關于商品房預售制度分析精選(參考版)
2024-11-15 12:41本頁面
【正文】 待小區(qū)業(yè)主委員會成立后，可由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理方法并選聘物業(yè)公司。本次申報預售房源套,用途；自留房源套，用途；四、擬選物業(yè)管理方法及物業(yè)企業(yè) 該項目的前期物業(yè)管理企業(yè)采用方式選聘，管理企業(yè)為，其資質證號為，資質等級為 級。二、規(guī)劃許可情況該項目計劃分期建設，本次申請預售房屋的建設工程規(guī)劃許可證編號為，建筑工程施工許可證編號為，擬于交付使用，交付標準。此規(guī)定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性?！冻鞘蟹康禺a管理法》對商品房預售的條件作出了相應規(guī)定，購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。商品房銷售主要分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種。第四篇：商品房預售的條件分析商品房預售的條件分析購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困擾購房者的一大煩心事。1．內銷商品房預售，開發(fā)經營企業(yè)預售內銷商品房須持以下證件或資料：（1）開發(fā)經營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；（2）有市計委、建委批準的商品房項目建設計劃文件；（3）已取得國有土地使用證或土地使用權來源證件；（4）取得建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工證；（5）有納入市建委銷售計劃的證明文件；（6）按申請預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，或達到相應的工程進度，并已確定施工進度和交付日期；（7）本市商品房預售許可證。其許可證應在售樓場所顯著位置懸掛。開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示許可證。這樣，才能強制房地產開發(fā)企業(yè)與購房者必須到有關部門進行合同登記，在思想上和行動上予以足夠的重視，通過登記使合同產生公示和公信的法律效力，對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑，減少商品房預售的糾紛，通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產開發(fā)企業(yè)利用商品房預售套取資金、企圖達到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產登記與管理上的漏洞，從而達到維護消費者的合法權益，維護正常的房地產開發(fā)秩序，促進整個國民經濟快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產被開發(fā)商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元??此類惡意侵害買受人合法權益、嚴重影響到整個房地產行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當前我國房地產法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對房地產行業(yè)的管理、指導和監(jiān)督職能不斷加強的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮？筆者認為除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經營行為尚需規(guī)范、相關的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權效力，從而真正保護購房人最關心最需要的物權。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發(fā)經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規(guī)定：“預售合同未經辦理登記備案手續(xù)的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。故此，可以
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