【正文】 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)意文案 歷任公司：上海風(fēng)火廣告公司 。 操作項(xiàng)目：湖南湘浙小商品批發(fā)市場(chǎng)、常熟恒隆廣場(chǎng)、百度數(shù)碼廣場(chǎng) 萬(wàn)科 操作項(xiàng)目：山東臨沂 祁江北岸沿線商業(yè)項(xiàng)目、鎮(zhèn)江沃得城市廣場(chǎng)項(xiàng)目等 李清風(fēng) 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)招商主管 歷任公司：百馬集團(tuán) 操作項(xiàng)目：奉賢碧海金沙 操作項(xiàng)目：周浦商業(yè)項(xiàng)目、寶山安信項(xiàng)目等 閔利陽(yáng) 女士 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 操作項(xiàng)目：池州站前區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、龍吳路商業(yè)改造項(xiàng)目、蘇州新湖明珠城等 傅杰浩 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 操作項(xiàng)目：上海證大大拇指廣場(chǎng)、青島證大大拇指廣場(chǎng)、海南三亞寬域等 宿 素 女士 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 操作項(xiàng)目：上海證大大拇指廣場(chǎng)、青島證大大拇指廣場(chǎng)、海南三亞寬域等 周志剛 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 操作項(xiàng)目：星游城、飛洲國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)（ 12 層商鋪） 協(xié)和世界城、虹橋上海城二次招商等 沈?qū)氫h 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 操作項(xiàng)目：上海證大大拇指廣場(chǎng)二次調(diào)整、仲盛商業(yè)廣場(chǎng) 上海明珠國(guó)際廣場(chǎng)、上海金鷹購(gòu)物中心 上海環(huán)球奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目等 鄭中翔 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 陸海婷 女士 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 呂 青 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 操作項(xiàng)目：中環(huán)國(guó)際大廈、淮北可倫國(guó)際廣場(chǎng)、恒茂國(guó)際大廈 福建沙古洲旅游度假區(qū)、南京盤古廣場(chǎng)等 陳 歡 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)首席設(shè)計(jì)師 歷任公司：上海世家裝飾實(shí)業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)總監(jiān) 上海證大文化發(fā)展有限公司 設(shè)計(jì)總監(jiān) （兼東華大學(xué)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng) ） 國(guó)家高級(jí)室內(nèi)建筑師、國(guó)家高級(jí)景觀設(shè)計(jì)師 操作項(xiàng)目：上海浦東機(jī)場(chǎng) T2 航站樓室內(nèi)系統(tǒng)改造、上海南站客運(yùn)站、上海虹橋商城 上海月星國(guó)際家居廣場(chǎng)、上海銀星皇冠假日大酒店（五星） 沈陽(yáng)富麗華大酒店（五星）、黃山松柏高爾夫大酒店（五星） 常州九洲環(huán)宇商務(wù)廣場(chǎng)（四星）、常州九洲 豪生大酒店（五星） 常州大酒店（五星）明軒大飯店、常州中油大酒店（五星）桑拿會(huì)所等 王 剛 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán) 百馬地產(chǎn)顧問公司商業(yè)地產(chǎn)首席顧問 歷任公司：美國(guó) Asia Pacific Land（亞太置地） 高級(jí) 副總裁 太平星（ Pacific Star)及德國(guó) Meag保險(xiǎn)公司 (Ergo)合作房地產(chǎn)基金 副總裁 新加坡騰飛房地產(chǎn)集團(tuán) ( Ascendas) 副總裁 凱德置地 ( Capital Land / DBS Land) 中國(guó)投資總監(jiān) 專業(yè)經(jīng)歷：翁嘉鴻先生有 20 余年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)主要，涉及房地產(chǎn)投資、國(guó)際資本市場(chǎng)融 資，成立房 地產(chǎn)基金 , 股權(quán)融資，債權(quán)融資 , 夾層貸款， 優(yōu)先股，私募基金 (Private Equity)，設(shè)計(jì)基金投資結(jié)構(gòu) /股東結(jié)構(gòu) / 退出機(jī)制、基金管理及房地產(chǎn)整體投資 / 營(yíng) 銷策劃等領(lǐng)域。