【正文】 一 項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料樓宇質(zhì)量保證書(shū)樓宇使用說(shuō)明書(shū)業(yè)主公約用戶手冊(cè)樓宇交收流程入伙通知書(shū)入伙手續(xù)書(shū)收樓書(shū)承諾書(shū)業(yè)主/用戶聯(lián)系表1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書(shū)1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表1裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表 二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)安全及交通管理三車(chē)及場(chǎng)地管理設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)房屋事務(wù)管理檔案及數(shù)據(jù)的管理智能化的服務(wù)1家政服務(wù)1多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)通1與業(yè)主的日常溝通1社區(qū)文化服務(wù) 三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu) 32物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門(mén)職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 *遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定 *在經(jīng)營(yíng)范圍允許下 *結(jié)合不同的工作重點(diǎn) *把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn) *遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則 *各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則 四 物業(yè)管理培訓(xùn)在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容： *為員?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象 銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合 *物業(yè)管理公司： 工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù) 人員形象 銷(xiāo)售文件配合 銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的管理 軍體操練 保安員與售樓員的工作銜接、默契配合 三 銷(xiāo)售培訓(xùn)銷(xiāo)售部人員培訓(xùn) *公司情況 公司背景 公眾形象 27 發(fā)展目標(biāo) 行為準(zhǔn)則 內(nèi)部分工 工作流程 收入目標(biāo) *物業(yè)詳情： 項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件 該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況 *項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型優(yōu)缺點(diǎn)等 項(xiàng)目的優(yōu)劣分析 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段 *競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策 *業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程： *銷(xiāo)售技巧： 售樓過(guò)程中的洽談技巧 A 如何以問(wèn)題套答案 B 詢問(wèn)客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等 C 掌握買(mǎi)家心理 D 恰當(dāng)使用電話的方法 展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧 A 客戶心理分析 B 銷(xiāo)售員接待客戶技巧 推銷(xiāo)技巧 語(yǔ)言技巧 身體語(yǔ)言技巧 *簽定買(mǎi)賣(mài)合同的程序： 售樓部簽約程序 A 辦理按揭及計(jì)算 B 入住程序及費(fèi)用 C 合同說(shuō)明 D 其他法律文件 E 所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格 展銷(xiāo)會(huì)簽訂合同的技巧和方法 28 A 訂金的靈活處理 B 客戶跟蹤 *物業(yè)管理課程： 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理規(guī)則 公共契約 *銷(xiāo)售模擬： 以實(shí)際樓盤(pán)為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易 利用項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)接待中心、樣板房模擬銷(xiāo)售過(guò)程 及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬 *實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售手冊(cè)（見(jiàn)銷(xiāo)售資料部分）客戶管理系統(tǒng) *電話接聽(tīng)登記表 *新客戶表 *老客戶表 *客戶訪談?dòng)涗洷?*銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表 *銷(xiāo)售周報(bào)表 *銷(xiāo)售月報(bào)表 *已成交客戶檔案表 *應(yīng)收帳款控制表 *保留樓盤(pán)控制表銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū) *職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則： 職業(yè)精神 職業(yè)信條 職業(yè)特征 *銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧： 業(yè)務(wù)的階段性 業(yè)務(wù)的特殊性 業(yè)務(wù)的技巧 *項(xiàng)目概括： 項(xiàng)目基本情況 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求 阻力點(diǎn)剖析 29 升值潛力空間 *銷(xiāo)售部管理架構(gòu)： 職能 人員設(shè)置與分工 待遇 六 銷(xiāo)售組織與日常管理組織與激勵(lì) *銷(xiāo)售部組織架構(gòu)： 主管銷(xiāo)售副總 銷(xiāo)售部經(jīng)理 銷(xiāo)售主管 銷(xiāo)售控制 廣告、促銷(xiāo)主管 銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員 綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員 財(cái)務(wù)人員（配合）*銷(xiāo)售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求 心理素質(zhì)要求 服務(wù)規(guī)范要求 A 語(yǔ)言規(guī)范 B 來(lái)電接聽(tīng) C 顧客來(lái)函 D 來(lái)訪接待 E 顧客回訪 F 促銷(xiāo)環(huán)節(jié) G 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素 *職責(zé)說(shuō)明： 銷(xiāo)售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū) 銷(xiāo)售部各崗位工作職責(zé) *考核、激勵(lì)措施：銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)考核辦法 提成制度 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng) A 銷(xiāo)售記錄表 30 B 客戶到訪記錄表 C 連續(xù)接待記錄 D 客戶檔案工作流程 *銷(xiāo)售工作五個(gè)方面的內(nèi)容： 制定并實(shí)施階段性銷(xiāo)售目標(biāo)及資金回收目標(biāo) 建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象 制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策 實(shí)施規(guī)范的銷(xiāo)售操作與管理 保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力 *銷(xiāo)售部的工作職責(zé)（工作流程）： 市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù) 批件申辦面積計(jì)算、預(yù)售許可 資料制作樓盤(pán)價(jià)格、合約文件 宣傳推廣廣告策劃、促銷(xiāo)實(shí)施 銷(xiāo)售操作簽約履行、樓款回收 成交匯總回款復(fù)審、糾紛處理 客戶入住入住通知、管理移交 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成 項(xiàng)目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情 31 第七章 物業(yè)管理服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo) 房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。一 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查 *項(xiàng)目概括 *市場(chǎng)定位 *銷(xiāo)售價(jià)格 *銷(xiāo)售政策措施 *廣告推廣手法 *主要媒體應(yīng)用及投入頻率 *公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng) *其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段結(jié)論 二 目標(biāo)客戶群定位分析當(dāng)?shù)厝丝诳偭考暗貕K分布狀況當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和就業(yè)狀況客戶群分析 *家庭成員結(jié)構(gòu) *家庭收入情況 *住房要求、生活習(xí)慣客戶群定位 *目標(biāo)市場(chǎng)： 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定 市調(diào)資料匯總、研究 市場(chǎng)特征描述 *目標(biāo)客戶： 目標(biāo)客戶細(xì)分 目標(biāo)客戶特征描述 目標(biāo)客戶資料 三 價(jià)格定位及策略 20項(xiàng)目單方成本項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格價(jià)格策略 *定價(jià)方法 *均價(jià) *付款方式和進(jìn)度 *優(yōu)惠條款 *樓層和方位差價(jià) *綜合計(jì)價(jià)公式價(jià)格分期策略 *內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格 *入市價(jià)格 *價(jià)格升幅周期 *價(jià)格升幅比例 *價(jià)格技術(shù)調(diào)整 *價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制 *項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表 五 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析入市時(shí)機(jī)的確定及安排 六 廣告策略廣告總體策略及廣告的階段性劃分 *廣告總體策略 *廣告的階段性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 *購(gòu)房須知 *詳細(xì)價(jià)格表 *銷(xiāo)售控制表 *樓書(shū) 21 *宣傳海報(bào)、折頁(yè) *認(rèn)購(gòu)書(shū) *正式合同 *交房標(biāo)準(zhǔn) *物業(yè)管理內(nèi)容 *物業(yè)管理公約 七 營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正效果測(cè)評(píng)形式 *進(jìn)行性測(cè)評(píng) *結(jié)論性測(cè)評(píng)實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo) *銷(xiāo)售收入 *企業(yè)利潤(rùn) *市場(chǎng)占有率 *品牌形象和企業(yè)形象 22 第六章 項(xiàng)目銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷(xiāo)工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。