【正文】 昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 各環(huán)節(jié)工作主要內(nèi)容 財(cái)務(wù)環(huán)節(jié) ：清理 ?？吐〕?公司債務(wù)債權(quán)，了解其實(shí)際財(cái)務(wù)狀況及資產(chǎn)狀況。 負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目運(yùn)營管理的前期導(dǎo)入與經(jīng)營開展 3 龐勤 工程環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目前期工程審核、報(bào)建、施工 4 張忠誼 財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé) 籌措資金、 整個項(xiàng)目財(cái)務(wù)審核、監(jiān)管與規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，牽頭辦理資產(chǎn)評估 5 待定 經(jīng)營環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人營銷環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目招商、宣傳的營銷策劃及組織實(shí)施 7 待定 項(xiàng)目責(zé)任人 負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作 人員分工 詳見附表 15。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 （二） 成立項(xiàng)目實(shí)施小組 為了確保項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作的認(rèn)真落實(shí)，并提高工作效率， 廣百置業(yè)組成項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作， 各個環(huán)節(jié)專人負(fù)責(zé)， 工作小組成員由公司領(lǐng)導(dǎo)和拓展部、物管部、工程部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人及公司法律顧問組成 。考慮到項(xiàng)目的收益及社會影 響，建議項(xiàng)目在集團(tuán)統(tǒng)籌資金安排下，由廣百置業(yè)對項(xiàng)目實(shí)施投資、經(jīng)營。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！ 盡快改善市場經(jīng)營的現(xiàn)狀，通過市場的良性運(yùn)作，維系好市場大中客戶的利益，與他們形成良好的互信合作關(guān)系，獲取商戶的廣泛支持； 做好與周邊市場的協(xié)調(diào)工作，爭取建立良性競爭合作的關(guān)系。 三、 風(fēng)險(xiǎn)：競爭風(fēng)險(xiǎn) （周邊市場打壓，惡性競爭） 對策： 通過有關(guān)渠道盡快建立我司與 當(dāng)?shù)?政府 政府、分管部門 的聯(lián)系， 確保我司該項(xiàng)目的正常運(yùn)營 ； 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 第八部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與對策 一、 風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目 地塊性質(zhì)及規(guī)劃引致的風(fēng)險(xiǎn) 對策： 深圳沙井是國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)比較密集的區(qū)域，且在當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)比比皆是，雖然不符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)，但在當(dāng)?shù)?，卻受到地方政府的默許，甚至非官方支持，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厥獾漠a(chǎn) 權(quán)結(jié)構(gòu) 及現(xiàn)時狀況，我司認(rèn)為短期內(nèi) 商場 被政府強(qiáng)行拆除的可能性非常小。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 六、利潤額 七、其他收入 建設(shè)費(fèi)收入 減：相關(guān)稅費(fèi) 八、利潤總額 九、凈利潤 十、凈現(xiàn)金流 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? 項(xiàng)目 年 份 合計(jì) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 出租率 % % % % % % % % % % % % % % % % 一、主營收入 租金收入 管理費(fèi)收 入 二、主營成本 三、稅金及附加 四、營業(yè)利潤 — 五、費(fèi)用總額 （一）人工費(fèi)用 工資等 （二）管理費(fèi)用 固定資產(chǎn)折舊 維修費(fèi)用 開辦費(fèi) 廣告費(fèi) 防洪費(fèi) 保潔費(fèi) 保安費(fèi) 水電費(fèi) 其他費(fèi)用 融資成本 ?? 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 前十年 ,合計(jì)我司收益 萬元，年均投資收益率為%。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！ 第四年：我司收益 ，累計(jì)稅后凈 現(xiàn)金流 為正 萬； 第五年：我司收益 萬，累計(jì) 稅后凈 現(xiàn)金流 為正 萬。 