鐵芯上的灰塵及臟物； —— 擰緊所有緊固螺栓。 檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng)：運(yùn)行值班人員每半年對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。 ： a) 檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料； b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì) 閥桿加注潤(rùn)滑油； c)如閥門裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門； d)檢查連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。 運(yùn)行值班員每半年對(duì)冷凍管路、風(fēng)機(jī)盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍管路、風(fēng)機(jī)盤路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)重做保溫層。 。 ，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。 ： a)用 1000V 搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在 ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)； b)檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承； c)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。如不漏水則重新安裝好（密封膠墊每年更換一次）。 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)： a)每月清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)； b)清潔蒸發(fā)器散熱片 ； c)清潔接水盤。 清潔風(fēng)機(jī)盤管處殼。 用清污劑清除盤管內(nèi)壁的水垢。檢查電容有無(wú)變形，鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。如有異常磨擦響聲，則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。 每半年清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。 擰緊所有緊固件。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽）清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整 （每半月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修。 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常磨擦聲音，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。 冷卻塔維修保養(yǎng)：運(yùn)行值班員每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。 制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則： a)中央空調(diào)使用的頻度； b)中央空調(diào)運(yùn)行狀況（故障隱患）； c)合理時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 程序要點(diǎn) 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。 運(yùn)行值班員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。 工作記錄 《空調(diào)運(yùn)行記錄表》 《空調(diào)設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》 《 事故報(bào)告》 《外來(lái)人員登記表》 相關(guān)文件 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》 《火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》 中央空調(diào)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班： a)上一班運(yùn)行情況未交待清楚； b)記錄不規(guī)范、不清晰、不完整； c)中央空調(diào)機(jī)房不整潔； d)接班人員未到崗； e)事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。 中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值運(yùn)行值班員保管，不準(zhǔn)私自配鑰匙。 保持機(jī)房干凈、整 潔、無(wú)積塵，通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，消防設(shè)施完備。 機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備由運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)操作，其他人員不得擅自操作。 中央空調(diào)機(jī)房管理。 《火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》處置。 e)排除泄漏源后，啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無(wú)泄漏后，機(jī)組方可正式運(yùn)行。 異常情況處置。 巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，當(dāng)值運(yùn)行值班員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決，處理不了的問(wèn)題及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給運(yùn)行領(lǐng)班，請(qǐng)求支援解決。 d)檢查低壓＞ 490Kpa。 巡視檢查的主要內(nèi)容如下： a)三相電壓（ 380V177。 程序要點(diǎn) 巡視檢查。 運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行和技術(shù)指導(dǎo)工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 確認(rèn)無(wú)異常情況后停機(jī)完成。 過(guò) 5— 10 分鐘后停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)。 停機(jī)。 確認(rèn)冷卻水，冷凍水供水壓力正常，水流開關(guān)正常，過(guò) 5—— 10 分鐘后啟動(dòng)壓縮機(jī)。 啟動(dòng)冷卻泵。 開機(jī)。 各種信號(hào)燈顯示是否正常。 電壓表指示是否在額定值的177。 