一 項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分名稱 *項(xiàng)目名 *道路名 *建筑名 *組團(tuán)名VI核心及其組合方式 二 延展及運(yùn)用部分工地環(huán)境包裝視覺(jué) *建筑物主體 *工地圍墻 *主路網(wǎng)及售樓通道 *環(huán)境綠化賣(mài)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì) *營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) *營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū) *營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻、展板設(shè)計(jì) *營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視系統(tǒng) *銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示 *銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì) *示范單位導(dǎo)視牌 *示范單位樣板房說(shuō)明牌公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) *辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) *物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 三 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的提煉和表現(xiàn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的整理、提煉 *核心賣(mài)點(diǎn) 16 *輔助賣(mài)點(diǎn) *核心賣(mài)點(diǎn)與輔助賣(mài)點(diǎn)的匹配方案 *階段性賣(mài)點(diǎn)的推廣節(jié)奏 2．項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的表現(xiàn)形式 *項(xiàng)目的表現(xiàn)主體 *主體意象（人或物）*主體環(huán)境 *主體氛圍 3．廣告文案的確定 *核心詞 *廣告口號(hào) *標(biāo)準(zhǔn)文案 四 項(xiàng)目品牌管理 1．品牌價(jià)值分析 *企業(yè)品牌價(jià)值 *項(xiàng)目品牌價(jià)值 *品牌區(qū)域認(rèn)知度 2．品牌管理 *品牌隊(duì)列 *品牌核心價(jià)值 *項(xiàng)目品牌價(jià)值 *品牌主體 *品牌可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 *品牌延展的內(nèi)容 3．品牌導(dǎo)入計(jì)劃 五 策略與推廣方式 *權(quán)威策略 *民眾參與策略 *風(fēng)險(xiǎn)炒作策略 2．推廣方式 *權(quán)威評(píng)論 *信息直遞 *互動(dòng)傳達(dá) 17 *渲染烘托 3．推廣手段 *報(bào)紙廣告 *電視廣告 *專(zhuān)題片 *直郵廣告 *軟性新聞 *促銷(xiāo) *路演 *公關(guān)活動(dòng) *禮品 *網(wǎng)絡(luò)廣告 六 媒介策略 1．特定目標(biāo)市場(chǎng)媒介分析 *訴求要點(diǎn) *接收習(xí)慣 *傳播功能 *媒體創(chuàng)新使用 2．合理的媒介組合 3．主要媒介調(diào)查 4．媒介組合運(yùn)用投放頻率及規(guī)模費(fèi)用估算 七 軟性新聞、路演及公關(guān)活動(dòng)策略 1．軟聞的設(shè)定和操作 *軟聞的文體設(shè)定 *發(fā)布媒介的選擇 *發(fā)布周期與推廣周期的設(shè)定 *媒介發(fā)布合同談判 2．項(xiàng)目路演 *路演內(nèi)容的設(shè)定 *路演時(shí)間與周期 *路演場(chǎng)地的談判 *協(xié)作單位溝通 18 3．公關(guān)活動(dòng)策略 *公關(guān)活動(dòng)主題 *公關(guān)活動(dòng)時(shí)間與周期 *與推廣周期的配合 八 效果的反饋及修正控制 1．廣告效果的監(jiān)測(cè)、反饋 監(jiān)測(cè)內(nèi)容 *廣告信息反饋量 *廣告效應(yīng)評(píng)價(jià) *廣告的美譽(yù)評(píng)價(jià) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)： *受眾的直接反饋 *媒體的反饋 *受眾和銷(xiāo)售人員調(diào)查 *銷(xiāo)售量的變化 反饋內(nèi)容的分類(lèi) *反饋量 *反饋類(lèi)型 *反饋渠道 *反饋資源 反饋內(nèi)容的分析 2．廣告效果的修正控制 19 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。一 總體規(guī)劃建筑空間布局 *項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明 *項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明道路系統(tǒng)布局 *地塊周邊交通環(huán)境示意： 地塊周邊基本路網(wǎng) 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r *項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明： 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置 項(xiàng)目主要干道設(shè)置 項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明 項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局 *地塊周邊景觀環(huán)境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向 *景觀規(guī)劃及說(shuō)明： 綠化景觀系統(tǒng)分析 主要公共場(chǎng)所的園藝設(shè)計(jì)公建與配套系統(tǒng) *項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 *項(xiàng)目配套功能配置及安排 *公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示： 會(huì)所、營(yíng)銷(xiāo)中心、物管辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示 *公建平面設(shè)計(jì)提示： 公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 12分期開(kāi)發(fā) *分期開(kāi)發(fā)思路 *首期開(kāi)發(fā)思路 二 建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格 *項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 *建筑主體的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想論證 *景觀與公建的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想論證建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 *商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示： 多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示 不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示 *商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示 三 