【正文】 從德天家具城看， 39%的月利潤在 1 萬以下， 33%的經(jīng)營戶利潤在 12 萬之間，有 28%的利潤在 2 萬以上。 萬和燈飾城日營業(yè)額情況17%50%33% 1000 以下1001202120213000 各市場(chǎng)月利潤情況 ： 整體利潤情況上 ，武陵城廣場(chǎng)、 金都陶瓷市場(chǎng)、 西南陶瓷建材市場(chǎng)月利潤情況相對(duì)其他較好，1 萬以下的比例相對(duì)較小。 武陵城廣場(chǎng)日營業(yè)額情況23%34%20%9%14%1000 以下1001202120213000300150005000 以上 西南陶瓷市場(chǎng)中， 40%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 1000 以下， 32%的在 10012021 之間，有 16%的在 20213000 之間， 12%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 3000 以上。 德天家具市場(chǎng)日營業(yè)額情況25%37%19%13%6%1000 以下1001202120213000300150005000 以上 金都陶瓷市場(chǎng)中， 14%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 1000 以下， 14%的在 10012021 之間，有 14%的在 20213000 之間， 58%的經(jīng)營戶日營業(yè)額在 3000 以上。 各市場(chǎng)日營業(yè)額情況 ： 從 各 建材市場(chǎng) 日營業(yè)額整體水平來看，主要集中在 10013000 之間，其中金都廣場(chǎng)隨客流量少，但是來訪客戶質(zhì)量高，成交率高， 日營業(yè)額在 2021 以上的達(dá)到了 72%；而 武陵城廣場(chǎng)擁有湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 41 相對(duì)較好的地理位置其 經(jīng)營狀況也達(dá)到了一定的水平，約有 45%的經(jīng)營戶達(dá)到了 2021 元以上。 日營業(yè)額集中分布在 10003000 之間，經(jīng)營狀況良好。 ? 人流量 市場(chǎng)名稱 人流量 金都陶瓷市場(chǎng) 8人 /時(shí) 德天家具城 1015人 /時(shí) 武陵城廣場(chǎng) 1022人 /時(shí) 萬和燈飾城 1218人 /時(shí) 西南陶瓷城 1015人 /時(shí) 河西市場(chǎng)零散分布、市場(chǎng)眾多且同質(zhì)化程度高，各個(gè)市場(chǎng)受到不同的影響，金都陶瓷地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，人流量最小，武陵城廣場(chǎng)地理位置相對(duì)優(yōu)越，人流量相對(duì)較大。 ? 品牌和功能分區(qū) 市場(chǎng)名稱 樓層 功能分區(qū) 品牌 金都陶瓷市場(chǎng) 1F 倉庫 —— 1F 陶瓷專賣 馬可波羅、上元山河、蒙娜麗莎、宏陶、新中源、金朝陽、盛發(fā)、冠珠 2F 櫥柜、潔具 德鑫櫥柜、科勒衛(wèi)浴、好太太衛(wèi)浴、華帝櫥柜、吉美衛(wèi)浴、惠達(dá)衛(wèi)浴、安華衛(wèi)浴、艾利奇衣柜 35F 住宅 —— 德天家具城 2F 實(shí)木家具 —— 1F 實(shí)木家具、木材 香麗榭松木家具、 1F 家具、床上用品 皇朝家私、晚安、夢(mèng)潔、雙虎家私 2F 家具、床上用品 星港床墊、好迪家私、九天家私、全福家居 3F 家具、床上用品 順德家私、愛斯達(dá)床墊、全友家私 武陵城廣場(chǎng) 1F 櫥柜、衛(wèi)浴，陶瓷 惠達(dá)衛(wèi)浴、華帝，歐派 2F 潔具 東鵬， 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 40 3F 五金，陶瓷，地板，涂料 多樂士、立邦漆、德爾地板、圣象地板、 4F 