當(dāng)值運(yùn)行值班員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的操作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)中央空調(diào)的操作。 鍋爐每年進(jìn)行一次全面檢修和保養(yǎng)。 安全閥、壓力表、鍋爐每年進(jìn)行校驗(yàn)和年檢。 定期對(duì)鍋爐給水系統(tǒng)除氧系統(tǒng)、除污器、逆止閥、燃?xì)夤艿肋^(guò)濾器進(jìn)行處理。 定期對(duì)燃?xì)鈾C(jī)控制系統(tǒng)和電眼檢查 ,并對(duì)電眼進(jìn)行擦拭，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 每天進(jìn)行自動(dòng)補(bǔ)水的檢查 ,是否能自動(dòng)上水、停泵，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 每天應(yīng)檢查電機(jī)、水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)鍋爐維修保養(yǎng)工作。 職責(zé) 工 程中心主管負(fù)責(zé)檢查維修保養(yǎng)工作執(zhí)行情況。 《供熱鍋爐及設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》 《水質(zhì)化驗(yàn)記錄表》 《 事故報(bào)告》 《外來(lái)人員登記表》 相關(guān)文件 《設(shè)備綜合管理規(guī)程》 《運(yùn)行值班交接班管理規(guī)程》 《供熱鍋爐安全操作規(guī)程》 供熱鍋爐維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范鍋爐的維修保養(yǎng)工作，確保鍋爐隨時(shí)處于良好狀態(tài)，保證其良好運(yùn)行。 加強(qiáng)鍋爐消防設(shè)施的管理 ,落實(shí)定期 檢查人員的崗位。 鍋爐房?jī)?nèi)設(shè)施 ,非鍋爐房當(dāng)班人員不得動(dòng)用。 明確規(guī)定鍋爐安全的具體要求措施 ,必要的安全用具、勞動(dòng)用品。 鍋爐及安全附件定期進(jìn)行檢驗(yàn)。 鍋爐房應(yīng)有鍋爐及設(shè)備運(yùn)行記錄、交接記錄、水質(zhì)化驗(yàn)記錄、維修保養(yǎng)記錄 ,事故記錄、外來(lái)人員登記記錄。 鍋爐水質(zhì)化驗(yàn)人員嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度 ,做好軟水設(shè)備和水質(zhì)化驗(yàn)工作 ,加強(qiáng)水質(zhì)監(jiān)督。 巡回檢查要嚴(yán)肅認(rèn)真 ,并按要求和規(guī)定認(rèn)真填寫巡回檢查記錄 ,鍋爐房負(fù)責(zé)人要經(jīng) 常對(duì)各班工作進(jìn)行檢查。 程序要點(diǎn) 巡回檢查設(shè)備運(yùn)行情況、儀表指針數(shù)字、管道閥門是否跑冒滴漏 ,閥門開度位置是否有變化 ,電機(jī)、軸承溫度及其他異?，F(xiàn)象 ,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理上報(bào)。 鍋爐運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)供熱鍋爐運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施和技術(shù)指導(dǎo)。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)鍋爐運(yùn)行管理。 能處理的及時(shí)處理。 關(guān)閉總電源開關(guān)。 關(guān)閉總電源。 鍋爐出水溫度降到 50 攝 氏度后 ,關(guān)閉循環(huán)泵出口閥。 關(guān)閉煙道擋板。 關(guān)閉燃燒器。 正常停爐。 在 15分鐘后 ,“負(fù)荷大火 /小火 ” 旋鈕旋至 “ 大火 ” 加強(qiáng)燃燒。 啟動(dòng)燃燒器 ,鍋爐進(jìn)入程序點(diǎn)火。 啟動(dòng)循環(huán)泵 ,緩慢開啟出水閥。 打開鍋爐控制箱的電源開關(guān) ,電源指示燈亮。 燃?xì)馄鏖_關(guān)、燃燒器控制旋鈕旋至手動(dòng)。 檢查管煙道檔板是否開啟。 確認(rèn)給水是軟水和給水箱的水容量 (水位 ),并打開給水閥。 程序要點(diǎn) 鍋爐啟動(dòng)前的檢查。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)檢查《供熱鍋爐操作安全規(guī)程》的執(zhí)行情況 鍋爐運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)指導(dǎo)鍋爐安全操作的技術(shù)指導(dǎo)工作。 工作記錄 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》 《停 申請(qǐng)表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計(jì)劃》 相關(guān)文件 《設(shè)備綜合管理規(guī)程》 《突發(fā)事件處 理規(guī)程》 供熱鍋爐安全操作規(guī)程 目的 規(guī)范供熱鍋爐操作規(guī)程，確保正確、安全操作鍋爐。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因 需要停水時(shí)，應(yīng)由運(yùn)行領(lǐng)班填寫《停水申請(qǐng)表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。 運(yùn)行值班員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范的記錄在《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水暖領(lǐng)班整理成冊(cè)后交工程中心存檔，保存期為長(zhǎng)期。 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。 檢查流向標(biāo)示架是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。 明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年 10 月進(jìn)行一次）。 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。 檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有時(shí)顯的異常響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。 用 500V 搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 ，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn) 行烘干處理。 液位控制器維修保養(yǎng)： a)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； b)清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道； c)檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊； d)緊固所有螺母。