某商業(yè)街運(yùn)營(yíng)實(shí)施方案(參考版)
2024-10-28 15:43本頁(yè)面
【正文】 24.10.232024年10月23日星期三11時(shí)28分17秒24.10.23,謝謝大家！,。24.10.2324.10.2311:2811:28:1711:28:17Oct24 相信命運(yùn)，讓自己成長(zhǎng)，慢慢的長(zhǎng)大。2024年10月23日星期三11時(shí)28分17秒11:28:1723 October 2024 科學(xué)，你是國(guó)力的靈魂；同時(shí)又是社會(huì)發(fā)展的標(biāo)志。2024年10月23日星期三上午11時(shí)28分17秒11:28:1724.10.23 讓自己更加強(qiáng)大，更加專(zhuān)業(yè)，這才能讓自己更好。24.10.2324.10.2311:28:1711:28:17October 23, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。24.10.2311:28:1711:28Oct2423Oct24 日復(fù)一日的努力只為成就美好的明天。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。(參照經(jīng)審批認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)合同版本) 三、突破條款的審批權(quán)限 凡突破上述主要約定條款，均需征得周戈董事長(zhǎng)書(shū)面同意。,65,開(kāi)街營(yíng)業(yè),二、時(shí)間安排 初步確定：2014年10月1日 理由： 根據(jù)目前工程進(jìn)度，2013年底前僅能完成主體（包括外墻貼磚），2013年4月前景觀(guān)工程、街區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)才能完成，以此類(lèi)推，其他掃尾工程、驗(yàn)收、商家裝修23個(gè)月時(shí)間、試營(yíng)業(yè)等，估計(jì)能在10月1日前后開(kāi)街營(yíng)業(yè)； 10月份軟件學(xué)院、科技大學(xué)等開(kāi)學(xué)，又遇上中秋、國(guó)慶兩個(gè)假期，有利于營(yíng)造人氣； 條件允許下，部分門(mén)面可以提前裝修、試營(yíng)業(yè)，比如超市就具備條件，至少明年5月1日前后可爭(zhēng)取試營(yíng)業(yè)； 通過(guò)協(xié)調(diào)確保16棟裙樓南能提早驗(yàn)收，允許先期裝修。,64,第八部分 開(kāi)街營(yíng)業(yè),一、開(kāi)街營(yíng)業(yè)的基本條件 全部主體竣工驗(yàn)收通過(guò)，內(nèi)街景觀(guān)工程、配套工程完成并滿(mǎn)足 使用要求； 90%的商鋪已經(jīng)完成招商，并在商業(yè)街驗(yàn)收后按時(shí)入伙交房； 80%以上的商家陸續(xù)裝修，70%以上商戶(hù)具備開(kāi)業(yè)條件時(shí)。,63,后期經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)—物業(yè)管理,物業(yè)委托管理： 物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，協(xié)助配合開(kāi)發(fā)商管理租賃事務(wù)，采取聯(lián)動(dòng)措施來(lái)約束經(jīng)營(yíng)者不規(guī)范行為； 商業(yè)街的維修保養(yǎng)、保安保潔、水電費(fèi)收取等問(wèn)題交給物業(yè)負(fù)責(zé)； 協(xié)助配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)。 便于開(kāi)發(fā)商把控和統(tǒng)一行動(dòng)，政策有延續(xù)性，物業(yè)管理則委托專(zhuān)業(yè)公司，減少開(kāi)發(fā)商人力成本； 可以借助開(kāi)發(fā)商力量舉辦各種促銷(xiāo)活動(dòng)。,62,第七部分 后期經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)：由房地產(chǎn)公司下設(shè)的投資經(jīng)營(yíng)部專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)租賃、招商 具體事務(wù)：按時(shí)收取租金；協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、物業(yè)公司關(guān)系；聯(lián)系招商公司及時(shí)引進(jìn)商家；處理雜務(wù)。 大商鋪（900平米以上，含超市）建議免租1824個(gè)月； 超市可適度放寬。 小鋪/散鋪（80200平米以下）建議免租46個(gè)月。月（均價(jià)20）,即為周邊標(biāo)準(zhǔn)的1.52倍區(qū)間。 3 、通過(guò)前期招商過(guò)程獲取的信息，一部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)由于對(duì)商業(yè)街的信心不足，比較在意租金的多少，因此，采取略低于九華高價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)，即：一樓為4075元/平米 2 、區(qū)域商業(yè)氛圍整體不成熟，人流不旺。而吉利汽車(chē)對(duì)面的商業(yè)鋪面租金一樓高達(dá)5080元/平米尊城、新都匯、金僑城的租金水平目前還在中低價(jià)位,一樓有僅3050 元/平米月。,54,周邊商業(yè)租金調(diào)查分析情況,周邊商業(yè)基本為一層小鋪面，一樓租金水平2535元/平米月,表一,租售價(jià)對(duì)比分析,單位 售價(jià)：元 租金：元\㎡ 物業(yè)管理的尷尬： ①月度總收入與支出無(wú)法平衡：前期更無(wú)法平衡，因?yàn)闆](méi)有全部出租或出賣(mài)，但管理事務(wù)不能停；僅月度工資和福利支出一項(xiàng)約31000元，但全部物業(yè)收入僅約45000元；每月大約虧空10000元（見(jiàn)附表）； ②商業(yè)街水池月度更換2次用水，費(fèi)用就4400元，還有公共廁所、綠化澆水、公共用電、管理費(fèi)用等開(kāi)支； ③洽談的幾個(gè)超市，對(duì)于3800㎡的超市物業(yè)不愿交納管理費(fèi)，因?yàn)樗麄兌加凶约旱谋０?、保潔，?chē)庫(kù)自己派人管理，起碼物業(yè)公司收不到11400元/月物管費(fèi)。 商業(yè)街開(kāi)街營(yíng)業(yè)后，臨近工程的影響 ⑴ 可以說(shuō)服他們：有影響，但后續(xù)項(xiàng)目建成后可以促進(jìn)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)； ⑵ 施工組織時(shí),安放4米高的擋板,既可安全防護(hù),又可作戶(hù)外廣告。 程序： ①主體完成后即請(qǐng)房產(chǎn)部門(mén)提前預(yù)測(cè)這些鋪面的面積，按照審批圖紙劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，憑預(yù)測(cè)面積表數(shù)據(jù)簽
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