南京市天印花園碧云天5-3期項(xiàng)目報(bào)告(參考版)
2025-07-18 11:51本頁面
【正文】 。 客戶蓄水情況總結(jié) 案場(chǎng)日?qǐng)?bào)、周報(bào)的完善。 內(nèi)部的修飾：目前銷售中心給人感覺較為簡(jiǎn)易，不容易讓購房者聯(lián)想品質(zhì)感。 銷售現(xiàn)場(chǎng)的布置 建議指引系統(tǒng)的完善：銷售中心目前的指引系統(tǒng)較不完善，不容易引起過往人群的注視。 案場(chǎng)組織 銷售人員統(tǒng)一說辭，明確賣點(diǎn)。 戶外發(fā)布形式：短期多點(diǎn)式同期發(fā)布。 媒體形式：戶外為主，報(bào)廣為鋪。綜上所述，建議啟動(dòng)廣告宣傳。 具體銷售節(jié)點(diǎn)安排 （等入市時(shí)機(jī)確定后） 第八部分：前期工作安排 開盤前期的主要工作為：（ 1）啟動(dòng)廣告宣傳 （ 2）案場(chǎng)銷售人員的銷售說辭統(tǒng)一（明確面積、戶型、及工程規(guī)劃） （ 3）銷售道具的準(zhǔn)備（戶型圖等） （ 4）銷售現(xiàn)場(chǎng)的布置 （ 5）客戶蓄水情況總結(jié) 啟動(dòng)廣告宣傳 本案的廣告宣傳仍停留在上期階段，目前客戶對(duì)本案信息的來源主要通過口碑、附近、廣告牌。 開盤后：根據(jù)銷售情況反映，調(diào)整銷售價(jià)格。 （ 2）案場(chǎng)銷售人員以低價(jià)、性價(jià)比為主要賣點(diǎn)向客戶推薦。 第七部分：營(yíng)銷策略思路 總體思路：以低單價(jià)、低總價(jià)的低價(jià)策略主導(dǎo)銷售核心，以促銷為主要方式。項(xiàng)目拔到三層時(shí)開始銷售，利于給購房者緊迫感。對(duì)本案的銷售時(shí)機(jī)來說，年前入市銷售較為合適。 本案的蓄水期已達(dá) 3個(gè)月，從客戶觀望時(shí)間角度考慮 前期的客戶蓄水期已經(jīng)接待來電、來訪客戶近 600 個(gè)，已經(jīng)具備開盤時(shí)所需的人氣，同時(shí)為了不讓部分意向客戶流失，建議年前開盤。若抓住時(shí)機(jī)在年前開盤，有利于搶占市場(chǎng)先機(jī)。 ? 小高層的建筑進(jìn)度已經(jīng)達(dá) 3 層，按小高層產(chǎn)品特點(diǎn)來看，產(chǎn)品給購房者的信心已經(jīng)初步建立。 ? 均價(jià)在 3400 元 /平米 的三房在同區(qū)域內(nèi)屬于另類， 3400 元 /平米的均價(jià)制定是為了改變自身的缺陷，來迎合 部分購房者 的購買心理 第六部分：項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 建議本案的開盤時(shí)間為 20xx 年元月 28 日 因?yàn)椋哼@個(gè)時(shí)間段屬于市場(chǎng)的相對(duì)空白期，同類產(chǎn)品的上市體量不大，競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 ? 140152m2 均價(jià)為 3650 元 /平米 140152m2 面積段由于面積較大，總價(jià)相對(duì)較高。 價(jià)格分支解釋 ? 101105m2 均價(jià)為 4050 元 /平米 101105 m2 是目前市場(chǎng)需求的主力 面積段，也是本案前期客戶蓄水情況較好的面積段。 3250 元 /平米起售，便于本案前期宣傳更有效的展開。以 3250元起售，最高價(jià)為 4250元 /平米。 定位依據(jù)： ? 產(chǎn)品品質(zhì)的深刻認(rèn)識(shí) ? 避開市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)，搶占客源，促進(jìn)銷售 第五部分：項(xiàng)目入市價(jià)格建議 制定價(jià)格原則 依據(jù)市場(chǎng)需求及房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)；明確本案的優(yōu)劣勢(shì)；利于本案銷售；保證利益最大化 ? 市場(chǎng)反映 市場(chǎng)的需求主要以 80120m2 面積段為主 市場(chǎng)整體供應(yīng)量逐步增加，市場(chǎng)將呈現(xiàn)供大于求局面 房?jī)r(jià)保持上漲趨勢(shì)，整體價(jià)格在 36003900 元 /平米左右 ? 本案優(yōu)劣勢(shì)（見 SWOT 分析） ? 為了避開市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)壓力，制度價(jià)格持平或低于整體市場(chǎng)價(jià)格，將對(duì)本案銷售產(chǎn)生積極推動(dòng)作用。跟普通老百姓親近自然，不產(chǎn)生距離感。 形象定位 形象定位源于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 威脅： ? 區(qū)域內(nèi)同一時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上市壓力 ? 項(xiàng)目前期客戶蓄水情況不太理想 機(jī)會(huì)： ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)整體屬于上升趨勢(shì) 結(jié)論：本案優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在區(qū)位及配套上，劣勢(shì)為產(chǎn)品自身現(xiàn)狀；面對(duì)區(qū)域內(nèi)整體樓市較好的大環(huán)境與同一時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品上市的威脅下，優(yōu)化產(chǎn)
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