【正文】 現(xiàn)場調(diào)查的主要拆遷量匯總于表102。拆遷的內(nèi)容有：民用建筑、工業(yè)建筑、構(gòu)筑物、管線和綠化。項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地使用現(xiàn)狀詳見下表。第 10 章 拆遷安置方案 項目區(qū)域內(nèi)土地使用現(xiàn)狀調(diào)查本項目屬于攀枝花市舊城區(qū)改造，規(guī)劃范圍內(nèi)的土地均屬于原有城市市區(qū)用地，不涉及到新征建設(shè)用地。（三） 燃?xì)猓喉椖繀^(qū)由煤氣公司在臨江路和江南二路的城市煤氣干管引入小區(qū)供應(yīng)。二、 水、電、氣及通訊（一） 供水：項目區(qū)由自來水廠直接供水。三、 建筑材料與運輸條件建設(shè)所需的鋼材、水泥、石材、木材、砂等建筑材料均可在市區(qū)市場購買，非常方便。在昔格達(dá)組地層、冰積卵石層、花崗巖及輝長巖之下無地震液化土層分布，亦無不良物理地質(zhì)現(xiàn)象存在。按地震烈度劃分，該區(qū)段為七度設(shè)防區(qū)，屬于Ⅱ類建筑場地地段。區(qū)內(nèi)不會產(chǎn)生滑坡及泥石流等地質(zhì)災(zāi)害。區(qū)段內(nèi)的基底巖石為花崗巖、輝長巖，是力學(xué)強度高的穩(wěn)定巖體，冰積卵石層亦屬于力學(xué)強度較高的穩(wěn)定土體，僅在區(qū)段西南部位的昔格達(dá)組地層中分布有兩個滑體，但目前已被治理而處于穩(wěn)定狀態(tài)。為此，該項目得到市委、市政府和有關(guān)部門的高度重視，這為項目的實施提供了強有力的組織保證。在小區(qū)開發(fā)建設(shè)上“按新區(qū)開發(fā)和舊城改造并舉的原則推進(jìn)”。攀枝花市通過四十年的建設(shè)，已成為攀西地區(qū)的重要城市，經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展進(jìn)入了新的階段，城市發(fā)展也揭開了新的篇章。城市電訊管線、燃?xì)夤艿?、給水、污水、雨水在江南二路和臨江路沿線已合理布置，均能滿足該區(qū)接線接管的需求，為該區(qū)的土地開發(fā)提供良好條件。該區(qū)旁有曼詩廣場、竹湖園、川劇院等文體商業(yè)設(shè)施，為人們休閑、娛樂和購物提供了方便條件。XX區(qū)是人們從火車站、飛機場進(jìn)城的必經(jīng)之道，到米易和紅格的部分公路交通也經(jīng)此。XX區(qū)處于炳一區(qū)和炳三區(qū)之間，是兩區(qū)來往必經(jīng)之地。北跨城市快速干道——濱江大道與金沙江相望，南臨城市主干道，西與臨江路相接，形成三路不完全閉合的地塊。表87 燃?xì)飧晒芄こ塘恳挥[表管徑（mm）長度（m）備 注DN4001681DN3503794DN2504682合 計10157 建設(shè)內(nèi)容及主要工程量匯總本小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的內(nèi)容、規(guī)模和主要工程量匯總見表8—8。本區(qū)共設(shè)調(diào)壓站8座，調(diào)壓站用地100M2/座。二、 用氣量預(yù)測按市煤氣公司統(tǒng)計，本區(qū)住戶為8627戶，加上保留住戶1500戶，日平均用氣量24304M3/日。兩條電信中繼光纜線路分別由江南二路和濱江大道各引入一條。二、 電信工程（一） 電話容量預(yù)測：考慮未來計算機網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，區(qū)內(nèi)居住考慮2線/戶，公建 1線/50M2（建筑面積）。（三） 10KV變配電室設(shè)置：10KV變配室供電半徑以不大于250米為原則，每個變電室變壓器不超過兩臺，單臺變壓器容量不超過1000KVA，各居住或公共建筑組團(tuán)均有10KV變配電室，大型公建可結(jié)合建筑布置獨立（專用）的10KV變配電室，故本區(qū)約需10KV變配電室25座。表86 供電負(fù)荷預(yù)測表數(shù) 量標(biāo) 準(zhǔn)系 數(shù)負(fù) 荷（KW）8627戶6KW/戶25881187000（M2）4488合 計30369（二） 電源供給：從電負(fù)荷預(yù)測可知，本區(qū)共需7—8回10KV電源，由濱江路110KV鳳凰變電站埋地供給6回，不足部份由江南二路現(xiàn)狀電源供給。