【正文】 建筑設(shè)計方案獲得桂林市建規(guī)部門審查通過。 酒店建筑設(shè)計采用通用圖 :中南地區(qū)通用建筑標準設(shè)計通用圖(98ZJXXX),區(qū)標桂 01J602。 總平面設(shè)計按地形建設(shè) ,采用低層庭院式布局 ,引桃花江水入店 ,建筑圍繞中心水庭 ,營造幽雅氛圍 ,建筑高低錯落 ,掩映于綠樹叢中。 第四章 項目規(guī)模與工程技術(shù)方案 一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 以「舒適」、「禪風(fēng)」為建筑設(shè)計核心思想 ,擬采取“以人 為本 ,和諧協(xié)調(diào)”的建設(shè)思路。 (4)市郊磚瓦、砂石貨源充足 ,能滿足項目需求。 (2)水泥 :桂林市轄區(qū)內(nèi)具有 200 萬噸不同標號的生產(chǎn)能力 ,能滿足本項目工程對水泥的需求。 征地拆遷條件 項目業(yè)主通過掛牌拍買形式獲得項目土地使用權(quán) ,無須征地拆遷。 在國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2021 年修訂 )》中 ,將“高檔賓館”列入限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄。 在國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)布實施限制用地項目目錄 (2021年本 )和禁止用地項目目錄 (2021年本 )的通知》【國土資發(fā) [2021]296號】中 ,未將酒店項目列入限制或禁止用地項目。是“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”和 “國家環(huán)保城市” ,是“中國最佳魅力城市” 和“中國最安靜城市” ,也是一個最適合人類居住幸福指數(shù)很高的城市。桂林市是首批 “中國優(yōu)秀旅游城市” 。“千峰環(huán)野立 ,一水抱城流” ,景在城中 ,城在景中 ,是桂林城市獨具魅力的特色。 桂林自古享有“山水甲天下”之美譽 ,是中國乃至世界重要的旅游目的地城市 ,有著被國務(wù)院確定的國家重點風(fēng)景游覽城市 和歷史文化名城兩頂桂冠 ,被譽為國際旅游明珠。境內(nèi)地形復(fù)雜 ,地貌多樣 ,四周山地環(huán)繞 ,地勢由西向東依次降低 ,漓江和義江自北向南流經(jīng)轄區(qū)。行政區(qū)域總面積27809 平方公里。桂林市內(nèi)租用自行車出行游覽也非常方便 ,在市內(nèi)各 大酒店和市區(qū)多處設(shè)有自行車出租點。其中桂林至陽朔段為旅游黃金水道。 水路交通運輸 :水路有湘江和漓江 ,沿漓江經(jīng)梧州與珠江相聯(lián) ,可直達廣州 ,香港和澳門。有到廣西區(qū)內(nèi)及廣東、湖南各地的長途汽車以及發(fā)往福建、云南、海南、浙江、貴州等省的長途班車。全市公路通車里程達到 5989 公里 ,實現(xiàn)了100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 %的行政村通公路、 69%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通柏油路。南站可容納 萬人候車 ,是主要的客運站 ,在市中心 ,交通非常方便。機場有巴士到市區(qū) ,民航大廈每隔 30 分鐘就有一班巴士從市區(qū)開到機場 ,不管多晚 ,只要有航班到桂林就有機場巴士到市區(qū)。桂林對外交通系統(tǒng)完 善。 城區(qū)規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃要求 項目建設(shè)符合《桂林市城市總體規(guī)劃》 (2021~2021)和《桂林市國家級生態(tài)示范建設(shè)總體規(guī)劃》 ,項目已獲得桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會下發(fā)的《關(guān)于市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建產(chǎn)權(quán)式旅游休閑度假山莊的建設(shè)用地規(guī)劃定點通知書》【市規(guī)管字 [2021]432 號】和桂林市環(huán)境保護局對甲山旅游度假山莊 (一期 )審批的《建設(shè)項目環(huán)境影響登記表》。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 項目業(yè)主已委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成了巖土工程勘察 ,根據(jù)巖土工程勘察報告 ,各項情況良好。 甲山旅游度假山莊規(guī)劃總用地面積為 58315?,規(guī)劃總建筑面積為 31800?,其中 : 桂林伍號公館酒店占地面積 22500?,總建筑面積 29093?,以及地下室面積 12700?。 甲山旅游度假山莊的建設(shè)地點為桂林市桃花江路 5 號 ,北以巫山路為界 ,南與桃花江山莊為鄰 ,西以桃花江為界 ,東以桃花江路為界。 