第一年：我司收益 萬，累計(jì) 稅后凈 現(xiàn)金流 為正 萬； 第二年：我司收益 萬，累計(jì) 稅后凈 現(xiàn)金流 為正 萬； 第三年：我司收益 萬，累計(jì) 稅后凈 現(xiàn)金流 為正 萬； 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 （四）遞增比率 由于該項(xiàng)目為零售型商業(yè)，故租金遞增幅度不宜過快，暫定每 3 年10%的標(biāo)準(zhǔn)遞增。 廣告位收入 參照同類市場的做法，市場內(nèi)部、外部還可開發(fā)一定數(shù)量的廣告位，由于收益具有不確定性，故 暫不納入測算。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。即 每年借款利息 108 萬。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 維修費(fèi)用 由于介入項(xiàng)目進(jìn)行必要的修繕，故第一、第二年不做常規(guī)投入，之后 34 年每年 30 萬，此后沒 5 年大修一次， 100 萬，常規(guī)年份按照 60 萬每年計(jì)算。 保潔、保安費(fèi)用 序號 人員類型 人數(shù) 月工資 年工資 1 保潔 24 1200 345600 2 保安 36 1500 648000 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 水電費(fèi) 實(shí)際經(jīng)營中，管理單位的水電費(fèi)用可從 商戶繳納的水電費(fèi)中分?jǐn)偅蚀隧?xiàng)費(fèi)用暫時預(yù)估為 0。 相關(guān)變動費(fèi)用 按照經(jīng)營收入的 5%測 算。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！ 合計(jì) 540 萬。 二、 項(xiàng)目經(jīng)營效益評估 （一）經(jīng)營成本 租金成本 時間段 單位租金 年度租金 20xx—— 20xx 年 15 元 /m2/月 萬 /年 20xx—— 20xx 年 15 元 /m2/月 萬 /年 20xx—— 2019 年 2020—— 2024 年 改造成本 由于該項(xiàng)目硬件條件較好，實(shí)際改造項(xiàng)目不多，但為了更好的開展經(jīng)營活動，下述項(xiàng)目需要進(jìn)行投入進(jìn)行改造； （ 1）空調(diào)系統(tǒng) 由于現(xiàn)有配置 不能滿足整個商場的制冷與送風(fēng)，需要加裝一套空調(diào)系統(tǒng)，預(yù)計(jì)費(fèi)用 140 萬 （ 2）首期改造 預(yù)計(jì)費(fèi)用 400萬 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。? 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 （四） 項(xiàng)目自身： 本項(xiàng)目商業(yè)面積為 平方米，格局方正，有機(jī)會發(fā)展為沙井商圈的龍頭商業(yè)項(xiàng)目。 （二） 商圈現(xiàn)狀： 以臨街商業(yè)為主，定位大眾消費(fèi)市場，但業(yè)態(tài)單一，缺乏綜合 性的龍頭商業(yè)項(xiàng)目。 消費(fèi)群體： 商圈內(nèi)住宅以村民自建房、工業(yè)廠房為主，隨著本地村民向沙井新區(qū)的逐漸移居，該商圈目前所聚集的消費(fèi)群體以外來務(wù)工人員居多，約 萬人。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！ 的租金成本方式，對二三樓進(jìn)行后續(xù)的逐步改造，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的商業(yè)價值最大化。 簡單而言，可采取分步開發(fā)的方式，通過對首層商業(yè)布局的重新調(diào)整，力爭實(shí)現(xiàn)首層租金收入能夠完全抵扣或大部分抵扣整個物業(yè)本文檔是純 word 文檔，可以任您自由 編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 第六部分 項(xiàng)目 的經(jīng)營設(shè)想 一、項(xiàng)目開發(fā)的思路 及操作概要 通過對該項(xiàng)目深入的分析研究，我司認(rèn)為由于該項(xiàng)目所處的位置，使得該項(xiàng)目主要面向外來務(wù)工人員，整體消費(fèi)檔次偏低，但消費(fèi)總量較好，針對目標(biāo)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，我司認(rèn)為該項(xiàng)目應(yīng)迎合外來務(wù)工人員消費(fèi)頻次高、單次消費(fèi)額度小，娛樂休閑需求高的特點(diǎn)，調(diào)整項(xiàng)目的經(jīng)營布局 ，提高項(xiàng)目的單位租金價值，獲取最大的商業(yè)利益。 （ 二 ）目前沙井路商圈業(yè)態(tài)分散且單一，缺乏綜合性的龍頭商業(yè)項(xiàng)目。昵稱：紅楓，主頁 ， 歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！ 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔， ： 332985688，網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 （ 五 ）本項(xiàng)目進(jìn)深最大為 98 米，需要較具吸客能力的商業(yè)元素。 （ 三 ）本項(xiàng)目并非位于沙井路商圈的核心，周邊零售氛圍稍有欠缺。 二、項(xiàng)目劣勢 (WEAKNESS) （ 一 ）項(xiàng)目以西以工業(yè)區(qū)為主，廠區(qū)外來務(wù)工人員為目前本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群，且消費(fèi)力較弱，限制了本項(xiàng)目的經(jīng)營定位。 （二） 內(nèi)部環(huán)境 本項(xiàng)目格局方正 ，柱距