家具廣場(chǎng) —— 5F 家具廣場(chǎng) —— 6F 其他 —— 萬和燈飾城 1F 燈飾 本邦國際照明、雷士照明 2F 燈飾 雷士照明 西南陶瓷城 1F 陶瓷 王者、歐神諾、斯米克、諾貝爾、蒙地卡羅、尊利、威爾斯、威登堡、圣德堡 2F 五金、潔具衛(wèi)浴、櫥柜、油漆、集成吊頂、門業(yè) 歐意、冠業(yè)門窗、維意衣柜、美爾凱特集成吊頂、法恩莎衛(wèi)浴、九牧潔具、史丹利、諾貝克、頂固、歐派、德爾、大自然、歐蘭德、吉象、圣保羅、華潤漆、德寶櫥柜 從功能分區(qū)上看，不同市場(chǎng)的定位有不同的功能規(guī)劃，萬和以燈飾為主，德天家具城以家具、家私為主，其他賣場(chǎng)功能大同小異?？偁I業(yè)面積為 中高檔 武陵城廣場(chǎng) 河西舞陽大道旁 市場(chǎng)分為兩層、總營業(yè)面積為 中高檔 萬和燈飾城 河西舞陽大道旁 市場(chǎng)分為兩層、總營業(yè)面積為 6000多 中檔 西南陶瓷城 河西舞陽大道旁 建筑 2 層，總營業(yè)面積 中高檔 從規(guī)模上看，河西建材市 場(chǎng)營業(yè)基本都在 2 萬平米以上，西南陶瓷以及武陵城廣場(chǎng)規(guī)模最大，均達(dá)到了 3 萬以上。河西各類建材市場(chǎng)云集，從市場(chǎng)規(guī)模、管理水平、檔次上看，值得一提的僅為數(shù)家：武陵城廣場(chǎng)、萬和燈飾城、德天家具城、金都陶瓷 市場(chǎng)、西南陶瓷城。同樣，商住類的建材市場(chǎng)層出不窮，致使相關(guān)配套不完善，倉儲(chǔ)問題難以解決。 ? 華天大酒店進(jìn)駐懷化，填補(bǔ)懷化 5 星級(jí)酒店空白，完善了懷化市住宿業(yè)。 小結(jié) ? 懷化市酒店行業(yè)發(fā)展水平相對(duì)較高，市區(qū)內(nèi)擁有大量的各類層次的酒店、賓館，以滿足不同的消費(fèi)群體。 消費(fèi)群體構(gòu)成對(duì)比分析 賓館 /酒店名 客戶構(gòu)成 君源華天大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 懷榮大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 、經(jīng)商、物流商貿(mào)企業(yè)主 瓊天大酒店 企事業(yè)單位、政府、 私企老板、代理商 明珠大酒店 企事業(yè)單位、政府 、 從事商貿(mào)物流、建材湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 38 經(jīng)營者 王府大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 麗都大酒店 企事業(yè)單位、政府、外地游客 懷化大酒店 公務(wù)員、私企主 從客戶構(gòu)成情況看，目前星級(jí)酒店 /賓館客源大同小異，并無明顯特征。從開房率上看，基本都在 80%以上。 酒店配套對(duì)比 賓館 /酒店名 相關(guān)設(shè)施 君源華天大酒店 中西餐廳、停車場(chǎng) 懷榮大酒店 中西餐廳、便利店、停車場(chǎng) 瓊天大酒店 中西餐廳、 停車場(chǎng) 、電影院 明珠大酒店 中西餐廳、停車場(chǎng) 王府大酒店 中西餐廳、停車場(chǎng) 麗都大酒店 停車場(chǎng) 懷化大酒店 中西餐廳、停車場(chǎng) 數(shù)據(jù)顯示， 瓊天大酒店配套設(shè)施相對(duì)比較完善，瓊天廣場(chǎng)引進(jìn)步步高百貨，相比其他多了電影院，其余基本相似。華天、懷榮賓館擁有房間數(shù)量相對(duì)較多，均在 200 間以上。 三星級(jí)以上酒店規(guī)模、經(jīng)營定位對(duì)比分析 賓館 /酒店名 地址 星級(jí) 房間數(shù) 君源華天大酒店 迎豐 西 路 瓊天廣場(chǎng)旁 5星 300套左右 懷榮 賓館 迎豐 西 路 火車站附近 3星 200套左右 瓊天大酒店 迎豐 西 路 瓊天廣場(chǎng) 無 122套 明珠大酒店 河西 舞水一橋頭 3星 120套左右 王府大酒店 迎豐 西 路 火車站附 近 3星 120套左右 麗都大酒店 迎豐 西 路 火車站附近 無 80套左右 懷化大酒店 迎豐西路 3星 —— 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 37 現(xiàn)有 1 個(gè) 5 星級(jí)酒店，其余為 3 星級(jí)。