【正文】 例如，五賽市場由于市場占地過于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時亦是交通堵塞最嚴重的時刻，從而影響其今后的發(fā)展后勁。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機會將更為廣闊。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交車通行市區(qū)及郊區(qū)，車程短，運力強，具有較強的輔射能力。鑒于此，”東光批發(fā)市場“項目在功能規(guī)劃上只要與上述競爭對手進行錯位設(shè)計，不進行迎頭競爭，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競爭風險，加大投資回報，獲取行業(yè)競爭優(yōu)勢。其三，光展等其它小市場雖有價格優(yōu)勢，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成“東光批發(fā)市場39。個別攤主以次充好，損害了市場形象。其一，白雪春天和五賽市場雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢，但五賽市場不是服裝專營市場，缺乏專業(yè)優(yōu)勢。(3)遼展服裝(成衣)以休閑裝、運動裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營的是東南沿海“三來一補”企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進貨成本較低，市場競爭力較強，與“東光批發(fā)市場”競爭的是最終的消費者。所經(jīng)營的品牌知名度較高，與“東光批發(fā)市場”競爭承租業(yè)戶?；诖耍擁椖繕?gòu)成市場競爭接觸點的有這樣幾個目標。并且隨著生活水平不斷提高，居民正在脫離原來的消費傳統(tǒng)，步入更高的消費層次，人們將更多的消費的在“穿”上，而且追求更有個性的高質(zhì)量的服飾(個性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場來源)居民消費水平的提高和消費習慣的改善，為項目提供了可靠的顧客來源?？傊黝愂袌鲆呀?jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購物的主要場所和空間，也培養(yǎng)了“東光批發(fā)市場”潛在客戶群體。超億元市場55個, 其中消費品市場46個。(3)市場容量分析各類商品市場交易活躍，截止1998年，全市各類市場達533個，其中生產(chǎn)資料市場71個，消費市場462個。人們對服裝消費的需求，特別是對高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。(2)消費傾向分析根據(jù)統(tǒng)計資料，從1997年以來，市城鄉(xiāng)居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數(shù)下降。吃、穿、%、%%.人民生活得以改善，預(yù)計城市居民人均可支配收入達4950元，增長61%。城鄉(xiāng)市場分別實現(xiàn)不同程度的發(fā)展，%。國民經(jīng)濟增長穩(wěn)中加快，經(jīng)濟效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進步改善。這些因素為項目的運作提供了可靠的經(jīng)濟及社會政策保證。項目的建設(shè)目標完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會得到各級政府的大力支持。加強對市場載體的規(guī)范與管理，做到規(guī)劃合理、規(guī)范發(fā)展、規(guī)則交易。按照“三改一加強”的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體。項目符合市、區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市、區(qū)政府關(guān)于“規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)則市場”的基本思路，并且能對區(qū)的“商業(yè)街區(qū)改造”起到示范作用。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運輸郵電倉儲業(yè)及金融保險業(yè)是推動我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟快速增長。1999年全市經(jīng)濟穩(wěn)中有進，經(jīng)濟水平逐步提高，國民經(jīng)濟的財政政策作用下，經(jīng)濟運行明顯加快，總體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢。項目經(jīng)營者：項目經(jīng)營方式：采取租賃經(jīng)營方式，即由東光集團投資，商戶租賃經(jīng)營。項目規(guī)模及投資：(1)，建筑面積7萬平方米，分地上三層，營業(yè)面積6萬平方米。南接中山路、廣大百貨。二、項目概況項目名稱：東光批發(fā)市場。國家統(tǒng)計局1998年、1999年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。招商工作已開展。先期建設(shè)資金已到位。進展如下：項目籌備小線已搭建。從該項目的社會背景、市場條件以及經(jīng)濟和社會性效益分析中，可以得出這樣的結(jié)論，即以年租金1500萬元的價格，經(jīng)營東光批發(fā)市場是完全可行的。三是滿足人們多層次的物質(zhì)生活需要，提高人們的物質(zhì)生活質(zhì)量。在社會效益方面，該項目的實現(xiàn)，一是能促進市商品批零市場的進一步完善。