【正文】 項目市場定位員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。③戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象。⑵劣勢分析①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售。②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利。③戶型設(shè)計一般，凸柱位較多，影響使用率。⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理。②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢。外來人員多，治安問題多，影響買家心理。競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等。地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利。、項目分析項目名稱：海景中心項目規(guī)模：由2幢28層組成推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：案例：《天河花園》市場分析、區(qū)域市場分析天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的最佳適應(yīng)狀態(tài)。三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導(dǎo)。在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向。同時它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況和區(qū)位情況。企業(yè)的廣告活動原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場上向消費者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而森林里有一個食人族正圍著幾個冒險者，發(fā)現(xiàn)一盒東西掉下來，感到奇怪，就打開來看，巧克力的香味就往四周飄，引起了其它人的興趣，馬上圍著那盒東西猛瞧，想到底是什么呢?他們決定每個人都嘗一下，他們就嘰嘰歪歪的講著，冒險者們從驚訝中反應(yīng)過來，就趕快逃走了，食人族們卻未發(fā)現(xiàn)，還在繼續(xù)討論，最后決定等他們望著天空，希望能再掉下一個奇怪的盒子，一天一天的過去了，他們還是執(zhí)著的等著奇跡的發(fā)生。 ，由于情人節(jié)的到來，他們會是購買的主要群體。（1）廣告對象10～15歲，特征。 %。 1999年十中，排序上升的有3個，升幅的 雀巢。年排在第10。(6)容量100克排塊(7)價格 3)競爭對手分析 19巧克力排在前十位的品牌依次為德芙、吉百利、金莎、金帝、M8M、申豐、奇巧、好時、大昌兒童、雀巢。國產(chǎn)巧克力即使在價格上比國外品牌要低很多，但還是被擠到市場的下層，在國產(chǎn)巧克力中，只有上海地產(chǎn)的申豐、梁豐表現(xiàn)較為出色，但也分別只有7%，1%的人認(rèn)為它們是的品牌。(1)市場背景國產(chǎn)品牌在上海市場并不多見。%，%，%。進(jìn)入500品牌的品牌有15個、與1998年相同。%，%。中國這一塊巧克力市場正在空缺，我們必須先搶占這個市場。而巧克力市場為中國糖果市場的一股新興力量，占據(jù)重要的市場地位。四、廣告合作聯(lián)系聯(lián)系方式：*****鄧經(jīng)理公司地址：陽江市江城區(qū)新江路214號（金至尊KTV正對面）廣告策劃書7一、前言中國已經(jīng)加入了WTO，使得經(jīng)濟不斷的發(fā)展，消費者的生活水平在提高，而消費觀念也在增強。金融銀行:中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、農(nóng)商行等。生活用品：LG竹鹽、旁氏、飄柔、玉蘭油高露潔、薇婷脫毛膏、屈臣氏等。大型賣場：國美、蘇寧、大潤發(fā)、南大連鎖百貨、銅鑼灣、新一佳、建皇等。快消品：可口可樂、百事可樂、紅牛、王老吉、蒙牛、康師傅、伊利脈動等。