【正文】 25 長沙市現(xiàn)有主要五星級酒店情況表 序號 酒店名稱 管理模式 房間數(shù) 床位數(shù) 區(qū)劃 1 ********大酒店 業(yè)主自行管理 642 850 芙蓉區(qū) 2 長沙通程國際大酒店 業(yè)主自行管理 452 768 芙蓉區(qū) 3 ****佳程大酒店 國際管理 238 331 天心區(qū) 4 長沙芙蓉國際豪庭大酒店 國際管理 320 天心區(qū) 5 長沙神農(nóng)大酒店 國際管理 375 605 雨花區(qū) 6 長沙同升湖通程山莊 業(yè)主自行管理 220 380 雨花區(qū) 7 ****華雅國際大酒店 業(yè)主自行管理 865 1200 雨花區(qū) 8 ****國際影視會展中心酒店 國內(nèi)管理 208 446 開福區(qū) 9 長沙皇冠假日大酒店 國際 管理 431 開福區(qū) 10 長沙運達喜來登酒店 國際管理 385 開福區(qū) 11 長沙明城國際大酒店 國內(nèi)管理 359 551 星沙鎮(zhèn) 12 ****普瑞溫泉酒店 國內(nèi)管理 222 484 望城縣 4)盈利模式與價格預(yù)測 長沙市星級酒店經(jīng)營情況 單位：萬元 酒店 平均房價 出租率 平均每間房收益（元） 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 神農(nóng)大酒店 372 325 59 70 219 228 通程國際大酒店 365 470 69 63 321 296 ****大酒店貴賓樓 565 520 75 68 424 354 華雅大酒店 430 460 65 52 280 239 運達喜來登酒店 693 730 40 50 277 365 瀟湘 ****大酒店 490 430 85 40 417 172 皇冠假日大酒店 440 35 154 平均 485 475 64 53 310 252 2021年 19月平均房價比較 單位：萬元 平均房價 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 年累積 長沙運達喜來登 746 720 716 778 753 768 748 748 758 ********大酒店 487 455 454 473 448 476 488 472 474 長沙通程國際大酒店 509 502 491 484 488 500 492 489 503 495 長沙皇冠假日大酒店 500 493 510 505 508 538 546 541 518 26 2021年 19月客房收入比較 單位：萬元 客房收入 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 年累積 長沙運達喜來登 401 439 505 541 505 495 569 485 530 4470 ********大酒店 594 506 611 664 606 589 682 582 633 5467 長沙通程國際大酒店 341 285 343 360 357 350 369 348 371 3124 長沙皇。 3)接待規(guī)模 根據(jù)長沙市旅游網(wǎng)官方網(wǎng)站統(tǒng)計，截至 2021年 12月，長沙共有 23家五星級酒店。本項目采用差異化競爭策略，定位于高檔溫泉度假酒店，符合市場基本競爭策略。 長沙高檔酒店主要分布在長沙市河?xùn)|，主要以商務(wù)型酒店為主。 1)功能與目 標(biāo) 國際會議中心酒店，按照白金五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，目標(biāo)定位為打造具有世界影響力的永久性國際會議及論壇會址 ，填補中部地區(qū)缺乏國際商務(wù)會議中心的空白，將在放大溫泉資源效應(yīng)的同時成為比肩博鰲的區(qū)域旅游標(biāo)志，將跨越式地提打造出“會務(wù)湘軍”的知名旅游品牌。 24 5)盈利模式與價格預(yù)測 體育公園采取自主經(jīng)營的盈利模式，價格按 ****省 城鎮(zhèn)居民 人均旅游消費支出 219元 /人次 估算 。 按平均 11%的增長率，預(yù)計 2021 年 ****游客規(guī)模為 97 萬人次，考慮50%游客將進入體育公園，即 2021 年體育公園游客規(guī)模為 49萬人次。例如，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及旅游業(yè)的總體水平、政府對全民健身運動的推進程度、鄰近旅游景點的開發(fā)狀況、體育公園的建設(shè)情況、項目的開發(fā)狀況等。 C 日 ＝ 819124 4/300=10921 人次 C 年（全年游客最大接納量）＝ C日 N B N全年適宜旅游健身的天數(shù) ； B游人飽和系數(shù)； 從當(dāng)?shù)貙嶋H氣候出發(fā)，確定全年適宜出行健身天數(shù) N為 330天，游人飽和系數(shù) B取 ，則計算結(jié)果為 252萬人次， 全年理論容量為 252萬人次， 即 ********溫泉群眾體育綠地公園的最大年游客接待量為 252萬人次。