【正文】 物業(yè)管理的空間措施要求：封閉、隔離。l l l l l l l l l l 景觀總平面圖 景觀分區(qū)圖 水景設(shè)計(jì)構(gòu)想 場地剖面設(shè)計(jì)意向圖植物選取意向植物種植分布意向圖 車行、人行系統(tǒng)布局意向圖 室外小品設(shè)計(jì)意向 景觀透視分析草圖 景觀節(jié)點(diǎn)透視分析草圖外部環(huán)境設(shè)計(jì)，表達(dá)室外設(shè)施如軟硬鋪地，步行道，墻體等其它造型元素豎向規(guī)劃圖：標(biāo)明地形高差、排水方向、地面坡度等。交通分析圖包括主出入口、人行和車行出入口、人車分流、地下停車行車線路等的交通組織X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書分析圖。4)設(shè)計(jì)文件要求總平面圖完成建筑布局總平面圖1：500，包括建筑群體空間布局、公建設(shè)施布局、道路、停車設(shè)施以及綠化布置等；并要求標(biāo)明建筑的位置及建筑間距。3)開發(fā)用地現(xiàn)狀圖及現(xiàn)狀分析在現(xiàn)狀地形圖上標(biāo)明用地范圍和用地面積以及后退紅線等要求。根據(jù)不同的建筑功能，還應(yīng)表述能反映工程規(guī)模的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如建筑面積、使用面積等。完成規(guī)劃用地平衡分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析。l 弱電機(jī)房局部等電位聯(lián)結(jié)設(shè)計(jì)，各弱電機(jī)房及弱電豎井各層均要設(shè)接地端子箱■ 公共設(shè)施部分l 整個項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)采用集中共用，單體分開計(jì)量的方式。l 各信息系統(tǒng)需要設(shè)置信號避雷器。UPS不考慮雙機(jī)備份。l UPS不間斷電源裝置訂貨時要求帶通信接口，以便納入BA系統(tǒng)管理。集中式在一處設(shè)置UPS，供全酒店智能化系統(tǒng)使用；分散式即設(shè)于不同機(jī)房內(nèi)，確定各UPS的供電范圍。l 電視機(jī)房：如設(shè)置衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，衛(wèi)星天線設(shè)在主樓屋面，則電視機(jī)房設(shè)在屋頂層；如不設(shè)置，則有線電視機(jī)房可設(shè)于一層。17)機(jī)房工程l 消控監(jiān)控、廣播、BAS、BMS機(jī)房，設(shè)置于一層，采用防靜電活動地板，架空200㎜。實(shí)現(xiàn)BAS、安防、消防系統(tǒng)的集成。l 安全防范系統(tǒng)先行集成。l 樓內(nèi)公共通道照明控制采用BA系統(tǒng)DDC控制。15)智能照明控制系統(tǒng)X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書l 超五星級酒店設(shè)置智能照明控制系統(tǒng)，主要設(shè)置于會議廳、多功能廳、宴會廳。14)大屏幕顯示及觸摸式多媒體信息查詢系統(tǒng) l 大屏幕顯示建議在酒店外設(shè)置一塊全彩色室外屏。l 電視電話會議系統(tǒng)可不上。12)多媒體會議系統(tǒng)l 大會議廳設(shè)置完善的會議系統(tǒng)，包括擴(kuò)聲、投影、攝錄系統(tǒng)、集控系統(tǒng)、視頻會議系統(tǒng)等，可考慮上同聲傳譯系統(tǒng)。l 部分公共場所，如會議廳、多功能廳等要對背景音響設(shè)音量調(diào)節(jié)開關(guān)。l 要考慮室外背景音響。11)公共廣播系統(tǒng)l 背景音響與消防緊急廣播兼容，但揚(yáng)聲器性能按背景音響要求配置。l 考慮數(shù)字電視接收系統(tǒng)。設(shè)置衛(wèi)星接收系統(tǒng)，機(jī)房可設(shè)于頂層。9)衛(wèi)星接收及有線電視系統(tǒng) l 超五星級酒店設(shè)置衛(wèi)星接收系統(tǒng)。8)電子門鎖管理系統(tǒng)l 電子門鎖用卡有的是用磁卡、有的IC卡，酒店大多用磁卡（工作人員用IC卡）。l 各系統(tǒng)設(shè)備品牌選用技術(shù)成熟，性能穩(wěn)定可靠的產(chǎn)品。l 電子巡更系統(tǒng)一般采用離線式，設(shè)置于重要設(shè)備機(jī)房，電梯廳樓梯口等處。l 周邊防范系統(tǒng)是否設(shè)置根據(jù)酒店周邊是否有圍墻或柵欄，如無則不設(shè)置。l 防盜報(bào)警系統(tǒng)主要設(shè)置于財(cái)務(wù)、檔案等重要房間。l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要設(shè)置于底層主要出入口，如公共場所、重要房間、樓層電梯廳通道、電梯轎廂、室外主干道路邊及交叉口等處。