表85 污水干管工程量表管 徑(mm)長 度(m)備 注DN4003274DN6006549合 計9823 電力電信工程一、 供電工程（一） 供電負(fù)荷預(yù)測：攀枝花市氣候炎熱，負(fù)荷預(yù)測指標(biāo)考慮居住6KW/戶，；。污水排水管為重力自流管，沿區(qū)內(nèi)道路順地形坡度布置，管材采用PVC雙壁波紋塑料排水管。雨水就近排入天然水體，其工程量見表84。（三） 雨水排放系統(tǒng)雨水排水管為自流管，沿區(qū)內(nèi)道路順地形坡度布置。表83 供水干管工程量表管 徑（mm）長 度（m）備 注DN3003510DN4003802合 計7312二、 排水工程（一） 排水體制按攀枝花市總體規(guī)劃確定的原則，排水體制為雨污分流制。 給排水工程一、 給水工程（一） 供水水源：規(guī)劃區(qū)內(nèi)供水水源由市政給水管網(wǎng)提供，按規(guī)劃從兩端接入,其供水標(biāo)準(zhǔn)和供水量詳見表82。（四） 交叉口路緣石半徑區(qū)級道路與城市主干道路相交為15～25米；區(qū)級道路與各級道路相交為8～15米；區(qū)內(nèi)支路與支路相交為8～12米。（二） 最小平曲線半徑30米。表71　　　 用地平衡一覽表 項 　目單 位數(shù) 量所占比重(%)人均面積（㎡/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地公頃居住用地其中中住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地6第 8 章 工程建設(shè)規(guī)模及工程量 道路工程道路總長5070米，各級道路長度詳見表81。本區(qū)所需兩條電信中繼光纜分別從江南二路和濱江大道引入。 郵電設(shè)施用地在該區(qū)周邊的臨江路和江南二路的交匯處，有大型郵政局。（四） 市政公用設(shè)施用地 公共交通用地周邊有111364路等公共交通通過。（二） 居住用地根據(jù)片區(qū)內(nèi)的地形地貌的特征，居住用地部分布在東部，中部和兩部片區(qū)中，利用地形條件構(gòu)成大小不一的組團(tuán)用地。因此涉及的用地有：居住、商貿(mào)、綜合服務(wù)、文教、市政公用設(shè)施、綠化用地等。利用地形條件設(shè)置地下式、半地下式停車場。六、 停車場該區(qū)由于地形條件的限制，不宜設(shè)置大量地面停車場。小區(qū)級路網(wǎng)形成內(nèi)環(huán)，支路通達(dá)各鄰里。五、 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)規(guī)劃XX區(qū)的道路設(shè)施依托周邊的江南二路、濱江大道，同臨江路和區(qū)內(nèi)的區(qū)級和小區(qū)級道路形成區(qū)內(nèi)道路路網(wǎng)骨架。該區(qū)高層住宅為15層，低層別墅為2—3層。南區(qū)除保留攀鋼地龍箐房區(qū)外，規(guī)劃了五個錯位單元拼接的居住組團(tuán)，圍合成公共活動空間。在東西兩個片區(qū)連接處設(shè)社會服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)區(qū)。在制高點安排6幢24層住宅圍合的景觀廣場。東區(qū)分四個臺地，用6層條式建筑形成組團(tuán)，結(jié)合人行入口安排幼兒園，在其背部毗鄰居住區(qū)布置小學(xué)。溝邊緩坡布置高層和多層點式住宅，陡坡處嘗試布置3組集合建筑。即以沖溝分割的西、中、東三片為主要建設(shè)用地，利用三條沖溝作休閑娛樂的綠化景觀用地。（三） 對由主要道路和自然地形分隔的地塊（街坊）按用地性質(zhì)和規(guī)劃條件依法出讓或由開發(fā)公司自主開發(fā)建設(shè)。（一） 首先完成開發(fā)建設(shè)范圍內(nèi)按規(guī)劃拆遷的企業(yè)、居民住房的拆遷安置和補償，拆遷安置房的建設(shè)。 建設(shè)方案一、 規(guī)劃用地性質(zhì)“XX區(qū)”在總體規(guī)劃指導(dǎo)下，在2004年進(jìn)行了修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，確定該用地性質(zhì)為：攀枝花市城市中心區(qū)東部對外聯(lián)系的“門戶和窗口”的用地；是面向全市的以居住為主的高標(biāo)準(zhǔn)城市花園社區(qū)建設(shè)用地。