【正文】 拍賣委員會(huì)職責(zé)：審定拍賣最低成交價(jià)，審查競(jìng)買人資格，指定拍賣主持人。（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較： 交易方式 類別 掛牌交易 拍賣 不公開 拍賣委員會(huì)招標(biāo) 不公開 招標(biāo)委員會(huì) 底價(jià)是否公公開開底價(jià)由誰確委托人定是否設(shè)立獨(dú)立于委托人不需要 的集體決策組織 報(bào)價(jià)方式 報(bào)價(jià)次數(shù)設(shè)立拍賣委員會(huì) 設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)舉牌價(jià) 可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià) ≥2人填寫投標(biāo)書 一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì) ≥2人 競(jìng)買（投）≥1人人數(shù)在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，公告發(fā)布地一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商并在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深點(diǎn) 發(fā)布報(bào)》刊登 圳商報(bào)》刊登 公告期限 不少于30日公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布（三）招標(biāo)、拍賣委員會(huì)的組成與職責(zé)組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)，招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)主任，其余人員從土地交易市場(chǎng)專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。相信在土地市場(chǎng)的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來越規(guī)范完善，土地市場(chǎng)必將更加公平透明，進(jìn)而保證整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。本文通過回顧城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析招拍掛出讓實(shí)際運(yùn)作中存在的問題，并針對(duì)問題對(duì)招拍掛出讓方式的完善提出了幾點(diǎn)看法，以期對(duì)未來土地市場(chǎng)有所幫助。政府對(duì)土地的長(zhǎng)期計(jì)劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對(duì)稱情況下投機(jī)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲(chǔ)備與整理的力度，定期向市場(chǎng)公開未來的土地供應(yīng)計(jì)劃。3．選擇性地使用拍賣的交易方式土地拍賣是購(gòu)買今后開發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開發(fā)方案、及開發(fā)方案的實(shí)施等。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價(jià)位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房?jī)r(jià)，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會(huì)的不安定；另一方面，高昂開發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長(zhǎng)期來看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價(jià)并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價(jià)格的非理性上漲，這對(duì)中國(guó)其他城市也有重要的借鑒意義。2．制定合理的標(biāo)底價(jià)格，防止地價(jià)上漲過快經(jīng)營(yíng)性土地交易全部以招拍掛的形式進(jìn)行出讓是否會(huì)引發(fā)土地價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的話題一直是新政策出臺(tái)后業(yè)內(nèi)開發(fā)商與政府官員爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，因此在土地招拍掛交易的實(shí)施中注重控制對(duì)地價(jià)的大幅度波動(dòng)是十分必要的。從宗地價(jià)格的評(píng)估到開發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評(píng)標(biāo)開標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機(jī)制 對(duì)于每宗地的評(píng)選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過公開招標(biāo)與掛牌的形式達(dá)到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。一方面，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級(jí)地方政府習(xí)慣于通過行政指令的方式對(duì)土地資源進(jìn)行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟(jì)短期利益的目標(biāo)下，通過行政手段盲目干預(yù)土地市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價(jià)獲得土地、牟取超額利潤(rùn)，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。（二）對(duì)完善招拍掛市場(chǎng)的建議。1．經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套；2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項(xiàng)、先行選址，定點(diǎn)確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價(jià)3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息或信息公開不及時(shí)、不充分；4．有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題； 、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓。問題及解決（一）中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓中存在的問題。加入WTO后，在土地市場(chǎng)管理方面，政府的職責(zé)是使市場(chǎng)能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。我國(guó)的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來越高，這是我國(guó)城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，也是大勢(shì)所趨。因此，土地利用的高效率成為必然。土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。對(duì)外地開發(fā)商來說，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)，這必將促使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將成為市場(chǎng)的主流，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過的市場(chǎng)的力量對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行整合。新制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入資本實(shí)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。同時(shí)，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開發(fā)商可以從市場(chǎng)上通過競(jìng)爭(zhēng)拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡(jiǎn)化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。(三)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。最后，要體現(xiàn)土地的使用價(jià)值，政府必須對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估，采用合理的評(píng)標(biāo)辦法，公正地評(píng)出中標(biāo)單位。其次，政府在招標(biāo)出讓前必須對(duì)土地進(jìn)行前期規(guī)劃和開發(fā)，逐步推進(jìn)“熟地”招標(biāo)出讓，并要制定一系列的出讓計(jì)劃、招標(biāo)程序和管理制度。首先，政府要運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，提供與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對(duì)于每年土地市場(chǎng)的各類土地供給、征用數(shù)量進(jìn)行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲(chǔ)備制度，避免土地市場(chǎng)中的投機(jī)行為，保證市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使土地的真實(shí)價(jià)格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。(二)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對(duì)城市土地的管理能力 土地是全社會(huì)寶貴的公共資源，要達(dá)到最優(yōu)利用必須通過市場(chǎng)手段進(jìn)行配置，而且配置過程必須受到全社會(huì)監(jiān)督。政府通過招拍掛轉(zhuǎn)讓方式中嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)拍賣制度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的機(jī)會(huì)均等，保證了土地市場(chǎng)的公平性。政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定詳盡、科學(xué)的土地出讓計(jì)劃。另一方面由于中國(guó)土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長(zhǎng)期未曾引入市場(chǎng)機(jī)制,各地在招拍掛出讓土地的實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問題,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛制度研究 招拍掛制度(一)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。其次，由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)秩序不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的價(jià)格扭曲和低價(jià)出讓等現(xiàn)象。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。通過一系列法律規(guī)定的制定實(shí)施，到90年代初，我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進(jìn)行土地交易的有償使用制度。1988年4月12日，七屆人大一次會(huì)議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。關(guān)鍵詞 土地市場(chǎng) 招拍掛制度 市場(chǎng)機(jī)制 政府管理 引言中國(guó)土地市場(chǎng)招牌掛制度建立及發(fā)展背景 建國(guó)后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的土地使用制度是無償、無限期、無流動(dòng)的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導(dǎo)致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費(fèi)嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問題嚴(yán)重的阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。1簽訂出讓合同：競(jìng)得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。同時(shí),對(duì)需要現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，并與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競(jìng)得人。掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。受理競(jìng)買申請(qǐng)：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買人持競(jìng)買申請(qǐng)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）、“競(jìng)買報(bào)價(jià)員”授權(quán)委托書、身份證復(fù)印件辦理競(jìng)買申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買保證金。出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。1簽訂出讓合同：競(jìng)得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起10日內(nèi)，與出讓人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人，并簽訂成交確認(rèn)書。開標(biāo)：出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。審查投標(biāo)資格：根據(jù)招標(biāo)文件要求，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的開發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信記錄等進(jìn)行審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)通知其參加投標(biāo)活動(dòng)。組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘：組織有意向競(jìng)買人對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑。發(fā)布招標(biāo)公告：出讓人至少在投標(biāo)開始日前20天發(fā)布招標(biāo)公告，公布招標(biāo)出讓宗地的基本情況和招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)。招標(biāo)出讓制訂工作方案：制訂招標(biāo)前期工作方案報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。公布成交結(jié)果：拍賣活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買保證金。舉辦拍賣會(huì)：按拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣會(huì)。受理競(jìng)買申請(qǐng)：在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買人持競(jìng)買申請(qǐng)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競(jìng)買申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買保證金。出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時(shí)間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。因此，對(duì)不能確定是否符合上述招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。一般來說，六類情形的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式，即(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地；(2)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。同時(shí)考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。6招拍掛范圍編輯國(guó)土資源部11號(hào)令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營(yíng)性用地和同一土地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。競(jìng)得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