即使規(guī)劃出租攤位只實現(xiàn)1/4可實現(xiàn)贏利1000萬元的目標。而只要出租798個攤位，就可實現(xiàn)利潤1000萬元，而798個攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實現(xiàn)1000萬元的利潤是可行的。攤位數(shù)增加10%，利潤將增加29%。總變動成本=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*%=保本點出租攤位=1894萬元/=522個攤位實現(xiàn)目標利潤1000萬元的出租攤位數(shù)：攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/=798個攤位租金收入和成本(萬元)有關(guān)敏感性分析固定成本增加10%，利潤將下降19%。工資：按月平均工資1000元/人月計，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計年工資總額276萬元。五、項目經(jīng)濟效益分析項目的盈虧平衡分析成本項目明細表固定成本項目金額變動成本項目金額上交租金前期推廣費管理費用(工資、辦公費等)1500萬元100萬元294萬元稅金及附加合計1894萬元總固定成本=上繳租金+前期推廣費+管理費用(工資、辦公費等)=1500+100+294=1894萬元上繳租金：1500萬元/年。(3)媒體宣傳以《春城晚報》、《及時晚報》、《華報》、《商報》及桐城、春城電視臺為主要媒體展開多渠道宣傳，突出“置業(yè)首選、黃金升值”的賣點。市場推廣根據(jù)東光批發(fā)市場項目的目標客戶，以如下手段予以市場推廣(與該項目工程籌備同時開始)：(1)形象宣傳著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點，予以宣傳。專賣代理：針對國內(nèi)或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷。招商方式：租賃形式根據(jù)白雪春天(每個單位9平方米6000元/月)、五賽市場(每個單位9平方米4500元/月)，建議檔口費為每個單位9平方米3000元3500元/月，押金10000元。(4)在市內(nèi)各大型商場經(jīng)營的品牌，計劃進駐(北行)商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過長而無法進駐的業(yè)戶。(2)在五賽市場中從事較高檔次品牌，但由于五賽市場整體定位較低而無法吸引較高層次購買力的業(yè)戶。(6)散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。(4)原在市內(nèi)各大型市場(商業(yè)城、中興春城商業(yè)大廈)從事服裝加工業(yè)戶。(2)五賽市場、西柳市場業(yè)戶。確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財務(wù)、商品和賣場管理按既定流程規(guī)則推動和發(fā)展。通過規(guī)范化、標準化和現(xiàn)代化的管理方式，樹立“東光批發(fā)市場”的高檔次市場形象。也就是說形成開發(fā)投資者、目標管理者、具體承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)則下的“一榮俱榮、一損俱損”利益關(guān)系。項目經(jīng)營管理(1)經(jīng)營管理策略：借助于東光集團的綜合功能，將物業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國際化的商業(yè)服務(wù)標準，通過計算機管理系統(tǒng)為商戶提供規(guī)范化、標準化和現(xiàn)代化的服務(wù)，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點宣傳顧客(承租業(yè)戶)滿意。內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶。(9)裝修標準。(7)設(shè)置電子保安系統(tǒng)。(5)設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備。(3)每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處?？傮w布局具有較強的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個主通行口，另設(shè)貨物進出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部。f3(地上三層)：服裝(成衣)批零銷售。攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國際標準，設(shè)置攤位3000個?？土髁糠治隹傊?，根據(jù)區(qū)人口數(shù)、人員結(jié)構(gòu)及客流量已大大超過同時段的其他競爭對手來看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說明該項目所處的地理位置十分優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的基本條件。建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營業(yè)網(wǎng)點密布左右。老四季面條”，許家雞味抻面。如北側(cè)距該項目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場。例如，五賽市場由于市場占地過于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時亦是交通堵塞最嚴重的時刻，從而影響其今后的發(fā)展后勁。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這