【正文】 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與凈利潤比率 ＝ 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額／凈利潤100％凈利潤直接現(xiàn)金保障倍數(shù) ＝（營業(yè)現(xiàn)金流量凈額－其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流入＋其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流出）/主營業(yè)務(wù)收入100％營業(yè)現(xiàn)金流量凈額對短期有息負(fù)債比率 = 營業(yè)現(xiàn)金流量凈額／（短期借款＋１年內(nèi)到期的長期負(fù)債）100％每股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 = 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額／股數(shù)每股自由現(xiàn)金流量 = 自由現(xiàn)金流量／股數(shù)（自由現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊及攤銷－資本支出－流動(dòng)資金需求－償還負(fù)債本金＋新借入資金）。：市盈率 ＝ 每股市場價(jià)／每股凈利潤凈資產(chǎn)倍率 ＝ 每股市場價(jià)／每股凈資產(chǎn)值資產(chǎn)倍率 ＝ 每股市場價(jià)／每股資產(chǎn)值 ：銷售商品收到現(xiàn)金與主營業(yè)務(wù)收入比率 ＝ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金／主營業(yè)務(wù)收入100％正常周轉(zhuǎn)企業(yè)該指標(biāo)應(yīng)大于１。但是如果該指標(biāo)異忽尋常地高于同業(yè)平均水平也應(yīng)該謹(jǐn)慎了。凈資產(chǎn)收益率 ＝ 凈利潤／凈資產(chǎn)100% 又稱股東權(quán)益收益率，這個(gè)指標(biāo)反應(yīng)股東投入的資金能產(chǎn)生多少利潤。營業(yè)利潤率 ＝ 營業(yè)利潤/主營業(yè)務(wù)收入100%銷售毛利率 ＝（主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本）／主營業(yè)務(wù)收入100% 稅前利潤率 ＝ 利潤總額/主營業(yè)務(wù)收入100% 稅后利潤率 ＝ 凈利潤/主營業(yè)務(wù)收入100% 這幾個(gè)指標(biāo)都是從某一方面反應(yīng)企業(yè)的獲利能力。那些營業(yè)成本比率較低的同行，往往就存在某種優(yōu)勢，而且這些優(yōu)勢也造成了盈利能力上的差異。如果該指標(biāo)較高則說明流動(dòng)資金運(yùn)用在非正常經(jīng)營活動(dòng)的比例高，就應(yīng)該注意是否與關(guān)聯(lián)交易有關(guān)。主營業(yè)務(wù)收入增長率 ＝（本期主營業(yè)務(wù)收入－上期主營業(yè)務(wù)收入）／上期主營業(yè)務(wù)收入100% 一般當(dāng)產(chǎn)品處于成長期，增長率應(yīng)大于10%。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ＝ 銷售收入／平均固定資產(chǎn)該比率是衡量企業(yè)運(yùn)用固定資產(chǎn)效率的指標(biāo)，指標(biāo)越高表示固定資產(chǎn)運(yùn)用效果越好。三項(xiàng)費(fèi)用增長率 =（上期三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)－本期三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)）/ 本期三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) = 營業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和反應(yīng)了企業(yè)的經(jīng)營成本如果三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)相對于主營業(yè)務(wù)收入大幅增加（或減少）則說明企業(yè)產(chǎn)生了一定的變化，要提起注意。特別是如果該公司在系數(shù)很大的條件下，其凈資產(chǎn)收益率仍然很高，則要深入分析。：凈資產(chǎn)調(diào)整系數(shù) ＝（調(diào)整后每股凈資產(chǎn)－每股凈資產(chǎn)）/每股凈資產(chǎn)調(diào)整后每股凈資產(chǎn) =（股東權(quán)益－３年以上的應(yīng)收帳款－待攤費(fèi)用－待處理財(cái)產(chǎn)凈損失－遞延資產(chǎn)）/ 普通股股數(shù)減掉的是四類不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)。有息負(fù)債比率 ＝（短期借款＋一年內(nèi)到期的長期負(fù)債＋長期借款＋應(yīng)付債券＋長期應(yīng)付款）／股東權(quán)益期末數(shù)100% 無息負(fù)債與有息負(fù)債對利潤的影響是完全不同的，前者不直接減少利潤，后者可以通過財(cái)務(wù)費(fèi)用減少利潤；因此，公司在降低負(fù)債率方面，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)減少有息負(fù)債，而不是無息負(fù)債，這對于利潤增長或扭虧為盈具有重大意義。長期負(fù)載比率 ＝ 長期負(fù)債／資產(chǎn)總額100% 判斷企業(yè)債務(wù)狀況的一個(gè)指標(biāo)。