6)安全防范系統(tǒng)l 對超五星級酒店來說保證賓客人身安全、財(cái)產(chǎn)安全是第一位的，所以超五星級酒店安全防范系統(tǒng)是全方位的。5)綜合布線系統(tǒng)l 綜合布線系統(tǒng)是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的物理支撐，是信息系統(tǒng)的物理通道，在現(xiàn)代建筑中是必需的。4)酒店經(jīng)營管理系統(tǒng)l 該系統(tǒng)實(shí)際屬應(yīng)用軟件配置，酒店應(yīng)用軟件取決于酒店管理集團(tuán)的意愿?？稍诖筇?、酒吧、宴會廳、會議廳、多功能廳等公共場所設(shè)置無線接入點(diǎn)，還可考慮在酒店高級管理層辦公室、總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套房、商務(wù)樓層設(shè)置。l 網(wǎng)絡(luò)IP電話根據(jù)具體情況適當(dāng)局部使用。采用千兆以太網(wǎng)技術(shù)。對酒店來說一般為一套系統(tǒng)，局部單位（如財(cái)務(wù)等）組建內(nèi)網(wǎng)，則采用軟件隔離，但要注意安全可靠。3)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)必須設(shè)置，是酒店的重要子系統(tǒng)。X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書l 設(shè)置聯(lián)通、移動、小靈通等移動通信盲區(qū)覆蓋系統(tǒng)，主要為地下層、電梯轎廂等使用，設(shè)計(jì)時主要管線予埋，具體設(shè)置由各移動通信公司投資及實(shí)施。酒店賓館一般設(shè)置程控交換機(jī)為多，但采用虛擬技術(shù)是發(fā)展趨勢。l BA系統(tǒng)設(shè)備生產(chǎn)廠家眾多，但基本上是國外產(chǎn)品一統(tǒng)天下，應(yīng)選用主流產(chǎn)品，以確保系統(tǒng)正常可靠運(yùn)行。l 照明分二部分，一部分納入BA監(jiān)控，如室外照明、公共通道、地下停車庫等；另一部分重要場所，如大堂、宴會廳、大會議廳、多功能廳等宜采用智能照明控制系統(tǒng)。也可將高位報(bào)警信號接至BAS工作站。l 給水泵一般為變頻泵，自帶通信接口，納入BA系統(tǒng)監(jiān)控。l 變配電設(shè)備要求高低壓開關(guān)柜訂貨時帶通信接口，納入BA系統(tǒng)監(jiān)測。l 冷凍機(jī)房，包括冷水機(jī)組、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)由專業(yè)公司實(shí)施監(jiān)控（要求冷水機(jī)組帶通信接口），然后納入BA系統(tǒng)管理。智能化子系統(tǒng)配置根據(jù)實(shí)際需要，五星級酒店宜設(shè)置以下智能化子系統(tǒng)： 1．火災(zāi)自動報(bào)警及聯(lián)動控制系統(tǒng)（由強(qiáng)電工種設(shè)計(jì)）2．建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 3．通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 4．計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 5．酒店經(jīng)營管理系統(tǒng) 6．綜合布線系統(tǒng) 7．安全防范系統(tǒng) 8．智能一卡通系統(tǒng) 9．電子門鎖管理系統(tǒng) 10．衛(wèi)星接收及有線電視系統(tǒng) 11．VOD點(diǎn)播系統(tǒng) X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書12．公共廣播系統(tǒng) 13．多媒體會議系統(tǒng) 14．卡拉OK點(diǎn)播系統(tǒng)15．大屏幕顯示及觸摸式多媒體信息查詢系統(tǒng) 16．智能照明控制系統(tǒng) 17．智能化集成系統(tǒng) 18．機(jī)房工程 19．UPS電源系統(tǒng) 20．防雷接地 各子系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 由于五星級酒店一般均設(shè)置中央空調(diào)，為加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備管理及節(jié)能，配置建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。4．智能化系統(tǒng)選用設(shè)備品牌是主流的、成熟的、安全的、可靠的。2．