三、長期合作客戶：地產(chǎn)開發(fā)商：恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、越秀星匯文華等。資源網(wǎng)絡(luò)：掌握最廣泛高消費群體資源，整合電視媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、戶外廣告、公車廣告和廣場路演資源布局，提供廣告全案服務(wù)體系。二、公司優(yōu)勢專業(yè)：公司策劃與執(zhí)行團隊原屬于廣州專業(yè)活動策劃廣告公司的高層及執(zhí)行總監(jiān)，擁有過百場大型活動項目策劃及執(zhí)行經(jīng)驗。公司自成立以來秉承：“以誠為本，以信取人，以專創(chuàng)富”的原則，服務(wù)于各大中小型企業(yè)，深得客戶及業(yè)內(nèi)人士的好評。資訊調(diào)查報告一般的結(jié)構(gòu)是：與投資項目相關(guān)的社會經(jīng)濟環(huán)境分析：（1）政策環(huán)境（2）金融環(huán)境（3）產(chǎn)業(yè)分布特點（4）所有制結(jié)構(gòu)特點（5）集團購房與私人購房比例（6）流通環(huán)境（7）該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)（商場）類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析（2）辦公樓類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析（3）住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現(xiàn)狀分析（4）酒店類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析該區(qū)域商品住宅市場不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析（1）豪宅類市場需求量與現(xiàn)狀分析（2）普通類市場需求量與現(xiàn)狀分析（3）經(jīng)濟適用型類市場需求量與現(xiàn)狀分析（4）福利類市場需求量與現(xiàn)狀分析（產(chǎn)權(quán)/租賃，一手、二手、三手市場）該區(qū)域明星樓盤分析（住宅市場）：（1）歷年明星樓盤界定（2）明星樓盤的分布及結(jié)構(gòu)分析（3）明星樓盤的主要營銷特點（4）明星樓盤的參與者與制造者（5）明星樓盤的溢價（6）未來明星樓盤的充要條件該區(qū)域暢銷樓盤分析（住宅市場）：（1）暢銷樓盤界定（2）暢銷樓盤營俏特點（3）暢銷樓盤暢銷原因分析該區(qū)域滯銷樓盤分析（住宅市場）：（1）滯銷樓盤界定（2）滯銷樓盤分布及結(jié)構(gòu)分析（3）滯銷樓盤的營銷特點（4）滯銷樓盤的參與者及損價（5）如何避免落入滯銷樓盤該區(qū)域最受歡迎物業(yè)類型分析（住宅市場）：（1）最受歡迎物業(yè)界定（2）該區(qū)域最受歡迎物業(yè)比重及分布特點（3）該區(qū)域最受歡迎物業(yè)營銷特點（4）該區(qū)域最受歡迎物業(yè)參與者及溢價特點（5）如何加入該區(qū)域最受歡迎物業(yè)陣營該區(qū)域文脈狀況分析（居住文化：（1）該區(qū)域居住構(gòu)筑物的演變與主因分析（2）該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化歸類（3）未來該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化延伸1該區(qū)域住宅租金水平分析：（1）該區(qū)域住宅均租水平總體分析（2）該區(qū)域住宅租金回報率分析（3）該區(qū)域住宅租金及租金回報率預(yù)測（4）該區(qū)域住宅租金對區(qū)位優(yōu)劣的影響1該區(qū)域住宅市場空置率分析（1）空置率界定（2）該區(qū)域商品住宅總空置率分析（3）該區(qū)域商品住宅空置率與開發(fā)量、需求量的關(guān)系分析（4）該區(qū)域商品住宅空置率的結(jié)構(gòu)分布（5）該區(qū)域商品住宅未來空置率走勢1該區(qū)域住宅市場消費者分析注：由于開發(fā)項目不同，問卷內(nèi)容不盡相同，問卷內(nèi)容略該區(qū)域住宅開