【正文】 〞在合同無效的五。(四)損害社會(huì)公共利益。(二)惡意串通損害、集體或者第三人利益。其主要理由是：首先我國(guó)現(xiàn)行??、?土地理法?、?土地理法施行?、?物權(quán)法?均沒有明文制止異村村民房屋的買賣按照民法“法無明文制止即為允許〞之原理應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。 第一種?售房合同?無效其主要理由是根據(jù)我國(guó)?物權(quán)法?第一百五十三條：“宅基地使用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地理法等法律和有關(guān)規(guī)定。 對(duì)于本案?售房合同?的效力有兩種。2010年3月31日鄭素群、何曉梅、何太平、何秀蘭、何小紅、何六英以售房合同違犯法律、法規(guī)為由起訴要求確認(rèn)其售房合同無效。2009年3月5日南充人民以南房拆公2021】第3發(fā)出房屋拆遷對(duì)上述舞鳳鄉(xiāng)雙石村2組(6村2組)的房屋及其附屬物進(jìn)展拆遷。合同簽訂當(dāng)日何萬(wàn)春實(shí)際給付房款l0000元鄭素群出具了收條。〞鄭素群、何太平、何秀蘭、何萬(wàn)春均在合同上簽字。1998年何永培生病去世2000年11月25日鄭素群將其房屋賣給了四川南部平橋鄉(xiāng)張家廟村2組村民何萬(wàn)春并簽訂了?售房合同?。 案例】鄭素群、何永培系夫妻關(guān)系系四川南充順慶區(qū)舞風(fēng)鄉(xiāng)雙石村二社村民婚后生育子何曉梅、何太平、何秀蘭、何小紅、何六英。如何妥善處理此類糾紛準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力平息拆遷安置補(bǔ)償款歸屬爭(zhēng)議維護(hù)交易平安、穩(wěn)定弘揚(yáng)老實(shí)信譽(yù)的交易規(guī)那么顯得尤為重要和迫切。　　注釋與參考文獻(xiàn)　　張明輝魏娜康相鵬．農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題討[J]．鄭州委校學(xué)報(bào)20062〕．　　夏正芳．農(nóng)村房屋買賣合同效力的討．載法律教育網(wǎng)。而作為法律從業(yè)者不妨從解決農(nóng)村房屋買賣問題開始?！　　叭r(nóng)〞問題已成熱點(diǎn)作為“三農(nóng)〞之一的農(nóng)民作為占全國(guó)人口總數(shù)百分之八十以上的農(nóng)民他們的實(shí)際利益終究怎樣才能得以維護(hù)是非常值得深究的?！　〗Y(jié)語(yǔ)　　農(nóng)村房屋買賣終究是一般買賣合同關(guān)系還是特殊買賣合同關(guān)系筆者認(rèn)為可以暫且不問。對(duì)農(nóng)村房屋買賣的“熱點(diǎn)〞區(qū)域而言當(dāng)前非常迫切的工作是針對(duì)性地由全國(guó)常委會(huì)以法律解釋的形式對(duì)涉及農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買賣作出明確規(guī)定。因此對(duì)宅基地上住房的應(yīng)當(dāng)采取放開的政策。作為村民其無償使用宅基地是其特定的社員身份通過購(gòu)房獲得別人宅基地使用權(quán)的人假設(shè)不具有社員身份完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用獲得宅基地使用權(quán)。且允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。當(dāng)村民房屋時(shí)僅僅是宅基地的使用權(quán)人更換了村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益?！　∧敲丛试S宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為并不影響。農(nóng)村房屋的買受人為了到達(dá)其在法律上合法利用宅基地的目的完全可以通過法定租賃權(quán)解決問題并非必須借助于獲得“宅基地使用權(quán)〞實(shí)現(xiàn)目的。這種情況的出現(xiàn)一個(gè)重要的原因在于思維限于“物權(quán)〞領(lǐng)域無是“宅基地所有權(quán)〞還是“宅基地使用權(quán)〞僅在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)尋找解決方案。既然農(nóng)村房屋買賣有現(xiàn)實(shí)需要人們很自然地便想到宅基地使用權(quán)能否順利轉(zhuǎn)讓。這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能也將大幅進(jìn)步農(nóng)村房屋價(jià)格讓農(nóng)民也享受到城化的成果。土地上的農(nóng)民住宅那么納入城私房理只要補(bǔ)交土地出讓金這些農(nóng)宅就可以進(jìn)展房產(chǎn)交易。當(dāng)然要做到這點(diǎn)要求國(guó)土部門必須掌握詳細(xì)數(shù)據(jù)嚴(yán)格審批手續(xù)。但應(yīng)作精心設(shè)計(jì)比方說根據(jù)各村統(tǒng)計(jì)的詳細(xì)情況基層國(guó)土理部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所為宜〕可建立數(shù)據(jù)庫(kù)范圍主要是符合出賣房屋現(xiàn)實(shí)需要的農(nóng)戶至于界定可依各地情況詳細(xì)操作。這將導(dǎo)致農(nóng)民的房屋所有權(quán)并不是真正意義上的所有權(quán)因?yàn)槠涮幏謾?quán)能無法實(shí)現(xiàn)。2．如何立法或立法如何無非是為了更好地保護(hù)農(nóng)民的利益但誠(chéng)如田成有先生所言：“無立法多么明法律始終是有限性法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會(huì)面臨的根本領(lǐng)實(shí)‘有限的’法律和‘無限的’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間這是任何一個(gè)所面臨的棘手問題。