目前星級(jí)酒店 /賓館主要分布在靠近火車站、懷化市主干道的迎豐西路段。西都銀座仍然處于沒落地位。 ? 從經(jīng)營方式看，扣點(diǎn)集中在 23%左右。西都銀座受到各種因素影響，經(jīng)營不善，產(chǎn)品檔次不高，面臨第二次招商。 ? 現(xiàn)有 懷化百貨商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品均以中檔商品為主，多數(shù)以租金 +扣點(diǎn)形式經(jīng)營，在配套方面，各百貨商場(chǎng)之間沒有明顯差別。 在家潤多商場(chǎng)中， 58%大比例在 50 元以下， 22%的消費(fèi)者在 51100 之間， 12%的消費(fèi)金額在101200 之間， 僅有 8%的消費(fèi)者消費(fèi)在 200 元以上。 其中，步步高百貨中， 11%在 50 元以下， 31%的在 51100 之間， 34%的消費(fèi)區(qū)間在 101200之間， 24%消費(fèi)在 200 元以上。 各商場(chǎng)人均消費(fèi)的對(duì)比分析 整體來看，步步高、飛達(dá)百貨內(nèi)經(jīng)營水平相對(duì)其他幾家百貨商場(chǎng) 較為好， 消費(fèi)在 100 元以上的比例占到了 58%和 55%。 各商場(chǎng)營業(yè)水平及扣點(diǎn)對(duì)比分析 商場(chǎng)名稱 營業(yè)水平 扣點(diǎn)情況 步步高百貨 超市加電器一起銷售過 基本提點(diǎn) 23%，部分品牌 18% 佳惠百貨 6000萬 基本提點(diǎn) 2224% 飛達(dá)百貨 基本提點(diǎn) 22%，部分品牌 18% 西都銀座 — — —— 從營業(yè)水平看，步步高營業(yè)狀況相對(duì)其他比較良好，西都銀座經(jīng)營狀況最差。從品牌上看，步步高與飛達(dá)百貨擁有的品牌量多、品牌檔次相對(duì)較高。SAT、金利來、皮爾卡丹、貴之步、迪斯尼、老人頭 2F 女裝、飾品、皮具 石頭記、凱斯洛、艾利芬特、粉紅瑪麗、杰西、淑女屋、艾萊依、艾格 3F 男裝、男士用品 波頓、花花公子、老爺車、威鵬、法波爾、杉杉、天劍、鄂爾多斯、皮爾卡丹、金利來、夢(mèng)特嬌、卡爾丹頓、暇步士、啄木鳥、羅蒙 4F 床上用品、家居用品、金牛角中西餐廳 富麗真金、皮爾卡丹、芬怡、羅萊家紡、維科家紡、三槍 、鄂爾多斯、纖絲鳥 西都銀座 1F 招商中 ?? —— 1F ITAT百貨會(huì)員俱樂部、玉器珠寶 南洋玉器等 2F 家潤多 —— 3F 家潤多 —— 4F ITAT百貨會(huì)員俱樂部 —— 從功能分區(qū)看，除步步高百貨擁有自營的步步高超市外，其余百貨商場(chǎng) 1 樓業(yè)態(tài)基本相似，飛達(dá)、步步高 1 樓業(yè)種更加充實(shí)， 2 樓，西都銀座擁有家潤多超市，其余百貨商場(chǎng)功能基本相似。步步高百貨由于引進(jìn)自己的超市因此采用了純營業(yè)收入、租金收入、扣點(diǎn)三種形式結(jié)合。單層面積上，西都銀座、飛達(dá)百貨相對(duì)較大，就目前市場(chǎng)上百貨商場(chǎng)來說，除西都銀座外其余附一層均未用到，西都附一層曾經(jīng)定位為數(shù)碼廣場(chǎng)，由于各種原因，目前正停業(yè)重新招商中。迎豐東路即將新增東方商業(yè)廣場(chǎng)、佳惠國際，將不斷充實(shí)懷化的百貨業(yè)態(tài)， 逐漸完善懷化的的百貨業(yè)態(tài)。