發(fā)總量分析：（1）各住宅分區(qū)開發(fā)量理狀（2）各住宅分區(qū)開發(fā)量走勢（3）各住宅分區(qū)開發(fā)量前景分析該區(qū)域商品住宅消化總量分析（1）歷年商品住宅消化總量的主要貢獻(xiàn)率（結(jié)構(gòu)分析）（2）商品住宅消化總量現(xiàn)狀（3）商品住宅消化總量前景分析廣告策劃書6一、公司簡介：陽江創(chuàng)富廣告有限公司是一家集品牌活動策劃及執(zhí)行、廣告創(chuàng)意及發(fā)布、地產(chǎn)營銷推廣、網(wǎng)絡(luò)營銷廣告、廠家產(chǎn)品渠道推廣策劃、校園廣告策劃、慶典會展項目、展覽展示等業(yè)務(wù)為一體的專業(yè)化廣告公司。否則，就很容易確定產(chǎn)品利潤最大化的價格和產(chǎn)量。市場調(diào)查問卷市場調(diào)查訪談提綱市場調(diào)查報告封底：（略）。（1）廣告創(chuàng)意的核心內(nèi)容，（2）廣告創(chuàng)意的說明，廣告表現(xiàn)的其他內(nèi)容。（1）訴求方法的表述，（2）訴求方法的依據(jù)，五、廣告表現(xiàn)策略廣告主題策略。（1）訴求對象的表述，（2）訴求對象的特性與需求，廣告的訴求重點。（1）企業(yè)以往的產(chǎn)品定位：（2）定位的效果，（3）對以往定位的評價，產(chǎn)品定位策略。（1）市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)，（2）各個細(xì)分市場的特性，（3）各個細(xì)分市場的評估，（4）對企業(yè)最有價值的細(xì)分市場，企業(yè)的目標(biāo)市場策略。競爭對手在廣告方面的優(yōu)勢?企業(yè)自身在廣告方面的優(yōu)勢?企業(yè)以往廣告中應(yīng)該繼續(xù)保持的內(nèi)容?企業(yè)以往廣告突出的劣勢第二部分廣告策略一、廣告的目標(biāo)：企業(yè)提出的目標(biāo)根據(jù)市場情況可以達(dá)到的目標(biāo)對廣告目標(biāo)的表述二、目標(biāo)市場策略企業(yè)原來市場觀點的分析與評價。媒介組合如何，有何合理之處？有何不合理之處？?廣告發(fā)布的頻率如何，有何優(yōu)勢？有何不足？廣告效果。企業(yè)和競爭對手以往的廣告訴求策略，訴求對象是誰?訴求重點如何”?訴求方法如何企業(yè)和競爭對手以往的廣告表現(xiàn)策略。?開展的時間?開展的目的?投入的費用?主要內(nèi)容企業(yè)和競爭對手以往廣告的目標(biāo)市場策略。主要的競爭對手是誰?競爭對手的基本情況?競爭對手的優(yōu)勢與劣勢?競爭對手的策略企業(yè)與競爭對手的比較。（1）產(chǎn)品特性，機會與威脅?優(yōu)勢與劣勢?主要問題點（2）產(chǎn)品的生命周期?機會與威脅?優(yōu)勢與劣勢?主要問題點（3）產(chǎn)品的形象，機會與威脅?優(yōu)勢與劣勢?主要問題點（4）產(chǎn)品定位，機會與威脅?優(yōu)勢與劣勢?主要問題點四、企業(yè)和競爭對手的競爭狀況分析企業(yè)在競爭中的地位。（1）企業(yè)賦予產(chǎn)品的形象，企業(yè)對產(chǎn)品形象有無考慮？?企業(yè)為產(chǎn)品設(shè)計的形象如何？?企業(yè)為產(chǎn)品設(shè)計的形象有無不合理之處？?企業(yè)是否將產(chǎn)品形象向消費者傳達(dá)？（2）消費者對產(chǎn)品形象的認(rèn)知，消費者認(rèn)為產(chǎn)品形象如何？?消費者認(rèn)知的形象與企業(yè)設(shè)定的形象符合嗎？?消費者對產(chǎn)品形象的預(yù)期如何？?產(chǎn)品形象在消費者認(rèn)知方面有無間題？產(chǎn)品定位分析。（1）產(chǎn)品的性能，產(chǎn)品的性能有哪些？?產(chǎn)品最突出的性能是什么？?產(chǎn)品最適合消費者需求的性能是什么？?產(chǎn)品的哪些性能還不能滿足消費者的需求；（2）產(chǎn)品的質(zhì)量，產(chǎn)品是否屬于高質(zhì)量的產(chǎn)品？?消費者對產(chǎn)品質(zhì)量的滿意程度如何？?產(chǎn)品的質(zhì)量能繼續(xù)保持嗎？?產(chǎn)品的質(zhì)量有無繼續(xù)提高的可能？（3）產(chǎn)品的價格，產(chǎn)品價格在同類產(chǎn)品中居于什么檔次？?