【正文】 維修完成后，進(jìn)行復(fù)檢，并對業(yè)主進(jìn)行回訪，操作流程參考公司回訪制度。烘托一個良好的交房氛圍。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務(wù)，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題?，F(xiàn)場布置。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗房。（2）、填寫《天燃?xì)獍踩褂秘?zé)任書》、《消防安全責(zé)任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預(yù)存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認(rèn)單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門的簽字蓋章。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場的布置，演練房屋交付過程。時間入住前一個月，各類表單應(yīng)開始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨椖繉嶋H情況而定。使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修起止日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。交接資料包括： 1）竣工驗收資料2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。綜合部人員進(jìn)行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。5）.驗收記錄表和整改項目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進(jìn)行存檔保管。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復(fù)查。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。工作步驟：1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標(biāo)準(zhǔn)）后，對計劃進(jìn)行分析，進(jìn)行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗收準(zhǔn)備。現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認(rèn)，一份留檔。6).電梯機(jī)房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。4).電梯門廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。4).室外高低壓電纜保護(hù)管要使用鋼管。2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開關(guān)的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。c、單個房屋前期介入要點1).電器開關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設(shè)計要求，無損壞；各控制回路正確，標(biāo)識清楚；接地良好，電表安裝正確。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進(jìn)水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門，進(jìn)水管安裝過濾器。8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門口。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應(yīng)單獨計量，開關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門衛(wèi)室中。5).強、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設(shè)置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過檢查井管線套管的安裝等等。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計獨立；10).商鋪要設(shè)計室外空調(diào)機(jī)的位置，孔要向外傾斜5%的角度。7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。3）.電表最好設(shè)計出戶，集中安裝，方便管理和計量。工程施工現(xiàn)場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護(hù)隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計。9）參與竣工驗收。7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）。3）對日后維修、養(yǎng)護(hù)的要點進(jìn)行記錄，圖紙更改要點記錄。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見，檢查整改結(jié)果。b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時盡快熟悉設(shè)計圖紙，在實際中，常常會出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時應(yīng)向甲方或相關(guān)專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。工程人員應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。二）、對現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)人員到崗后，要對他們進(jìn)行培訓(xùn)。包括各部門主管、工程人員等。新居宅區(qū)的綠化工程施工，應(yīng)盡量先搞基礎(chǔ)，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時清潔靚麗。綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。無論是噴灌設(shè)施，還是普通水籠頭，設(shè)計時首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點的位置應(yīng)安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭（水籠頭）高高凸起，或?qū)婎^（水籠頭）設(shè)置在園林道路處，以免兒童嬉戲時，戳傷或摔倒。因此綠化工程動工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應(yīng)盡量避開地下管網(wǎng)及溝渠。根系發(fā)達(dá)的喬灌木，延展性強，栽植在溝渠、地下陰井及硬質(zhì)路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長受阻礙。避免此類問題，關(guān)鍵是屋頂花園的基礎(chǔ)處理，建設(shè)者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設(shè)置種植槽要預(yù)留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統(tǒng)排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應(yīng)選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂?shù)臐B透和腐蝕。三是要關(guān)注屋頂花園的基礎(chǔ)處理。要延長木質(zhì)園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發(fā)建設(shè)者應(yīng)從后期使用考慮，對園景小品材質(zhì)的選擇予以重視。木質(zhì)小品使用壽命短，宜出現(xiàn)腐蝕，多屬小品材質(zhì)選擇不當(dāng)。二是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。據(jù)筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機(jī)械肆意碾壓、營養(yǎng)豐富的表土隨意掩埋、各類機(jī)械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護(hù)帶來不利。以下是筆者從事物業(yè)園林綠化前期介入工作中，對居住區(qū)園林綠化工程設(shè)計和施工的幾點認(rèn)識，現(xiàn)一一列出，希望能給物業(yè)管理者和園林綠化建設(shè)者帶來一些啟示。青城華府管理處2011年9月10日第四篇：物業(yè)園林綠化工程前期介入物業(yè)園林綠化工程前期介入物業(yè)前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個問題住區(qū)園林綠化的水平已經(jīng)成為商品房檔次高低評比的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，建設(shè)者的高價環(huán)境包裝，使得居住區(qū)的園景綠化水平日新月異。⑥驗收時密切