桂林四 /五星級賓館飯店客房前臺價格和客房入住率統(tǒng)計表 序號 酒店名稱 星級 客房總數(shù) 入住率 前臺付現(xiàn)價元 /日間 (2021年 4 月價 ) ★ 間 2021 年鑒 標準間 標準套間 豪華套間 1 桂林漓江大瀑布飯店 五 646 1060 1286 3460 2 大宇大飯店 五 430 % 1096 1320 2680 3 帝苑酒店 五 333 % 1042 1695 4 樂滿地度假酒店 五 371 790 1250 2200 5 桂林愚自樂園現(xiàn)代藝術(shù)酒店 五 200 600 1697 4102 五星小計 /平均 1980 6 桂山大酒店 四 607 % 768 980 7 桂林賓館 四 329 % 888 1448 1909 8 桂湖飯店 四 % 872 1760 2558 9 觀光酒店 四 226 % 766 1360 10 榕湖飯 店 四 450 %2021 %2021 %2021 %2021 %2021 %2021 506 720 11 金龍航空大酒店 四 118 780 1188 四星小計 /平均 1730 通過對本項目的 SWOT 分析和競爭能力分析 ,預(yù)測桂林伍號公館建成后客房單價將能保持在桂林五星級酒店客房單價的平均水平。 據(jù) 2021中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計結(jié)果顯示 ,在 2021年國內(nèi)五星級酒店市場的房價貢獻中 ,酒店會議團體的 平均房價為 736 元 ,大型會議 /會展的平均房價為 905元 ,國內(nèi)旅游團的平均房價為 508 元。 酒店客房單價預(yù)測 據(jù)統(tǒng)計資料顯示 ,國內(nèi)五星級飯店的平均房價為人民幣 806 元 ,四星級飯店為人民幣 436 元 ,三星級飯店為人民幣 268 元 ,經(jīng)濟型酒店為人民幣 180 元。 六、市場預(yù)測 酒店客房入住率預(yù)測 據(jù)統(tǒng)計結(jié)果 ,國內(nèi)四星和五星級飯店的平均入住率在 69%到 70%之間。 海外客源中以目前桂林的主要海外客源國排名的前六名為主 ,即日本、美國、韓國、法國、德國、英國?？梢娭懈邫n客源地主要分布在區(qū)內(nèi)及周邊省份等近距離地區(qū)以及北京、長江三角洲等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。 據(jù)桂林市旅游局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看 ,桂林市國內(nèi)客源市場主要在廣西本區(qū)、廣東、湖北、湖南、北京、上海、浙江等地 ,其中前五位的省份就占了境內(nèi)游客總量的 50%以上。 2021 年接待 萬人次 ,同比增長近 30%,在入境客人中占了約 %,在外國游客中的比例約為%。 韓國在上世紀 90 年代中期以來迅速成為桂林海外市場的主要力量 ,1999年來桂林旅游的韓國游客共 33785 人 ,占 總量的 %,2021 年受“非典”影響 ,南航取消“桂林 ~首爾”航線及韓亞航空員工罷工等事件的影響 ,一直處于低迷狀態(tài) ,2021 年在東盟、歐美市場強勁反彈的同時 ,桂林韓國游客總量同比卻仍呈下滑態(tài)勢。 日本是桂林最大的客源國 ,來桂林旅游的游客人數(shù)長時期保持較高的水平 ,受政治因素影響 2021 年上半年出現(xiàn)下滑 ,而 2021 年開始出現(xiàn)恢復(fù)性增長 ,全年接待量超過 10 萬人次 ,反超馬來西亞再次成為桂林的第一大客源國。北美的美國、加拿大以及澳大利亞。 從桂林市酒店業(yè)統(tǒng)計資料分析 ,桂林五星級酒店的客源與全國沒有差異 ,主要是入境游客 ,客源國主要分為四個區(qū)域 ,分別是東亞和東南亞地區(qū)的日本、韓國、馬來西亞、泰國、新加坡 。 五、客源市場定位 客源結(jié)構(gòu)分析 據(jù)統(tǒng)計資料顯示 ,國內(nèi)飯店整體市場的客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 ,商務(wù)客源是飯店需求的主體 ,在五星、四星、三 星和經(jīng)濟型酒店總需求中所占的比例分別為 48%、49%、 40%和 46%。 擁有自己的穩(wěn)定而廣泛的營銷系統(tǒng)并和客戶、供應(yīng)商、合作伙伴的系統(tǒng)實現(xiàn)對接 ,實現(xiàn)“酒店 +俱樂部”良好的服務(wù)能力 ,創(chuàng)建和操作一個先進的酒店管理系統(tǒng)。迄今為止 ,只有上海錦江公司和北京凱萊進入了世界酒店管理公司 300 強之列。在國際上橫向比 ,中國高檔酒店在戰(zhàn)略態(tài)勢、管理精度、服務(wù)深化和全球運作方面和國際同等級酒店不可同日而語 ,我國的大多數(shù)四、五星級酒店的軟環(huán)境只相當(dāng)于國外三星甚至更低檔次的酒店 。 ⑧社會環(huán)境可接受性 :酒店業(yè)的社會接受性較好。 ⑥技術(shù)要求 :目前國內(nèi)酒店管理水平較國際上大型的酒店管理公司差距較大。 愚自樂園藝術(shù)酒店 :為臺資酒店 ,擁有客房 200 間 ,市場定位為高端商務(wù)、休閑游客 ,游客以臺灣、國內(nèi)游客為主。 桂林帝苑大酒店 :為中青旅控股股份有限公司與日本大東興產(chǎn)株式會社合資經(jīng)營 ,擁有各類客房 333 間 ,中、西、日式餐廳各一個 ,優(yōu)勢客源地為日本、韓國、東南亞。一座可容納 400人就餐 500人開會的多功能廳 ,內(nèi)配六聲道同聲傳譯系統(tǒng) ,另設(shè)有五間不同類型的會議室 ,供不同規(guī)模的會議使用。各類客房 646 間 ,其中包括總統(tǒng)房一套、豪華貴賓套房 22 套、豪華貴賓房 20 間、商務(wù)房 62 間、標準房 541 間。 據(jù) 2021 年《廣西統(tǒng)計年鑒》資料 ,2021 年廣西旅游賓館