智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)該是完整的、先進(jìn)的、實(shí)用的、經(jīng)濟(jì)的。——建筑物進(jìn)線或總配線間根據(jù)樓內(nèi)信息插座數(shù)量設(shè)置總布線器,并留適度裕量。）——水平布線根據(jù)每層信息插座數(shù)量在每層樓道吊頂設(shè)置通路。（辦公工作區(qū)考慮按每510ｍ178。——針對物業(yè)管理和經(jīng)營者的智能管理包括文檔處理，客戶信息庫，財(cái)務(wù)報(bào)表，物業(yè)維護(hù)手冊和服務(wù)記錄等。網(wǎng)絡(luò)集成方式和硬件軟件配置方案將考慮以下子系統(tǒng)的功能：l 子系統(tǒng)功能——建筑設(shè)備管理系統(tǒng)熱力系統(tǒng) 送排風(fēng)系統(tǒng) 排水 l 設(shè)計(jì)原則 X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書空調(diào)系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 變配電設(shè)備系統(tǒng) 電梯自動扶梯系統(tǒng) 消防安全接口 給水系統(tǒng) ——消防系統(tǒng)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng) 火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng) 消防聯(lián)運(yùn)控制系統(tǒng) 消防專用電話系統(tǒng) 消防應(yīng)急照明、疏散系統(tǒng) ——安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng) 入侵報(bào)警系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 出入口控制系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 汽車庫管理系統(tǒng) ——通訊系統(tǒng)綜合布線 遠(yuǎn)端模塊局 局域網(wǎng)數(shù)碼視頻點(diǎn)播 寬帶傳輸室內(nèi)移動電話中繼通訊 多媒體電視會議 無線對講和傳呼系統(tǒng) 電纜電視總裁辦公室可視電話 無線局域網(wǎng) 國際會議光纜入樓電話用戶線對數(shù)按甲級標(biāo)準(zhǔn)考慮 無線通訊收發(fā)基站 有線電視（含閉路電視）公共廣播或背景音樂 X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書l 辦公自動化系統(tǒng)——針對租戶的智能服務(wù)包括設(shè)施預(yù)定、網(wǎng)上購物、室溫調(diào)節(jié)、詢問釋疑、專用電梯呼叫等。智能集成系統(tǒng)應(yīng)在管理中心實(shí)現(xiàn)信息集中與共享，各子系統(tǒng)集中管理，并建立統(tǒng)一的開放式數(shù)據(jù)庫。智能寫字樓是通過優(yōu)化四項(xiàng)基本因素：系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)和管理以及它們之間的關(guān)系以實(shí)現(xiàn)高效率投資成本的建筑環(huán)境。并參考當(dāng)今國際上同類建筑中先進(jìn)的智能化的發(fā)展趨勢。通訊設(shè)施 l 無線和有線通訊； l 高速寬帶接入網(wǎng)；l 有線通訊：用于傳輸聲音、數(shù)據(jù)、圖片和寬帶網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系的數(shù)據(jù)系統(tǒng)(IP 或 ATM)；足夠的DDN(E1, T1), ISDN和 DDN等語言系統(tǒng)； l 終端及網(wǎng)絡(luò)平臺； l 高速局域網(wǎng)；l 服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)集線器和互聯(lián)網(wǎng)連接、有線電視、衛(wèi)星通訊；l 綜合布線；l 無線對講，無線公網(wǎng)、專網(wǎng)傳呼，GSM手機(jī)直放系統(tǒng)；l 無線局域網(wǎng)。l 建筑要求——應(yīng)配備應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)，其電量要滿足建筑在緊急情況下的需要?？照{(diào)控制系統(tǒng)應(yīng)該能保證空氣供給和排放都達(dá)到100%的要求。通過使失火層處于負(fù)壓而相鄰空間處于正壓下而將煙霧限制在失火層，并將新鮮空氣引入樓梯和電梯間。l 在設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮中央空調(diào)控制系統(tǒng)在警報(bào)情況下的煙控。l 按照規(guī)范要求在每層的核心區(qū)配備罐狀滅火器。