【正文】 。因此，應(yīng)該本著實(shí)事求是物盡其用的思路，同樣應(yīng)采用行政優(yōu)先的原則，先行由行政機(jī)關(guān)作出認(rèn)定與處置。尤其有的違法建筑可以補(bǔ)救進(jìn)行合法化追認(rèn)，有的雖屬強(qiáng)制拆除之列，但尚未拆除，有的雖立即拆除，但拆除后還產(chǎn)生殘值。87年之后建筑的，雖未經(jīng)行政許可，行政機(jī)關(guān)認(rèn)定屬程序性違法建筑，原則上可以通過補(bǔ)辦手續(xù)完成，僅面臨拆遷無須補(bǔ)辦。但此種觀點(diǎn)未能充分考慮違法建筑形成的歷史、經(jīng)濟(jì)、政策等原因，某種程度上還有政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但無力承擔(dān)的社會(huì)保障責(zé)任，一律不予補(bǔ)償難免會(huì)產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。侵權(quán)糾紛中，涉及違法建筑的倒塌或其擱置物、懸掛物脫落、墜落造成他人損害，違法建筑的占有人具有管理之義務(wù)，此類糾紛應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任法有關(guān)物件損害責(zé)任的相關(guān)規(guī)定處理。相鄰糾紛中，審查是否影響通風(fēng)采光等相鄰關(guān)系，仍涉及相鄰人之間事實(shí)狀態(tài)的確定。因裁判中的價(jià)值判斷與執(zhí)行中的價(jià)值判斷具有一定差異，執(zhí)行中往往可以結(jié)合被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)能力、標(biāo)的物的性質(zhì)等多種因素作出自由考量，當(dāng)事人可以通過和解、政府綜合協(xié)調(diào)、司法啟動(dòng)救助渠道等方法解決裁判結(jié)果的落實(shí)問題。本文認(rèn)為，司法裁判應(yīng)有基于一定的價(jià)值判斷進(jìn)行，既然已作出違法建筑性質(zhì)的認(rèn)定，即應(yīng)當(dāng)對(duì)此有相應(yīng)的否定評(píng)價(jià)，否則會(huì)讓公眾誤解司法在違法行為的問題上仍有變通做法，反而會(huì)影響司法的權(quán)威。認(rèn)定無效后，仍應(yīng)按無效合同處理原則互相返還。舉輕以明重，雖我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采用債權(quán)行為與物權(quán)行為二元論模式，但債權(quán)行為是以物權(quán)變動(dòng)為目的，顯然重于準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的租賃。買賣糾紛中，本文持標(biāo)的物違法而認(rèn)定買賣合同無效的觀點(diǎn)。租賃糾紛中，最高法院關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋一方面限定了無效合同的范圍，在違法建筑物范圍認(rèn)定上也作出界定，另一方面在合同效力處理上采取了無效合同補(bǔ)救性措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形就認(rèn)定合同有效。繼承、分家析產(chǎn)等糾紛中，此類糾紛是基于人身關(guān)系變化而發(fā)生，僅關(guān)系到占有人的變化，并不針對(duì)違法建筑作為標(biāo)的的民事行為。法院應(yīng)在裁判說理中指出“因訴爭未經(jīng)許可，當(dāng)事人未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不享有訴爭建筑所有權(quán)。司法過程中應(yīng)當(dāng)切實(shí)加強(qiáng)與行政機(jī)關(guān)的溝通，有效地界定是否系違法建筑及其相應(yīng)類型，最佳的方案是向行政機(jī)關(guān)發(fā)出司法建議限期認(rèn)定的函件、通知。處理涉違法建筑的民事糾紛中，應(yīng)當(dāng)遵循下列審查原則：首先應(yīng)優(yōu)先通過行政途徑處理。最高法院對(duì)合同效力的態(tài)度一貫主張可以采用補(bǔ)救制度彌補(bǔ)。其他民事行為是不同于建筑行為而獨(dú)立存在，其效力是否受非法建筑行為的影響?現(xiàn)實(shí)之中，程序性違法建筑可以通過補(bǔ)救來完成，實(shí)體違法建筑則難以通過補(bǔ)救完成。從民法的事實(shí)行為和法律行為區(qū)別看，涉違法建筑的行為可分為非法建筑行為和其他民事行為。但司法實(shí)踐不能回避涉及違法建筑引發(fā)的民事糾紛。本文認(rèn)為，在認(rèn)定違法建筑合同無效的情形下，工程造價(jià)鑒定仍應(yīng)啟動(dòng)，工程造價(jià)應(yīng)按定額標(biāo)準(zhǔn)鑒定，剔除當(dāng)前行業(yè)的基本利潤率，據(jù)此得出成本價(jià)，并據(jù)此要求建設(shè)方予以補(bǔ)償。而且有的違法建筑面臨著行政機(jī)關(guān)隨時(shí)查處拆除的可能，讓發(fā)包人按合同價(jià)款全額支付也會(huì)產(chǎn)生新的不公，也可能縱容承包人的違法建筑行為，在目前的情況下加大承包人的一定責(zé)任對(duì)抑制違法建筑的產(chǎn)生能夠起到一定作用。對(duì)此，本文認(rèn)為，承包人按合同有效產(chǎn)生的合理利潤在認(rèn)定合同無效后不應(yīng)予以支持?；诮ㄔO(shè)工程的特殊性，承包人投入的人力與物力已物化于建筑物之中無法返還，發(fā)包人則應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，折價(jià)返還的處理過程中應(yīng)當(dāng)遵循公平合理之原則，當(dāng)無爭議。建設(shè)工程合同確認(rèn)無效后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到合同簽訂前狀態(tài)，當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。