資本負(fù)債比率 ＝ 負(fù)債合計(jì)／股東權(quán)益期末數(shù)100% 它比資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)更能準(zhǔn)確地揭示企業(yè)的償債能力狀況，因?yàn)楣局荒芡ㄟ^增加資本的途徑來降低負(fù)債率。一般來說比率高是低風(fēng)險(xiǎn)、低報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，比率低是高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。影響企業(yè)的短期償債能力。如果周轉(zhuǎn)率太低則影響企業(yè)的短期償債能力?，F(xiàn)金比率 =（貨幣資金／流動(dòng)負(fù)債）現(xiàn)金比率反應(yīng)了企業(yè)償還短期債務(wù)的能力。影響速動(dòng)比率的可信度的重要因素是應(yīng)收帳款的變現(xiàn)能力。但是，行業(yè)對速動(dòng)比率的影響較大。速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)－存貨）／流動(dòng)負(fù)債由于種種原因存貨的變現(xiàn)能力較差，因此把存貨從流動(dòng)資產(chǎn)種減去后得到的速動(dòng)比率反映的短期償債能力更令人信服。一般認(rèn)為生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動(dòng)比率是2。這里我們將財(cái)務(wù)比率分析分為償債能力分析、資本結(jié)構(gòu)分析（或長期償債能力分析）、經(jīng)營效率分析、盈利能力分析、投資收益分析、現(xiàn)金保障能力分析、利潤構(gòu)成分析。說明：1）以上各項(xiàng)施工周期按一棟高層考慮，如群體高層建設(shè)，前三項(xiàng)應(yīng)考慮樓間大流水作業(yè)，最后（最高）一個(gè)單位工程按上述周期排出的交房時(shí)間作為整體交房時(shí)間即可；2）各項(xiàng)目周期均按正常情況考慮，即：手續(xù)齊全且無政府部門停工和社會(huì)干擾、無因資金及工人工資等造成的停工、無自然災(zāi)害及其它不可預(yù)見因素影響、保證各項(xiàng)驗(yàn)收無影響。712層為小高層，12層以上為高層，總高度為100米以上為超高層。按建筑高度分（1）一般情況下，根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層、和超高層。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。（2）房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)屬于第三產(chǎn)業(yè)。2“人防費(fèi)”只要是新建民用建筑,不建防空地下室的,都需要交納人防易地建設(shè)費(fèi)。端承樁是將樁打到地下堅(jiān)實(shí)的地層,“打樁”意思是：利用樁錘的沖擊克服土對樁的阻力，使樁沉到預(yù)定深度或達(dá)到持力層。2打樁就是制作樁基礎(chǔ)，樁基礎(chǔ)就是樁和樁頂承臺(tái)構(gòu)成的深基礎(chǔ)。2“正負(fù)零”指的是主體工程的一個(gè)基準(zhǔn)面，在主體工程基準(zhǔn)面下工程完成，該進(jìn)行主體地上工程施工的時(shí)候，也就是主體工程達(dá)到“正負(fù)零”。2建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。1五證、二書五證：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。1宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)居界線組成的封閉地塊。1三通一平：指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整等工作。1生地：是指空地、田地、耕墾等不具備使用條件的土地。而換個(gè)角度來看，越是寸土寸金的地段，開發(fā)商就越希望提高項(xiàng)目的容積率——在有限的用地面積中盡量多蓋房，這樣會(huì)使地價(jià)成本在房屋中所占的比例大幅下降，從而得到更多的利潤。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。安防問題：由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位臵不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對此提出更高的要求。對生活的影響：：高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就 越少，而住戶就越舒服。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高?？傆玫孛娣eB、建筑密度：即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積的比值。1A、容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比?，F(xiàn)房：是消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入位并取得產(chǎn)權(quán)證。它是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，其不是人人都可以買的，必經(jīng)符合當(dāng)?shù)卣囊?guī)定條例并經(jīng)過排號購買。商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅，商業(yè)用房以及其他建筑物，其種類繁多，主要可分為普通住宅、公寓、Townhouse、別墅等。地產(chǎn)：是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行了基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。