本區(qū)可共用消防水池和消防泵房。l 停車管理系統(tǒng)包括出入口升降臂、自動泊車導(dǎo)航系統(tǒng)和自動停車交費(fèi)系統(tǒng)。X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書l 應(yīng)提出覆蓋建筑所有出入口以及公共區(qū)域內(nèi)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案。在正常辦公時間以外，地面和地下停車應(yīng)該合并為一個出入控制系統(tǒng)。l 為保證建筑各方面的安全，應(yīng)精心設(shè)計(jì)保安系統(tǒng)，包括出入控制、防盜報(bào)警、視頻監(jiān)控、電子巡更、停車管理等系統(tǒng)，并輔以智能卡管理。防雷及接地系統(tǒng) l 防雷接地；l 弱電、計(jì)算機(jī)房接地；l 建筑物內(nèi)設(shè)施保護(hù)設(shè)備接地。l 供電配電至少包括： ——高壓變電 ——低壓配電 ——景觀照明 ——動力系統(tǒng) ——照明系統(tǒng)——備用發(fā)電：設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)，以滿足特殊用戶的需求。l 考慮用戶單獨(dú)供電需要可在變電室低壓柜內(nèi)設(shè)置相應(yīng)數(shù)量、相應(yīng)容量的預(yù)留開關(guān)。l 應(yīng)估計(jì)所有的電力荷載要求，對租戶單位加以分類以保持相對獨(dú)立。l 考慮應(yīng)急照明供電系統(tǒng)，可用于樓內(nèi)應(yīng)急通道的疏散指示照明，以及重要人員設(shè)備用房辦公的部位設(shè)置。l 電力工程師應(yīng)協(xié)助業(yè)主與供電部門協(xié)商供電方案，確認(rèn)供電性質(zhì)、容量、進(jìn)線走向和保護(hù)方式等一系列問題。l 應(yīng)提供詳細(xì)的負(fù)荷計(jì)算書及負(fù)荷分析、設(shè)備技術(shù)參數(shù)和選型要求。6)地下停車庫l 本項(xiàng)目三種業(yè)態(tài)（5A甲級寫字樓、超五星級酒店、商業(yè)）的地下相通，是一個完整停車庫，應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)，設(shè)地面沖洗給排水及消防給排水。l 必須在餐廳的食品加工區(qū)內(nèi)設(shè)置大小適當(dāng)?shù)挠椭占骱颓逑雌?。l 暴雨排泄由市政系統(tǒng)處理，符合規(guī)范要求。5)污廢水排放l 衛(wèi)生間污水經(jīng)污水處理后，再排入市政管道。4)衛(wèi)生間l 應(yīng)考慮對衛(wèi)生間傳統(tǒng)布置方式的突破，針對市場要求，緊鄰?fù)庵A(yù)留一個行政衛(wèi)生間上、下水管道接口條件。3)設(shè)備固定件l 在寫字樓豎向管井布置時應(yīng)預(yù)留一定的上下水條件，以便于后期經(jīng)營中加設(shè)衛(wèi)生間的需要；使用節(jié)水閥，同時從初期投入成本、節(jié)水、改善維護(hù)條件和使用年限等方面進(jìn)行評估。X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書l 熱水供應(yīng)可考慮利用熱交換站水源，供給餐廳、淋浴間等熱水需要。2)生活用水供應(yīng)l 應(yīng)通過分析確定是否應(yīng)該和在何處需要采取水處理措施以盡可能減少設(shè)備維護(hù)需要，并滿足衛(wèi)生間、茶水間和設(shè)備用房的用水需要。應(yīng)該包括控制規(guī)范和系統(tǒng)說明，以使維護(hù)人員易于了解掌握。此系統(tǒng)還應(yīng)納入到樓宇綜合智能化管理體系中。在主體建筑的入口大廳內(nèi)要保持正壓，并在接待臺補(bǔ)充熱源； l 應(yīng)確定節(jié)水的技術(shù)和設(shè)備； l 應(yīng)考慮天然氣入口表房位置；l 機(jī)械工程師應(yīng)提供每年機(jī)械系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)成本的方案設(shè)計(jì)文件。員工餐廳食品的氣味不能擴(kuò)散到寫字樓的其它區(qū)域，或在寫字樓的通風(fēng)系統(tǒng)中循環(huán)；l 在衛(wèi)生間和管理室內(nèi)要保持負(fù)壓排氣。l 全樓應(yīng)設(shè)夏季冷風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、冬季熱風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)、防火及排煙系統(tǒng)、空調(diào)自動控制系統(tǒng)。