第 7 章 項目區(qū)規(guī)劃及建設(shè)方案 建設(shè)范圍“XX區(qū)”位于攀枝花市城市中心區(qū)XX片區(qū)的東端，北跨城市快速干道—濱江大道與金沙江相望，南與城市主干道—江南二路毗鄰，西與臨江東路相接，東部延伸至濱江大道與江南二路的交匯處。三、 價格預(yù)測結(jié)果依據(jù)“攀枝花市區(qū)分片區(qū)土地級別劃分標(biāo)準(zhǔn)”，項目的居住、公建用地均屬Ⅰ級地價范圍。 利潤計算利潤為房地產(chǎn)開發(fā)商從項目開發(fā)中獲取的合理回報，根據(jù)攀枝花市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合本項目情況，開發(fā)商成本利潤率按建造成本的15%計。 稅收%。 建設(shè)稅費建設(shè)稅費為50元/m2?！八缎绿臁痹诤庑^(qū)內(nèi)即將開盤,此系內(nèi)定初步價. 建筑工程費用估算房屋的建設(shè)成本費參考目前攀枝花市市區(qū)內(nèi)建筑工程市場造價水平和物價上漲的因素確定。 銷售收入測算按住宅、公共及商業(yè)建筑用房全部出售預(yù)測。依據(jù)高層住宅和多層住宅的比例，則可推知區(qū)內(nèi)多層住宅建筑面積為476981平方米，高層住宅的建筑面積為442057平方米。二、 地價預(yù)測計算（一） 計算參數(shù)選取 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃，本項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃總用地面積為1542畝，扣除道路用地、公共綠地以及其他用地后，實際可出讓土地面積為1003畝，其中居住用地面積為705畝，公建用地面積為298畝，%%。假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method， residual method）是指在求取估價對象的價格時，將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、銷售費用、稅金及利潤，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的一種估價方法。 項目所在區(qū)土地價格水平一、 政府公布的基準(zhǔn)地價根據(jù)攀府發(fā)[1997]38號“關(guān)于發(fā)布《攀枝花市基準(zhǔn)地價》的通知”，攀枝花城鎮(zhèn)土地級別共分為六級，～，具體見下表：表62 攀枝花市區(qū)基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 單位：萬元/畝土地級別土地性質(zhì)及使用年限商業(yè)用地(40年)住宅用地(70年)工業(yè)用地(50年)Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 Ⅵ級 二、 近年土地拍賣市場價格根據(jù)攀枝花市土地儲備中心提供資料，近年來攀枝花土地拍賣價格從4～124萬元/畝不等，其主要受地塊所處區(qū)位、規(guī)劃使用性質(zhì)及指標(biāo)影響，詳見下表：表63 攀 枝 花 土 地 拍 賣 情 況 表編 號位 置性 質(zhì)面積(畝)起拍價(萬元/畝)成交價(萬元/畝)備 注P200301新農(nóng)村綜合30需還建住房1346m2P200302新農(nóng)村綜合30P200304金江工業(yè)4原有貨場、道路供用P200305大水井商住3442P200306地龍箐住宅45P200307地龍箐45P200308地龍箐住宅45P200309釀造廠住宅50P200310前進(jìn)鄉(xiāng)高住15需還建住宅630 m2P200311東區(qū)五交化住宅1516P20031251印刷廠住宅1830P200314仁和老街綜合4670P200320渡仁西線綜合1212需還建100 m2商屋P200321倮果銀江綜合3232P200322倮果銀江商住3636P20040154公里住宅30已三通一平P20040254公里商住80124已三通一平P200403湖光小區(qū)商業(yè)60114已三通一平P200404湖光小區(qū)住宅3092已三通一平 需樁基 土地價格預(yù)測一、 預(yù)測方法為了計算本項目土地開發(fā)的出讓收益，必須對土地出讓的市場價格做出科學(xué)的預(yù)測。