如前所述農(nóng)村的宅基地具有政策保障性農(nóng)民作為中國(guó)的根底人口和弱勢(shì)群體其經(jīng)濟(jì)才能和地位明顯低于城居民農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)內(nèi)仍將是大部農(nóng)民獲取收益和維持生存的基石通過政策審批無償分配給宅基地供其建房居住而政策制止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通其目的是防止集體土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所保障農(nóng)民的根本生存權(quán)利不受損害?！　∪碁閺母旧辖廪r(nóng)村房屋買賣糾紛消除不統(tǒng)一現(xiàn)象打破農(nóng)村房屋買賣瓶頸筆者認(rèn)為只能是建立、完善相關(guān)法規(guī)和制度：　　1．雖然農(nóng)民村民對(duì)其房屋擁有一定的所有權(quán)但這也是一種不完善的受限制的所有權(quán)宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利獲得的受限性使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或與成員有直系親屬等身份關(guān)系或其他規(guī)定的身份關(guān)系。嚴(yán)格地說此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。理中有些地區(qū)的房屋理部門和土地理部門對(duì)房、地理脫節(jié)有些當(dāng)事人在進(jìn)展變更登記時(shí)只到房屋理部門產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)沒有進(jìn)展宅基地使用權(quán)的主體變更從而使土地理部門的工作陷入被動(dòng)。這方面最值得注意的問題又有如下幾個(gè)：首先要對(duì)買賣雙方之間約定的轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓限等進(jìn)展嚴(yán)格審查和有效催促；其次要對(duì)買賣雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)展嚴(yán)格的審查和有效催促審查雙方履行約定義務(wù)的才能和是否存在出賣、轉(zhuǎn)讓土地的不法行為。那么根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)適用法規(guī)在優(yōu)化行政理的前提下加大力度農(nóng)村房屋交易。這其中詳細(xì)包含兩方面一是對(duì)農(nóng)村房屋買賣治理的理宣傳針對(duì)的是農(nóng)村村民及潛在購(gòu)置人；二是進(jìn)展專項(xiàng)培訓(xùn)針對(duì)的是基層國(guó)土理部門工作人員?！　《吃趯?shí)際操作中應(yīng)優(yōu)化、強(qiáng)化理。農(nóng)村房屋可看作一種特殊的商品農(nóng)村房屋買賣只是一種經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)村房屋的賣方應(yīng)是房屋所有權(quán)人。筆者認(rèn)為要從根本上界定農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題應(yīng)當(dāng)換個(gè)角度。實(shí)際上爭(zhēng)雙方的焦點(diǎn)都是關(guān)注農(nóng)村房屋終究能否在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)展交易而爭(zhēng)的展開卻只是停留在規(guī)那么層面并沒有挖掘更深層次的現(xiàn)實(shí)意義。也就是說農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定；贊成合同有效的觀點(diǎn)似乎更占優(yōu)勢(shì)至少合同在法律層面上的效力不存在障礙。筆者認(rèn)為認(rèn)定合同無效的觀點(diǎn)其根據(jù)并不是很不充分?！　∪?、解決農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問題的對(duì)策　　一〕在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)另辟它徑。那么假設(shè)當(dāng)事人雙方都有良好的法治意識(shí)和法律常識(shí)可以在平等對(duì)話的根底上形成合法的協(xié)議并嚴(yán)格履行房屋買賣過程中的糾紛必將大大減少。同時(shí)宅基地私有的觀念在農(nóng)村已根深蒂固有的農(nóng)民甚至把自家的宅基地視為“祖?zhèn)骷覙I(yè)〞。農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法規(guī)內(nèi)容模糊很大一部依靠和地方政策調(diào)整不僅系統(tǒng)性差而且存在矛盾、權(quán)責(zé)不清等問題。雖于1993年公布了?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建立理?但其僅規(guī)定了申請(qǐng)建房的程序和審批權(quán)限而對(duì)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛解決問題未作規(guī)定。農(nóng)民要融入城首先面臨的就是經(jīng)濟(jì)地位的宏大差異假設(shè)限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)農(nóng)民就很難通過對(duì)其房屋、土地使用權(quán)的處分以獲得融入城所需的資金。在方案經(jīng)濟(jì)體制下形成的農(nóng)村宅基地使用制度已不能適應(yīng)城化、化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展需要。集體建立用地流轉(zhuǎn)是整個(gè)建立用地的有機(jī)組成部而宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是重中之重。