4)設(shè)備系統(tǒng)和注意事項(xiàng)l 設(shè)備工程師應(yīng)通過對技術(shù)指標(biāo)、造價和使用年限等的比較來確定各種方案； X國際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書l 仔細(xì)研究服務(wù)于工作時間以外的備用空調(diào)解決方案，以滿足用戶經(jīng)常性不規(guī)則的工作時間和多租戶的需要。l 采用適當(dāng)?shù)拇胧┦箼C(jī)械設(shè)備的振動與周圍的結(jié)構(gòu)隔開，把影響控制在國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的最小要求以內(nèi)。l 各種噪聲都會破壞職員的舒適感和安全感，必須采取措施消除噪聲。2)性能l 系統(tǒng)在維持一定溫度和濕度時能夠安靜運(yùn)行并能根據(jù)情況調(diào)整負(fù)荷。l 要根據(jù)使用期限來評定所有的機(jī)械系統(tǒng)和能源。底層和樓頂?shù)姆块g位置要結(jié)合成本進(jìn)行分析。l 無論是否考慮了自然條件或是否針對特定客戶的使用情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，對辦公建筑來說，舒適、靈活、經(jīng)濟(jì)、持久和成本效益都是采暖通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)鍵因素。l 采暖通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)由暖通工程師提出幾種可供選擇的方案，在與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上最后確定。入口安全系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與整個建筑的樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。電梯的緊急出口滿足當(dāng)?shù)匾?guī)范要求。電梯轎箱應(yīng)具精心設(shè)計(jì)的梯門開關(guān)控制和室內(nèi)裝璜，并便于維護(hù)。l 電梯的有效服務(wù)方式，數(shù)量，載重量和速度的不同配置方案應(yīng)由電梯設(shè)計(jì)顧問提供，在運(yùn)輸高峰期，等候時間不大于30秒。系統(tǒng)應(yīng)具有靈活性，滿足所有樓層中一個或多個用戶的使用需要。用以運(yùn)送職員和供應(yīng)品的電梯將進(jìn)行裝修。樓內(nèi)交通——曳引梯、扶梯（結(jié)合考慮）l 需要布置垂直交通系統(tǒng)，用作辦公設(shè)備、生活用品、器材、職員等在樓層間的交通和運(yùn)輸。l 結(jié)構(gòu)承重：標(biāo)準(zhǔn)層樓面荷載按國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)規(guī)范，活荷載由結(jié)構(gòu)工程師與業(yè)主協(xié)商確認(rèn)?？紤]未來租戶中包含大型跨國公司，建筑師應(yīng)考慮通過內(nèi)部樓梯垂直連接單元，如聯(lián)系兩層或多層樓的內(nèi)部樓梯設(shè)置活動樓板系統(tǒng)。并且設(shè)計(jì)方提供必要的技術(shù)說明及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)報(bào)告并確保所采取的結(jié)構(gòu)體系得到國家有關(guān)部門的審批通過。結(jié)構(gòu)系統(tǒng)l 結(jié)構(gòu)體系：根據(jù)建筑使用功能，考慮室內(nèi)外建筑設(shè)計(jì)要求，對各種結(jié)構(gòu)體系、柱網(wǎng)間距、承重梁大小、室內(nèi)凈高等進(jìn)行綜合評估（含經(jīng)濟(jì)評估），選定最佳結(jié)構(gòu)方案。l 自行車庫面積不宜過大，可結(jié)合夾層空間考慮； l 物業(yè)服務(wù)用房盡量布置在地下二、三層；l 設(shè)備機(jī)房宜集中布置，其管理通道在地面的出入口應(yīng)盡可能的減少對主樓及商業(yè)的干擾。l 地下停車，商業(yè)、酒店、辦公的客戶停車應(yīng)相對獨(dú)立隔離，便于管理； l 地下一層商業(yè)統(tǒng)一考慮設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生間服務(wù)半徑建議不超過50米，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置座便器；l 員工餐廳（辦公樓及商業(yè)用）建議設(shè)置在地下二層，面積按照職員的1015%考慮。商業(yè)倉儲配置建議l 庫房是儲存和保管商品的場所，是商業(yè)的必要配套；l 超市：綜合超市經(jīng)營的生鮮食品占有較大比重，需合理預(yù)留儲存加工區(qū)空間，一般來說，倉儲式超市售貨區(qū)面積占70%