【正文】 8000平以上的商場絕對不要冒險采取異類模式，科學(xué)的定位度與業(yè)態(tài)組合是操作的基本條件，不要一時迷信于某些策劃公司的另類思想，而導(dǎo)致開業(yè)容易倒閉快的局面，因為商業(yè)地產(chǎn)需要的是踏踏實實的運營而并非靠概念支撐！運營模式商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為租賃式與聯(lián)營式兩大類，有時因為經(jīng)營需要，兩類模式會同時出現(xiàn)在一家商場內(nèi)，商場的樓屋管理、運作模式、進(jìn)、銷、存管理、商品陳列、導(dǎo)購員管理等，都需要在招商期進(jìn)行的同時來構(gòu)建，而這些運營模式，都必須在招商期時向意向商戶進(jìn)行講解的，以吸引客戶興趣，增大商場吸引力。不要過于迷信另類定位之說差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應(yīng)，但直接后果就是會造成招商容易經(jīng)營難，因為項目的定位需要與運營體系、模式系統(tǒng)化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運營一知半解，盲目招商后只會令后期的運營步步維艱。綜上，調(diào)研工作每一個單項都與其它單項互為聯(lián)系，單項的結(jié)果將直接左右其它單項的調(diào)研結(jié)論，綜合每一單項調(diào)研的量性結(jié)論，將調(diào)研工作詳細(xì)科學(xué)的進(jìn)行完畢后，才可根據(jù)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的定位，確立商場的最佳運作模式與業(yè)態(tài)組合，此時，就可以根據(jù)同城商場的調(diào)研情況進(jìn)行整合優(yōu)化，并根據(jù)消費群體定位做出最佳商業(yè)模式，唯有科學(xué)的規(guī)劃，才能保證持續(xù)經(jīng)營，吸引商戶的加盟興趣。消費者調(diào)研消費者調(diào)以消費習(xí)慣與消費喜好兩項內(nèi)容為測算母體，做為商場定位與業(yè)態(tài)比例分配的依據(jù)。4）、對直徑內(nèi)不同業(yè)態(tài)商戶調(diào)研，了解行業(yè)信息，并測算其對該項目的評估與期望。對項目所在地調(diào)研1）、采取定點觀測法，測算出項目現(xiàn)場日均人流量與車流量,以此測算自然顧客流數(shù)量；2）、分析出項目所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規(guī)劃中的單項業(yè)態(tài)組成依據(jù)。5）、運營模式的調(diào)研將所有調(diào)研過的商場進(jìn)行分類，統(tǒng)計各商場所采取的運營模式，管理模式、收費方式等因素，統(tǒng)計出經(jīng)營狀況最好的商場的運營模式，并對照經(jīng)營狀況較差商場進(jìn)行評估模式不同所產(chǎn)生的影響，以及不同的運營模式所產(chǎn)生的招商效果與持續(xù)經(jīng)營能力。3）、動線設(shè)計將現(xiàn)有商場所有的動線模型進(jìn)行統(tǒng)計，根據(jù)商場經(jīng)營優(yōu)差的狀況，總結(jié)出不同的動線模型所針對的顧客消費的影響力，并篩選出最佳的動線模型，做為之后的動線規(guī)劃本土依據(jù)。1）、分析各商場的定位并測算其定位的精準(zhǔn)性對所在城市的各主要商場逐一進(jìn)行定位統(tǒng)計，并分析出定位的精準(zhǔn)性，并測算定位與經(jīng)營的關(guān)聯(lián)影響、經(jīng)營狀況與定位是否存在沖突性，統(tǒng)計分析當(dāng)?shù)厥袌鲎钍軞g迎的商場定位模式，以此做為規(guī)劃的依據(jù)。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研分為：商場調(diào)研、商圈調(diào)研、消費群體調(diào)研三大項商業(yè)地產(chǎn)的操作與普通的社區(qū)房地產(chǎn)完全不同，社區(qū)房產(chǎn)在調(diào)研中更偏重于消費群體的調(diào)研，而商圈是做為房產(chǎn)的便利性賣點來定位的。商業(yè)地產(chǎn)操作與產(chǎn)品策劃是完全不同的模式，產(chǎn)品策劃無有經(jīng)驗?zāi)Ｕ?，但商業(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，想操作商業(yè)地產(chǎn)必須有專業(yè)的商場操作經(jīng)驗，因為，科學(xué)的營業(yè)模式與商場管理模式是商場存活的必須前提，如果沒有商場運作的人來操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)光的概念炒作招商后，商場成活的幾率微乎其微!商業(yè)地產(chǎn)想順利招商，開業(yè)后持續(xù)有效的經(jīng)營，必須進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，完善細(xì)致的商場規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)避免開業(yè)后迅速倒閉的前提，而規(guī)劃前的市場調(diào)研作，則是整個項目操作最關(guān)鍵的重中之重。一些只懂推廣工作卻根本沒有商場運營經(jīng)驗的策劃公司，只會從概念上來入手操作，工作重點偏重于概念炒做及傳播工作，會自以為是的將商場規(guī)劃成另類定位模式，卻根本不會從基本的運營科學(xué)運營業(yè)態(tài)進(jìn)行操作。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用?？稻S斯與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實際情況，預(yù)計要達(dá)到的盈虧平衡點或目標(biāo)銷售額。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的1525%。包括這一商店顧客