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有獨(dú)到的見解，有豐富的 百貨、餐飲、休閑娛樂等品牌資源。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資與金融投資的結(jié)合，并廣泛涉 足投資銀行、 地產(chǎn)基金等業(yè)務(wù)。南橋城”定位為： 團(tuán)隊(duì)介紹 (主要成員 ) 王 政 先生 職 務(wù)：百馬集團(tuán)副總裁 百馬地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理 歷 任：上海百馬青島分公司 總經(jīng)理 專業(yè)經(jīng)歷：王政先生從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷策劃多年。 南橋城 —— “地標(biāo)性城市精品商業(yè)綜合體” 南橋新城缺少一個(gè)真正意義上的地標(biāo)性城 市商業(yè)綜合體， 而“上海 【 南橋住宅類物業(yè)總結(jié)分析 】 區(qū)域人口密度分析 半徑 公 里范圍內(nèi) 人口密度 ———— 50000 人 半徑 3 公 里范圍內(nèi) 人口密度 ———— 120210 人 半徑 5 公 里范圍內(nèi) 人口密度 ———— 180000 人 區(qū)域商業(yè)輻 射分析 金山區(qū) 閔行區(qū)及市區(qū) 南匯區(qū) 海灣旅游區(qū) 臨港開發(fā)區(qū) 上海工業(yè)園區(qū) 遠(yuǎn)期商業(yè)輻射分析 江蘇省 浙江省 浙江省 江蘇省 上海市 許多國(guó)際化都市讓居住區(qū)與商務(wù)區(qū)以各種方式結(jié)合起來(lái)，成為城市的焦點(diǎn)，我們通過(guò)集中居住、商業(yè)、辦公、酒店、會(huì)展等功能，形成城市核心，創(chuàng)造充滿活力的城市中心生活。 南橋新城板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它 5 個(gè)板塊占銷售總量的 %，其它依次為金匯板塊 占 %，海灣板塊占 %，奉城板塊占 %，莊行板塊 %，柘林板塊 %。 物業(yè)狀況：由上海招商奉盛置業(yè)有限公司開發(fā)，由 11 幢小高層公寓組成，總建筑面積約 12 萬(wàn)平方米，以兩房（ 90 平方米左右）為主，層高 3 米，屬于南橋地區(qū)的中高檔樓盤。 在南橋新城規(guī)劃中，本區(qū)域?qū)儆诜钯t南橋中小企業(yè)總部商務(wù)園區(qū)，對(duì)于奉賢各大工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)具有很大的影響力。 目前奉賢南橋區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，平均入住率均在 80%左右。 運(yùn)營(yíng)模式：集餐飲、娛樂、住宿與消費(fèi)于一體的綜合型商業(yè)辦公樓。 物業(yè)狀況：共 24 層，其中 1~4 層為一個(gè)大型商業(yè)購(gòu)物中心，是南橋老城區(qū)人民購(gòu)物的首選地點(diǎn)，其后 5~7 層為一個(gè)量販?zhǔn)?KTV， 8~11 層為一個(gè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店， 12~23 層為辦公，入駐企業(yè)如上海交大羅蘭教育培訓(xùn)中心、中國(guó)泰康人壽、上海熱中貿(mào)易有限公司等 ， 24 層為旋轉(zhuǎn)餐廳。 目前奉賢南橋區(qū)域品質(zhì)檔次最好的商業(yè)廣場(chǎng)是百聯(lián)南橋購(gòu)物中心，其內(nèi)部業(yè)態(tài)布局不理想，且品牌配置以國(guó)內(nèi)二線品牌為主，輔助以少量一線品牌，故而無(wú)法滿足相關(guān)中高收入階層人群的消費(fèi)需求。 目前奉賢南橋區(qū)域的商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)商品均在中低檔水平，相關(guān)品牌配置也大多集中于國(guó)內(nèi)二線品牌以下，僅有少量的一線品牌。 百聯(lián)南橋購(gòu)物中心周邊消費(fèi)人群以一般收入的企業(yè)員工為主。 經(jīng)營(yíng)模式：百聯(lián)的購(gòu)物環(huán)境及裝修檔次屬于中高檔，所銷售的品牌以價(jià)格適中的國(guó)內(nèi)一二線知名品牌為主，屬于中檔水平。 物業(yè)狀況：總面積為 49000 平方米，單層面積為 9800 平方米，共有五個(gè)樓層。 