另外制止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地使得“地隨房走〞的原那么不再適用即便是通過拍賣而來的農(nóng)村房屋也只有房屋所有權(quán)而無土地使用權(quán)一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等也難以保證得到土地補(bǔ)償。其三制止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地有律的平等原那么。〞這一規(guī)定明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利并且房屋買賣完成后宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。理由是：其一1963年3月20日?對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的?第2項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。其三1999年在?加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地?第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建筑和購(gòu)置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。其二?土地理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。理由是：其一根據(jù)?土地理法?第62條及其他條款的規(guī)定農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且一戶只能享有一處。以農(nóng)村房屋買賣合同為例村民將房屋給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)定買賣合同有效沒有異議；但給集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員即外村村民或城鎮(zhèn)居民時(shí)合同效力的認(rèn)定目前那么有兩種截然相反的觀點(diǎn)。這樣下去主動(dòng)權(quán)只會(huì)牢牢地掌握在裁判者手里對(duì)于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益是非常不利的。同類案件援引不同法律甚至援引同一部法律的不同條文如?土地理法?第62條或第63條判決結(jié)果亦會(huì)截然不同。為了應(yīng)對(duì)這種場(chǎng)面一些只能采取一些變通措施如先建議原告對(duì)要求被告協(xié)助土地證過戶手續(xù)的訴訟懇求撤訴假設(shè)原告堅(jiān)持的那么采取其他一些做法：有的在判決主文中注明“如因政策等客觀原因不能土地使用權(quán)過戶的被告方不負(fù)責(zé)任〞有的在判決被告協(xié)助土地過戶手續(xù)的同時(shí)要求申請(qǐng)執(zhí)行人保證暫不申請(qǐng)執(zhí)行過戶手續(xù)等或仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)同時(shí)建議有關(guān)部門對(duì)協(xié)助執(zhí)行書進(jìn)展登記備案在舊村改造、拆遷安置等政策處理時(shí)作為根據(jù)。審訊理中一般將其歸類為買賣合同至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同尚無定。　　二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問題及原因分析　　如前所述集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間的農(nóng)村房屋交易日益增多因此產(chǎn)生的買賣糾紛近年也來呈明顯上升。因此農(nóng)村房屋交易的買方在集體經(jīng)濟(jì)組織成員間僅限于第二種情況的一部和第三種情況。集體經(jīng)濟(jì)組織成員又分三種：一是本身已有宅基地且符合規(guī)定的宅基地；二是已有宅基地但尚未到達(dá)規(guī)定的；三是已在集體組織落戶但尚沒有被分到宅基地。在我國(guó)農(nóng)村大多數(shù)地方宅基地就是指一家一戶居住生活的庭院用地。如此村辦企業(yè)廠房、農(nóng)村公益事業(yè)用房等那么不屬于農(nóng)村房屋買賣中的“農(nóng)村房屋〞。要解決這個(gè)問題只能從長(zhǎng)計(jì)議。那么集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)展農(nóng)村房屋交易時(shí)其程序和效力又如何呢？這個(gè)問題一時(shí)難以答復(fù)此類房屋買賣糾紛也已成為理中的難題。這樣就必然涉及到一個(gè)新的領(lǐng)域也就是本文討的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員購(gòu)置農(nóng)村房屋問題?！　￡P(guān)鍵詞】農(nóng)村房屋 集體經(jīng)濟(jì)組織 地隨房走 宅基地使用權(quán)　　隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展和城鎮(zhèn)化步伐的加快大量農(nóng)民涌向城各種原因促使他們選擇在城長(zhǎng)居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋而部城鎮(zhèn)居民那么由于其他原因打算在農(nóng)村買房同時(shí)農(nóng)村村民也可能購(gòu)置本村以外的農(nóng)村房屋。筆者通過對(duì)相關(guān)立法、理的考慮認(rèn)為對(duì)于此種農(nóng)村房屋買賣只能是宜疏不宜堵。農(nóng)村房屋買賣存在的問題及法律對(duì)策內(nèi)容提要】在農(nóng)村房屋買賣領(lǐng)域一個(gè)突出的變化就是購(gòu)置主體由以前的集體經(jīng)濟(jì)組織成員擴(kuò)大到外村村民甚至城鎮(zhèn)居民。