【正文】 綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會效益。我們在進(jìn)行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價迅速占領(lǐng)市場，低價策略將增強(qiáng)樓盤的競爭力。本項(xiàng)目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項(xiàng)目提供了良好的宏觀運(yùn)作環(huán)境和強(qiáng)大的社會支持系統(tǒng)。二、各種稅金的稅率營業(yè)稅為銷售收入的5％；營業(yè)稅附加的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計為營業(yè)稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤的33%。售價：住宅銷售均價：3800元/㎡；地面商場銷售均價：20000元/㎡；地下停車位銷售均價：6萬元/個。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項(xiàng)目資金寬余時優(yōu)先償還，同時保證在貸款到期時如數(shù)歸還。三、貸款取得和償還本項(xiàng)目向銀行申請貸款總額為5000萬元。“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目投資概算（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 建設(shè)用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡積：4290㎡總層數(shù)：35層（含地下兩層）機(jī)動停車位：88個 總戶數(shù)：402戶商場面積：2590㎡地下室面投 資 成 本 概 算 表 金額（元）1,455, 43, 1,498, 備注(參考) 1,403, 291, 1,165, 291, 291, 174, 1,403, 174, 10, 174, 3,508, 174, 291, 140, 116, 51, 4,661, 524, 14,850, 按建安成本1%計算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計算總建筑面積*3元/㎡%計算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡%計算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積**11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計小區(qū)環(huán)境（園林、綠化） 121,584, 6,475, 12,300, 140,359, 按住宅面積*1500元/㎡計算按商鋪面積*1500元/㎡計算按地下室面積*2500元/㎡ 6,992, 5,535, 8,740, 5,127, 3,204, 5,614, 35,215, 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4% 2,807, 2,807,991, 1,403, 174, 12,184, 按建安成本2%計算按建安成本2%%%按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡ 262, 262, 5,700, 210,070, 按土地成本**7%計算5000萬元*%*2年項(xiàng) 目 稅 費(fèi) 統(tǒng) 計 表費(fèi) 種營業(yè)稅及附加指標(biāo)營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育附加稅營業(yè)稅及附加合計計算依據(jù)銷售總額5％營業(yè)稅7％營業(yè)稅3％金額（元）12,479, 873, 374, 13,727, 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費(fèi)印花稅住宅類預(yù)繳商業(yè)類預(yù)繳增值稅合計銷售總額％銷售總額％住宅銷售額1％商業(yè)銷售額5％ 249, 74, 1,925, 2,590, 4,515, 企業(yè)所得稅稅前利潤（毛利）所得稅率所得稅進(jìn)銷差價（不是凈利）所得稅率稅前利潤所得稅率（25%）營業(yè)稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業(yè)所得稅 39,517, 9,879, 28,446, 合計（二）項(xiàng)目投資總成本：238,516,。七、結(jié)論整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險，只要能加以認(rèn)識和防范，是可以將風(fēng)險值減至最低的。六、資金風(fēng)險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險。項(xiàng)目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢，以市場細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。對此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議及先期預(yù)測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險。三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問題都會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。因目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風(fēng)險比較小。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險的必要手段?？梢哉f，項(xiàng)目政策風(fēng)險已經(jīng)很小。第五章 項(xiàng)目風(fēng)險分析一、政策風(fēng)險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險就是政策變動以及政府支持力度的變更。同時，公司在項(xiàng)目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。六、項(xiàng)目環(huán)境影響本項(xiàng)目開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。與此同時，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈?！窆鈼l件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。●供水條件：自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入?；A(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成。●醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米?！竦缆罚涸撈瑓^(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計八月份得證。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。項(xiàng)目兩層地下室及結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。早已建成的“百越公園”綠地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一個基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。XXX若能真正出現(xiàn)性價比較高的住宅項(xiàng)目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個十分良好的居住區(qū)。隨著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認(rèn)同。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項(xiàng)目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價贏得市場。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比擬的。隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。整體而言，該項(xiàng)目有很高的開發(fā)價值。三、結(jié)論：可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強(qiáng)的市場競爭力。2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。二、項(xiàng)目劣勢：1．保障房帶來的一定銷售壓力。經(jīng)過項(xiàng)目前期的建設(shè)，公司對XXXX房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)驗(yàn)，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目前XXX公司正向政府爭取將本項(xiàng)目納入XXX重點(diǎn)工程，預(yù)計將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。政府的大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。在目前XXX房地產(chǎn)市場中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過多的情況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。4．市場競爭相對較小當(dāng)前XXXX房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項(xiàng)目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個項(xiàng)目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價與房價節(jié)節(jié)上升。3．項(xiàng)目前期工作基本完成，項(xiàng)目建設(shè)周期相對較短目前售樓部已經(jīng)完工，項(xiàng)目月底開始啟動，計劃24個月內(nèi)，全部完工。● 居住、購物、休閑、娛樂一體化XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XXX商業(yè)廣場（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，項(xiàng)目越來越成為XXX人關(guān)注的焦點(diǎn)。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資?！翊笮偷纳虉鲭S著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐XXX，對商業(yè)的需求也日益增強(qiáng)。由此，從目前的趨勢看，一個項(xiàng)目有無充足的車位對整個項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著很大影響。就目前XXXX房地產(chǎn)市場需求來看，二期項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場注意力的有以下幾方面：●充足的車位除房產(chǎn)外，汽車已成為當(dāng)前人們生活消費(fèi)的另一熱點(diǎn)。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面運(yùn)轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋?。?dāng)前XXXX對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。第三章 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢1．位置優(yōu)勢本項(xiàng)目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點(diǎn)，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值、居住價值和城市標(biāo)桿價值。房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。XXXX房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。三、結(jié)論作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個驅(qū)動XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購買房產(chǎn)，因此市場潛力巨大。XXXX從今年開始進(jìn)行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內(nèi)的各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅面積預(yù)計超過20萬平方米。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。消費(fèi)群體狀況XXXX的房地產(chǎn)市場從2007年開始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對XXXX熱點(diǎn)商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步