【 南橋餐飲娛樂類物業(yè)總結(jié)分析 】 業(yè)態(tài)分析（購(gòu)物類、辦公類、住宅類） 【 南橋購(gòu)物類商業(yè)業(yè)態(tài)分析表 】 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地址 物業(yè)狀態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 層高 層數(shù) 柱距 經(jīng)營(yíng)面積㎡ 單層面積 停車位數(shù) 電梯數(shù) 開發(fā)商 管理公司 開業(yè)時(shí)間 經(jīng)營(yíng)模式 檔次 客單價(jià) 提袋率 租金 /售價(jià) 招商率 1 南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 金海路南港路口 3399 號(hào) 4 / 150000 30000 1000 / 陸發(fā)房產(chǎn)開發(fā) 上海百聯(lián)物業(yè) 09 年年底 扣點(diǎn) 中高 / / 13000 完成 2 百聯(lián)南橋 南奉公路 8519 號(hào) 5 / 49000 9800 100 4直達(dá) 6 手扶 上海南方國(guó)際 上海浦南物業(yè) 08 年 1 月 扣點(diǎn) 中高 1000 20% 完成 3 金葉大廈 人民路 80 號(hào) 24 / 25000 50006000 40 4直達(dá) 3 手扶 上海奉賢煙草糖果 上海奉賢煙草糖果 1997 年 扣點(diǎn) 中 400 40% / 完成 4 綠天商城 南奉公路 7563 號(hào) 3 / 54597 63791 300 / 上海綠天置業(yè) 千億物業(yè) 09 年年底 出售 中 / / 14000 43000 完成 5 易 ??買得 環(huán)城東路 891 號(hào) 3 9 19800 6600 300 / / / 08 年 7 月 租金 賣場(chǎng) 4050 / 6 完成 6 樂購(gòu) 環(huán)城東路 1468 號(hào) 2 10 13 21000 10500 300 / / / 06 年 11 月 租金 賣場(chǎng) 60 / 7 完成 7 大潤(rùn)發(fā) 南亭公路 601 號(hào) 3 9 10 11200 33600 50 / / / 08 年 租金 賣場(chǎng) 85 / 37 完成 8 卜蜂蓮花 南奉公路 8891 號(hào) 3 8 6000 2021 40 / / / 07 年 租金 賣場(chǎng) 80 / 37 完成 【 南橋老城區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)分析表 】 奉浦商業(yè)街業(yè)態(tài)分布比例表 業(yè)態(tài)類別 購(gòu)物 餐 飲 住宿 娛樂休閑 文化教育 服務(wù)咨詢 總計(jì) 業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)） 9 32 6 13 3 11 74 比例 % % % % 4% % 100% 品牌范例 威盟數(shù)碼、康爾富燈飾旗艦店、奉賢各特農(nóng)副產(chǎn)品等 迪豪小田園、安娜意大利餐廳、塞納河畔、皇品大酒店、小元國(guó)海鮮美食廣場(chǎng)等 君安賓館、南苑之星、邦輝快捷賓館、豪辰商務(wù)酒店、萬(wàn)盛大酒店等 克麗緹娜 SPA 館、漢唐足道、夜焰娛樂會(huì)所、金美秀專業(yè)瘦身、星期 7 音樂吧等 佳加禮品文具、辦公用品專賣等 雷允上、復(fù)興大藥房、銀行等 / 人民南路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布比例表 業(yè)態(tài)類別 購(gòu)物 餐飲 休閑娛樂 其它 總計(jì) 業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)） 162 35 8 12 217 家 比例 % % % % 100% 品牌范例 天羽家居生活館、勁霸男裝、海瀾之家、芙瑞麗、喬治白襯衫、美特斯邦威、安踏、 361176。 塞納河畔、小元國(guó)、小田園等大型特色餐飲物業(yè)利用良好的內(nèi)部環(huán)境，以及特色的菜系，使得其經(jīng)營(yíng)狀況良好，運(yùn)營(yíng)火爆。 目前奉賢南橋現(xiàn)有的餐飲娛樂物業(yè)大多集中于中高檔次水平，人氣均很旺。 經(jīng)營(yíng)模式：消費(fèi)價(jià)格按包房面積不同從 480 元到 2580 元不等，經(jīng)營(yíng)狀況良好，基本都能達(dá)到 70%到 80%的上座率，主要消費(fèi)群體以招待客戶的私企業(yè)主及收入較高人員為主。 40 個(gè)停車 位。 【 南橋娛樂類商業(yè)業(yè)態(tài)分析表 】 品牌名稱 地址 物業(yè)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)面積 層數(shù) /層高 包房數(shù) 停車位 開業(yè)時(shí)間 檔次 /價(jià)位 消費(fèi)客群 碧海夜總會(huì) 環(huán)城東路 648 弄 16 號(hào) 2500 ㎡ 3 層 36 30 2007 年 5月 小包 280 中包 380VIP680；中檔 企業(yè)招待客戶 浪琴海瀚晶 KTV 環(huán)城東路 735737 號(hào) 2021 ㎡ 2 層 28 30 2021年 3 月 小包 380 大包和 VIP880；中檔 企業(yè)招待客戶 夜焰娛樂 KTV 環(huán)城東路 816 號(hào) 1200 ㎡ 3 層 16 6 2021 年 2月 小包 280 小中包 480 中包 680 大包 880VIP1880；中檔 企業(yè)招待客戶 寶麗晶 KTV 娛樂會(huì)所 環(huán)城東路 896 號(hào) 1000 ㎡ 3 層 14 6 2021 年 1 月 小包 280 中包 380 大包 680；中檔 企業(yè)招待客戶 盛世豪門會(huì)所 南橋莘奉公路 1985 號(hào) 5000 ㎡ 6 層；一層大堂 80 多個(gè) 沿街停車 2021 年 5 月 580 元 2880 元；中檔 企業(yè)招