從長遠(yuǎn)視角看，建筑城鄉(xiāng)規(guī)劃關(guān)乎社會(huì)公共利益，對(duì)違法建筑的事實(shí)行為及標(biāo)的物本身進(jìn)行否定性評(píng)價(jià)對(duì)抑制違法建筑的產(chǎn)生具有現(xiàn)實(shí)的積極意義。有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，違法建設(shè)違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法的強(qiáng)制性規(guī)定，在非規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)可能會(huì)給公共安全帶來隱患，影響城鄉(xiāng)整體布局，損害社會(huì)公共利益，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。合同無效是私法上的法律后果，并非公法上法律后果。有的認(rèn)為在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)違法建設(shè)不影響合同效力。屬于實(shí)質(zhì)性違法建筑，對(duì)于在建的責(zé)令停止建設(shè)，對(duì)于已建成的責(zé)令停止使用、限期拆除或予以沒收，并處罰款，逾期拒不拆除，進(jìn)行強(qiáng)制拆除。其次則是，行政機(jī)關(guān)未在期限內(nèi)作出相應(yīng)處理，則司法權(quán)方可依據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求介入并按違法的性質(zhì)作出認(rèn)定，并作出相應(yīng)的處理。如前所述，違法建筑是以實(shí)質(zhì)要素應(yīng)結(jié)合程序要素來確認(rèn)的，即建造人是否在獲得行政許可從事建筑行為。(二)違法建筑行為性質(zhì)認(rèn)定與處理建筑行為違法屬于行政法規(guī)范的范疇，其應(yīng)受到行政法的制裁。違法建筑雖不能辦理登記，但是為了維護(hù)既定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全，而在法律上推定違法建造人對(duì)建筑占有的權(quán)利。除執(zhí)法機(jī)關(guān)依法處理違法建筑外，建造人自己可以對(duì)違法建筑占有、使用和收益，禁止他人侵犯。這種事實(shí)上支配狀態(tài)可能源于合法的權(quán)利，也可能是通過非法手段而取得對(duì)某物的占有，即為有本權(quán)的占有與無本權(quán)的占有。物權(quán)法第五編第十九章規(guī)定了占有制度，也未明確占有的性質(zhì)是權(quán)利還是事實(shí)。但對(duì)占有的本質(zhì)究竟是一種事實(shí)還是一種權(quán)利，同樣在理論上有爭議。建造人在建造之前及拆除之后對(duì)其投入的建筑材料享有動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但是拆除之前，客觀屬性是不可移動(dòng)地附著于土地的定著物，違法建筑的行為并不能改變其自然屬性，所以動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說難于讓人信服?，F(xiàn)代民法理論認(rèn)為，不完整或者不自由的所有權(quán)，就不是所有權(quán)。但是違法建筑仍具有價(jià)值和使用價(jià)值，被執(zhí)行人可以占有、使用、收益，如果讓申請(qǐng)執(zhí)行人面對(duì)被執(zhí)行人無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的情況，同時(shí)卻讓被執(zhí)行人擁有違法建筑并獲取物上效益，顯然有違法律的公平正義，那么如何使違法建筑的這種現(xiàn)存價(jià)值作為執(zhí)行標(biāo)的?三、違法建筑權(quán)屬界定及相關(guān)糾紛司法觀點(diǎn)(一)違法建筑權(quán)屬性質(zhì)的思考目前理論上對(duì)違法建筑權(quán)屬性質(zhì)有多種學(xué)說，包括了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說、不完全物權(quán)說、占有說?，F(xiàn)實(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)具有排他性，這樣不認(rèn)定、不確權(quán)是否會(huì)產(chǎn)生物權(quán)成立的空白地帶。但該意見是否僅針對(duì)違法建筑本身的糾紛，還是包括對(duì)違法建筑引發(fā)的財(cái)產(chǎn)糾紛并不明確。1984年最高法院民事訴訟法意見中，在起訴與受理問題上曾明確，違章建筑的糾紛告知原告向有關(guān)部門申請(qǐng)解決。實(shí)務(wù)中，一般認(rèn)為如工程質(zhì)量合格的情況下，基于建筑施工合同本質(zhì)是加工承攬合同，承攬人已按約向定作人交付成果，參照最高院的司法解釋第二條處理尚有一定法理依據(jù)。最高法院關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛解釋中僅僅涉及施工人資質(zhì)對(duì)合同效力的影響，并未明確建造人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證的情況下簽訂的施工合同的效力問題。在行政主管機(jī)關(guān)確認(rèn)房屋的性質(zhì)及責(zé)令拆除之前，違法建筑在保有階段以物的客觀形態(tài)存在，且具有一定社會(huì)功用性，也成為民事活動(dòng)的標(biāo)的，而且違法建筑也未必不可能轉(zhuǎn)化為合法建筑。但也應(yīng)該注意到，違法建筑客觀存在。第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。民法通則第七十二