貸款區(qū)域限制：保定地區(qū)，其他區(qū)域如不能提供本地一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明銀行不予受理貸款業(yè)務(wù)。五、按揭須知首套房首付款比例為40%以上。每月貸款本金不變，還貸額逐漸減少。等額本金還款：是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，即本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，但所付貸款利息逐月減少、還款期內(nèi)還貸額逐月遞減的一種還款方式。它的特點(diǎn)是在整個(gè)還款期內(nèi)，每個(gè)月的還款額保持不變（遇利率調(diào)整除外）。1住房公積金貸款與商業(yè)銀行按揭貸款的區(qū)別有哪些？（1）貸款利率不同（2）貸款范圍不同1罰息借款人未按合同約定日期（包括被宣布提前到期）償還的貸款貸款，貸款人有權(quán)按罰息利率按日計(jì)收利息；對不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。貸款發(fā)放后遇基準(zhǔn)利率調(diào)整的處理方式（1）中行、農(nóng)行貸款期限在一年（含）以下的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；貸款期限在一年以上的，自每次基準(zhǔn)利率調(diào)整之日的次年1月1日開始，按該次調(diào)整后的基準(zhǔn)利率執(zhí)行（如基準(zhǔn)利率在一個(gè)日歷內(nèi)經(jīng)兩次或兩次以上調(diào)整的，以該日歷內(nèi)最后一次調(diào)整的基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。短期貸款：指貸款期限在一年以以內(nèi)（含一年節(jié)的貸款。個(gè)人公積金貸款：政府部門所屬的住房資金管理中心運(yùn)用房改資金，委托銀行向購買自住住房（含建造）的住房公積金繳存人發(fā)放的貸款。個(gè)人二手房貸款：個(gè)人二手房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處臵權(quán)利、在二級市場上合法交易的個(gè)人住房或商用房貸款。個(gè)人住房按揭貸款：個(gè)人住房按揭貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款。三、按揭工作流程收取資料 ↓審核資料并調(diào)查真實(shí)性↓ 填寫資料 ↓上報(bào)銀行通知業(yè)主銀行面簽（需攜帶:已婚：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、首付款票原件單身：身份證、戶口本、首付款票原件）↓ 銀行錄入系統(tǒng)↓等待上級銀行審核放款↓ 房產(chǎn)局預(yù)告（需攜帶：主借款人身份證、首付款票原件。這不僅有利于公司商品房的銷售，也有利于公司資金的回收，為公司以后的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。按揭部與銀行、公積金、房產(chǎn)局接洽并建立良好的合作關(guān)系。第五篇：按揭部員工手冊按揭部員工手冊一、按揭部簡介按揭部主要負(fù)責(zé)個(gè)人住房按揭貸款。合同，并追究其法律責(zé)任。個(gè)人特質(zhì)要求：良好的溝通能力和表達(dá)能力，責(zé)任心強(qiáng)，對工作充滿激情，具備承受壓力的能力、良好的職業(yè)道德。工作經(jīng)驗(yàn)：3年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰σ螅菏煜に诋a(chǎn)業(yè)、行業(yè)的發(fā)展趨勢；熟悉產(chǎn)品性能及特征等產(chǎn)品知識。負(fù)責(zé)SEO優(yōu)化、UI設(shè)計(jì)；內(nèi)部員工產(chǎn)品培訓(xùn)及行業(yè)知識培訓(xùn)；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。協(xié)助銷售部門的銷售工作，維護(hù)供方關(guān)系。根據(jù)市場需求，策劃新品的研發(fā)及上市，對已有產(chǎn)品的更新?lián)Q代提出科學(xué)依據(jù)，優(yōu)化公司銷售產(chǎn)品組合，提高產(chǎn)品組合市場競爭力。職業(yè)素養(yǎng)；、尊重員工價(jià)值的工作取向；，是職業(yè)化的榜樣；崗位名稱：產(chǎn)品經(jīng)理所屬部門：產(chǎn)品部直接上級：產(chǎn)品總監(jiān)崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)產(chǎn)品市場調(diào)研、資料搜集、分析與撰寫工作。崗位職業(yè)行為禁區(qū)絕對禁止、以權(quán)謀私，損害公司利益；，徇私舞弊，給公司造成損失；《中華人民共和國勞動(dòng)合同法》之規(guī)定解除勞動(dòng)?；炯寄芤螅狠^強(qiáng)的商務(wù)洽談能力。KPI指標(biāo)：產(chǎn)品方案提交的及時(shí)性；方案質(zhì)量及完整性；工作計(jì)劃完成的及時(shí)性。產(chǎn)品立項(xiàng)前的籌備工作內(nèi)部部門協(xié)作。根據(jù)市場需求，策劃新品的研發(fā)及上市，對已有產(chǎn)品的更新?lián)Q代提出科學(xué)依據(jù)，優(yōu)化公司銷售產(chǎn)品組合，提高產(chǎn)品組合市場競爭力。團(tuán)隊(duì)管理：制定產(chǎn)品部人員工作安排、績效考核、推薦、和培訓(xùn)；崗位職責(zé)：新產(chǎn)品的產(chǎn)品定義、產(chǎn)品管理及產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)。(4)、“三品”安檢人員應(yīng)做好安檢設(shè)備的保養(yǎng)清潔工作保證