炳一區(qū)的“中央商務(wù)區(qū)”和炳三區(qū)的“行政文化區(qū)”在此交匯。它是人們從火車站和飛機場進(jìn)城的必經(jīng)之地，市區(qū)到米易、鹽邊的主要公路交通也經(jīng)此，是攀枝花市中心的門戶，是城市對外交通的要沖，是市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、文化輻射和聚合的中心。 區(qū)位因素分析本項目地處攀枝花中心XX的中心部位。土地購置大幅度增長不僅反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展的信心，也預(yù)示著未來的房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)火熱。隨后的1992000年，土地連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長，經(jīng)過1999年和2000年的開發(fā)釋放后，2001年再次出現(xiàn)高增長，2002年又下降，企業(yè)開發(fā)釋放上年購置的土地。2004年（1～8月），%。圖61 1999—2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展?fàn)顩r（二） 銷售成倍增長近年來，由于我市城鎮(zhèn)住房制度的改革取得了重大突破，取消了延續(xù)幾十年的實物性、福利性分房，使得個人住房消費需求不斷增加，支撐了商品房銷售的持續(xù)成倍增長。二、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1998年到2003年，住房分配制度由實物分房改為貨幣分房實行的五年時間內(nèi)，我市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)加快增長的良好態(tài)勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一） 投資高速增長2003年，%，比上年增長131%；。隨著收入水平的提高，居民的消費結(jié)構(gòu)不斷升級，2003年，城市居民人均消費性支出6142元，%，除基本的“吃、穿、住”外，居民在交通通信、醫(yī)療保健、教育文化娛樂及服務(wù)方面的消費均保持了兩位數(shù)的增長。隨著全市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)效益的改善，就業(yè)和再就業(yè)工程的實施以及社會保障體系的完善，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，生活水平逐步提高。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。二、 土地市場供給因素攀枝花市實現(xiàn)了政府對土地一級市場的壟斷，加大了土地統(tǒng)征力度，建立了土地儲備制度，實行了經(jīng)營性建設(shè)用地公開招標(biāo)和掛牌出讓制度，在供需雙方中政府占有絕對的主導(dǎo)地位，有利于土地市場規(guī)范運作，使地價受到土地供應(yīng)政策的有效調(diào)節(jié)?！耙蚤_放促發(fā)展”是攀枝花市實現(xiàn)未來宏偉發(fā)展目標(biāo)的重大戰(zhàn)略之一。 政策性因素分析一、 宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，攀枝花市已被國家和四川省列為重點發(fā)展地區(qū)。政策性因素包括政府制定的各項相關(guān)政策及城市規(guī)劃等因素，經(jīng)濟(jì)性因素主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，區(qū)位性因素主要表現(xiàn)為區(qū)域的自然因素、位置條件、地形地貌條件、區(qū)域環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。這為購房的需要提供了經(jīng)濟(jì)的可能。老一代人歷盡千辛萬苦，當(dāng)處頤養(yǎng)天年之際希望有個較好的“窩”；年青一代已茁壯成長，成家立業(yè)