首先要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯(cuò)責(zé)任大小尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次對(duì)于受讓人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)展補(bǔ)償；最后返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人為其留出合理的騰退時(shí)間。但是假設(shè)判決出讓方賠償相對(duì)方巨額損失由于大部農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)狀況并不是很好有的根本無履行才能這樣的判決不但無法使受讓方的權(quán)利得到充分保護(hù)而且會(huì)使農(nóng)民陷于債務(wù)重負(fù)也不符合公正要求。盡買賣行為無效但出賣房屋的農(nóng)民反悔行為違犯了老實(shí)信譽(yù)原那么這本身也是與法律理念所不符與社會(huì)上通行的道德觀念相沖突。在裁判農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件時(shí)當(dāng)然應(yīng)當(dāng)遵循這些根本原那么公平、合理地認(rèn)定當(dāng)事人民事責(zé)任平衡保護(hù)各方民事主體的不同利益訴求。 遵循等價(jià)有償和老實(shí)信譽(yù)原那么公平處理無效轉(zhuǎn)讓行為平衡保護(hù)各方利益 法官參照適用政策裁決案件主要表達(dá)在以下兩方面：一是農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為違犯法律、法規(guī)和政策性規(guī)定和精的應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓合同無效不具有法律約束力；二是政策方面的要求雖不導(dǎo)致所涉農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同無效但卻可能影響合同在客觀上無法繼續(xù)履行故可判決解除合同駁回受讓方要求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)。農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓往往缺乏明確的法律規(guī)定政策性較強(qiáng)法官在處理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛時(shí)那么應(yīng)主動(dòng)參照政策的規(guī)定和精妥善處理。〞在審理裁決案件時(shí)法官須參照政策規(guī)定。但在法律和政策的適用上根本原那么是“有法依法無法依政策〞。在審理案件時(shí)要正確地認(rèn)識(shí)政策與法律關(guān)系應(yīng)有條件地根據(jù)政策裁處糾紛。 參照和補(bǔ)充適用政策限制城鎮(zhèn)居民購(gòu)置農(nóng)村房屋〞[5]在房屋買賣合同中農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效居多人民面對(duì)洶涌澎湃的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓交易是堵是疏必須慎重考量。 正確適用法律依法認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力是審理好此類民事糾紛案件的關(guān)鍵。其三適用地方性法規(guī)不得違犯法律、法規(guī)的規(guī)定和立法精。其二實(shí)行后法優(yōu)于前法的原那么。在法律規(guī)定不一致或沖突時(shí)法官應(yīng)當(dāng)正確適用法律：其一特殊法優(yōu)于一般法原那么。只有該交易行為同時(shí)具備了法律規(guī)定的一般性合同有效要件以及農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的特殊有效要件才能認(rèn)定該合同有效。故認(rèn)定合同效力時(shí)當(dāng)然適用?合同法?中合同效力的一般規(guī)定。農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法規(guī)內(nèi)容模糊,很大一部依靠政策性調(diào)整,不僅系統(tǒng)性差,而且存在矛盾、權(quán)責(zé)不清等問題。從立法看目前我國(guó)還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的民事法律,僅靠?民法通那么?、?土地理法?等中的極少進(jìn)展調(diào)整。農(nóng)村房屋買賣糾紛問題很多,由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此缺乏明確規(guī)定,在處理此類案件時(shí)首先要面臨法律適用方面的困惑。 正確適用法律依法認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力〞[4]鑒于立法認(rèn)為該尚不成熟?物權(quán)法?沒有采用該草案規(guī)定回避了此問題農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓仍處于不明確狀態(tài)有待于將來的立法明確。 在第十屆全國(guó)常委會(huì)第十二次會(huì)議審議的?物權(quán)法草案?62條曾規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。解決目前農(nóng)村房屋買賣法律困境的最正確途徑是借鑒和我國(guó)地區(qū)民法的法定租賃權(quán)立法例農(nóng)村房屋的買受人在獲得房屋所有權(quán)的同時(shí)對(duì)于房屋的宅基地并非獲得作為物權(quán)的村民的宅基地使用權(quán)而是獲得作為債權(quán)的宅基地租賃權(quán)其由法律直接規(guī)定。 折中說或稱為“法定租賃權(quán)說〞。因?yàn)椤暗仉S房走〞是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)根本原那么。從?土地理法?第62條第4款來看法律并不制止村民將其住宅進(jìn)展出賣或