【正文】 量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性、權(quán)威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家加強了對商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)規(guī)劃和監(jiān)管例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，1015萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口13萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析?！舻貐^(qū)間的銷售動向◆業(yè)種別的銷售動向◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況◆大型主力店的動向 以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。五、典型性調(diào)查與研究對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預(yù)測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標59464平方米；金融郵電每千人指標6080平方米，以上合計8191454平方米。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求，導致消費需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進行綜合分析?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化，而且要實現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。七、消費者消費行為的調(diào)查與研究消費者的消費行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。1．人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？?，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。3．收入水平。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地