主力戶型選擇同類(lèi)樓盤(pán)戶型比較戶型配比論證主力戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的論證商業(yè)部分戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的論證 四 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)在規(guī)劃階段的導(dǎo)入論證銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)的可行性論證銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)的實(shí)施 *銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)在建筑主體規(guī)劃的實(shí)施方案論證 *銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)在景觀設(shè)計(jì)的實(shí)施方案論證 *銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)在公建規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施方案論證 五 景觀規(guī)劃輔助論證周邊環(huán)境調(diào)查和分析總體景觀規(guī)劃思想 *已有的自然環(huán)境利用 *項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造組團(tuán)景觀概念設(shè)計(jì) 13 *組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) *組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì) *組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì) *組團(tuán)內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) *項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) *營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) *會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) *售樓通道沿途環(huán)境概念設(shè)計(jì) *其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì) 六 公共區(qū)域裝飾風(fēng)格論證公共區(qū)域的范圍包括： *銷(xiāo)售中心 *項(xiàng)目對(duì)外示范區(qū) *銷(xiāo)售通道公共區(qū)域的裝飾風(fēng)格的論證裝飾材料選擇及裝修風(fēng)格構(gòu)思項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì) *項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) *項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì) *項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) *項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)背景音樂(lè)指導(dǎo) *廣場(chǎng)音樂(lè)布置 *項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置 九 社區(qū)文化組織的規(guī)劃業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)業(yè)主組織的場(chǎng)地規(guī)劃*住戶特征描述 *辦公場(chǎng)地 *業(yè)主活動(dòng)場(chǎng)地社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 14 *社區(qū)業(yè)余團(tuán)體的建設(shè) *社區(qū)文化主體活動(dòng)場(chǎng)地的預(yù)留 15 第三章 項(xiàng)目形象的策劃營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等?！耙?guī)劃營(yíng)銷(xiāo)”是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 *地理位置 *地質(zhì)地貌狀況 *土地面積及紅線圖 *使用性質(zhì) *規(guī)劃指標(biāo)：容積率、密度、綠化率、限高、可銷(xiāo)售面積與公建比例 *七通一平現(xiàn)狀項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 *地塊周邊的建筑物 *綠化景觀 *自然景觀 *歷史人文景觀 *環(huán)境污染狀況 *涵洞、高壓線、人防工程、古跡、油氣站等以及未來(lái)市政規(guī)劃設(shè)施的影響地塊交通條件調(diào)查 *地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 *項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 *地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 *購(gòu)物、娛樂(lè) *文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生 *金融、郵政 *娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) *周邊存在的不利因素歷史人文區(qū)位影響 *城市文脈 *區(qū)位的人文屬性 *市政規(guī)劃的人文發(fā)展趨勢(shì) 二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 7宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 *國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) *國(guó)家宏觀金融政策： *固定資產(chǎn)投資總額： 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 *社會(huì)消費(fèi)品零售總額：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)概況及相關(guān)政策法規(guī) *當(dāng)?shù)鼐用褡≌螒B(tài)及比重 *開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) *金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) *短中期內(nèi)項(xiàng)目所在地及周邊的市政規(guī)劃當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)板塊的劃分及其類(lèi)型差異當(dāng)?shù)厣唐?