產(chǎn)品的價格與產(chǎn)品質(zhì)量的配合程度如何？?消費者對產(chǎn)品價格的認(rèn)識如何？（4）產(chǎn)品的材質(zhì)，產(chǎn)品的主要原料是什么？?產(chǎn)品在材質(zhì)上有無特別之處？?消費者對產(chǎn)品材質(zhì)的認(rèn)識如何？（5）生產(chǎn)工藝，產(chǎn)品通過什么樣的工藝生產(chǎn)？?在生產(chǎn)工藝上有無特別之處？?消費者是否喜歡通過這種工藝生產(chǎn)的產(chǎn)品？（6）產(chǎn)品的外觀與包裝，產(chǎn)品的外觀和包裝是否與產(chǎn)品的質(zhì)量、價格和形象相稱？?產(chǎn)品在外觀和包裝上有沒有缺欠？?外觀和包裝在貨架上的同類產(chǎn)品中是否醒目“?外觀和包裝對消費者是否具有吸引力？?消費者對產(chǎn)品外觀和包裝的評價如何？（7）與同類產(chǎn)品的比較，在性能上有何優(yōu)勢？有何不足？?在質(zhì)量上有何優(yōu)勢？有何不足？?在價格上有何優(yōu)勢？有何不足？?在材質(zhì)上有何優(yōu)勢？有何不足？?在工藝上有何優(yōu)勢？有何不足？?在消費者的認(rèn)知和購買上有何優(yōu)勢？有何不足？產(chǎn)品生命周期分析。（1）潛在消費者的特性，總量?年齡?職業(yè)?收入?受教育程度（2）潛在消費者現(xiàn)在的購買行為，現(xiàn)在購買哪些品牌的產(chǎn)品?對這些產(chǎn)品的態(tài)度如何?有無新的購買計劃?有無可能改變計劃購買的品牌？（3）潛在消費者被本品牌吸引的可能性，潛在消費者對本品牌的態(tài)度如何?潛在消費者需求的滿足程度如何？消費者分析的總結(jié)。（1）現(xiàn)有消費群體的構(gòu)成，現(xiàn)有消費者的總量?現(xiàn)有消費者的年齡?現(xiàn)有消費者的職業(yè)?現(xiàn)有消費者的收入?現(xiàn)有消費者的受教育程度?現(xiàn)有消費者的分布（2）現(xiàn)有消費者的消費行為，購買的動機?購買的時間?購買的頻率?購買的數(shù)量?購買的地點（3）現(xiàn)有消費者的態(tài)度，對產(chǎn)品的喜愛程度?對本品牌的偏好程度?對本品牌的認(rèn)知程度?對本品牌的指名購買程度?使用后的滿足程度?未滿足的需求。（l）企業(yè)目標(biāo)市場所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟形勢：?總體的經(jīng)濟形勢?總體的消費態(tài)勢?產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策（2）市場的政治、法律背景：?是否有有利或者不利的政治因素可能影響產(chǎn)品的市場？?是否有有利或者不利的法律因素可能影響產(chǎn)品的銷售和廣告？（3）市場的文化背景，企業(yè)的產(chǎn)品與目標(biāo)市場的文化背景有無沖突之處？?這一市場的消費者是否會因為產(chǎn)品不符合其文化而拒絕產(chǎn)品？市場營銷環(huán)境中的微觀制約因素：企業(yè)的供應(yīng)商與企業(yè)的關(guān)系?產(chǎn)品的營銷中間商與企業(yè)的關(guān)系市場概況。正文：第一部分：市場分析：這部分應(yīng)該包括廣告策劃的過程中所進(jìn)行的市場分析的全部結(jié)果，以為后續(xù)的廣告策略部分提供有說服力的依據(jù)。目錄：在廣告策劃書目錄中，應(yīng)該列舉廣告策劃書各個部分的標(biāo)題，必要時還應(yīng)該將各個部分的聯(lián)系以簡明的圖表體現(xiàn)出來，一方面可以使策劃文本顯得正式、規(guī)范，另一方面也可以使閱讀者能夠根據(jù)目錄方便地找到想要閱讀的內(nèi)容。廣告策劃書5根據(jù)廣告策劃書的內(nèi)容要點，參照營銷計劃書的一般模式和許多廣告策劃者在實踐中總結(jié)出來的廣告策劃書的格式，我們?yōu)樽x者提供以下的廣告策劃書內(nèi)容與結(jié)構(gòu)的一般模式，封面：一份完整的廣告策劃書文本應(yīng)該包括一個版面精美、要素齊備的封面，以給閱讀者以良好的第一印象。報紙媒體輔助，側(cè)重于全市的宣傳。戶外媒體（巨幅布幔、廣告牌、燈箱、橫幅、T型旗、彩旗、彩帶、空飄、掛旗等）全面支持，渲染“YoungCafe”氣氛，