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 32 第二節(jié)、懷化市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)研究 一、 百貨業(yè)態(tài)（百貨和超市）研究 百貨業(yè)態(tài)的分布及特征 懷化市 百貨業(yè)態(tài)起步并不太早，就目前的現(xiàn)狀來看，懷化的百貨業(yè)態(tài)正處于起步快速發(fā)展階段。 趨勢(shì)分析 隨著 20212020 年 懷化中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃實(shí)施，未來三大商圈將融為一體，以此為基礎(chǔ)，面向全市各縣（市、區(qū)）及周邊地區(qū)，服務(wù)人口 400 萬以上、滿足日客流規(guī)模 20 萬次以上的商業(yè)零售和商務(wù)服務(wù)及休閑生活服務(wù)要求，建成的中央商務(wù)區(qū)將成為懷化城區(qū)商務(wù)服務(wù)、商業(yè)零售和休閑文化核心區(qū)，同樣成為區(qū)域性周邊地區(qū)商業(yè)零售中心、商務(wù)服務(wù)中心、休閑文化中心?！凹鸦莅儇?中心市場(chǎng)商圈”人氣旺的另一面帶來了混亂的 交通，臟亂的形象，各類賣場(chǎng)檔次不一。同時(shí)隨著火車站附近改造，火車站商業(yè)廣場(chǎng)的建成，將提升整個(gè)商圈的層次。此處是懷化城區(qū)人氣最旺的商業(yè)區(qū)域。兩大新興物業(yè)即將入駐商圈內(nèi)，將進(jìn)一步提升商圈形象、檔次以及品味。 三角街商圈消費(fèi)水平11%34%31%13%6%5%5 0 元以下511001012002013003014004 0 0 以上 火車站商圈消費(fèi)水平18%34%30%9%5% 4% 5 0 元以下511001012002013003014004 0 0 以上 佳惠 中心市場(chǎng)商圈消費(fèi)水平13%41%31%7%4% 4%5 0 元以下511001012002013003014004 0 0 以上 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 31 六 、各商圈發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)及趨勢(shì)評(píng)判 優(yōu)勢(shì) “三角街商圈” 未來的核心商圈，地處懷化兩個(gè)傳統(tǒng)商圈之間，坐享兩大商圈人氣。 從三角街商圈看， 34%的受訪者單次消費(fèi)一般在 52100 之間，有 31%的在 101200 元之間，13%的選擇 201300 元之間， 11%在 50 元以內(nèi)， 另有 11%的受訪者表示消費(fèi)金額在 300 元以上 從火車站商圈看， 34%單次消費(fèi)在 51100 元之間， 30%在 101200 之間，有 18%的消費(fèi)在 50元以下，另有 18%在 200 元 以上。 中心市場(chǎng) 佳惠百貨商圈 中， 33%的消費(fèi)者 為個(gè)體戶， 33%的消費(fèi)者為私營企業(yè)主及職員，另有 15%的為事業(yè)單位人。 湖南凱邦懷化商業(yè)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 深圳市創(chuàng)野房房房房地產(chǎn)投資顧問有限公司 29 三角街商圈主力消費(fèi)群體職業(yè) 構(gòu)成中 41%的 為個(gè)體戶、以及 24%的為事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)或職員，22%的為私營企業(yè)主及職員， 13%的為自由職業(yè)者。中心市場(chǎng) 佳惠百貨商圈以及火車站商圈相對(duì)平衡。 懷化市民消費(fèi)習(xí)慣100, 20%139, 28%258, 52%火車站商圈三角街商圈中心市場(chǎng) 佳惠百貨商圈 各商圈消費(fèi)人群 根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在各商圈消費(fèi)者地緣結(jié)構(gòu)對(duì)比中，中心市場(chǎng) 佳惠百貨商圈內(nèi)消費(fèi)人