研究環(huán)境容量是為了尋求和闡述游客數(shù)量與環(huán)境規(guī)模之間適度的量化關(guān)系，合理的環(huán)境容量是旅游景區(qū)進行科學(xué)經(jīng)營管理、確定景區(qū)發(fā)展規(guī)模的重要依據(jù)。從項目實際出發(fā)，客源市場重點以面向長株潭城市群及周邊地區(qū)的大眾消費層與滿足 ****省內(nèi)及國內(nèi)外旅游市場的高端消費層相結(jié)合，形成大眾體育消費產(chǎn)品與高端體育消費產(chǎn)品合理配置，“以近為主、以遠(yuǎn)為輔，綜合發(fā)展”的合理客源市場格局。同時，作為 ********溫泉 ****旅游產(chǎn)業(yè)中心（ ****城）一期啟動項目，通過資源的協(xié)調(diào)互補和完善、高品質(zhì)的配套服務(wù)，提升項目的后續(xù)價值和整體競爭力，通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟活力。 項目 市場定位 ********溫泉 ****旅游產(chǎn)業(yè)中心（ ****城）一期項目以 溫泉度假、 體育旅游和會務(wù)旅游經(jīng)濟為主題，以 “打造溫泉勝地，建設(shè)中部博鰲”為戰(zhàn)略定位，依托獨特的溫泉資源，以發(fā)展體育旅游的群眾體育綠地公園建設(shè)為主體， 打造中國首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)， 完善項目區(qū)域內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施，配套建設(shè) 白金五星級國際會議度假中心 、酒店公寓、溫泉商業(yè)小鎮(zhèn)，形成復(fù)合型旅游產(chǎn)業(yè)集群中心，構(gòu)筑吃、住、行、游、購、娛完整的旅游產(chǎn) 業(yè)鏈，打造中部地區(qū)最具影響力的高端國際會議中心 和世界溫泉度假勝地 ，市場競爭定位為“中部第一”，在放大溫泉資源效應(yīng)的同時成為比肩博鰲的區(qū)域旅游標(biāo)志，強化 ****溫泉國際旅游度假區(qū)的高端定位 。 目前， ****溫泉的開發(fā)比較零亂，沒有形成自己的品牌，更談不上規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化態(tài)勢 ， “ 近而不暢 ” 是制約 ****溫泉大規(guī)模開發(fā)的首要瓶頸 。從分布地區(qū)來看，長沙 ****縣 ****溫泉的游客大多數(shù)來至長株潭、常德、益陽等周邊地區(qū)；張家界的客源源以張家界、長沙、常德、益陽等地為主；郴州則以省外的廣東、江西客源為主。 2021年我國溫泉企業(yè)一共接待游客 2130 多萬人次，銷售收入近 億 元，其產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值為 510多億元。 ****共有溫泉旅游資源 85處（ 30度以上溫泉），是全國溫泉資源最為豐富的省份之一，其中 ********溫泉為全國 著名 三大高溫復(fù)合溫泉之一。因而，在發(fā)展大旅游背景下， 突出 ****特色，抓大旅游品牌建設(shè)，放眼全球定位，打造高品質(zhì)復(fù)合型世界知名旅游品牌，完善旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增強旅游產(chǎn)業(yè)配套功能， 強化旅游購物 環(huán)節(jié)，提升休閑度假品質(zhì)，增加高端客源市場是發(fā)展 ****旅游市場的客觀需要。國際上，許多國家旅游業(yè)中購物收入占旅游總收入的 60％以上。 ****旅游資源豐富，旅游發(fā)展形勢喜人。 2021 年 ****縣實現(xiàn)旅游總收 入 25 億 元，游客量 達 550萬人次 。 2021年 全年 ****城鎮(zhèn)居民人均旅游消費 219元 。國內(nèi)旅游市場總體規(guī)模及增長情況如下圖： 有資料顯示： ****旅游資源總體居全國前 8 位。 結(jié)論： 政策的支持、 區(qū)位的優(yōu)勢、 競爭項目的缺位、市場需求的推動為項目實施提供了良好的外部條件。從長沙出發(fā)，沿長常高速公路、寧灰公路 19 到 ****共 477km，只有 90 分鐘的車程。 ****區(qū)位良好，交通便利，與毛澤東故居韶山、劉少奇故居花明樓成“品” 字形排列，各相距 3040km。規(guī)劃將 ****打造成立足中部、面向全國、輻射世界的旅游目的地、游客集散 地。目前， ****有 420 平方公里被納入“兩型”社會長沙大河西先導(dǎo)區(qū)。 2021 年 ****實現(xiàn)區(qū)域生產(chǎn)總值 310 億元，財政總收入 億元，全社會固定資產(chǎn)投資 258億元，全社會消費品零售總額 99 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 16665 元 ， 城鎮(zhèn)化率達到 %。 項目區(qū)域環(huán)境 ****縣隸屬長沙市，是全國經(jīng)濟百強縣， ****省著名的旅游資源大縣，首批中國 17 個旅游強縣之一，擁有六大類、 36種基本類型的旅游資源。 區(qū)位環(huán)境 ****旅游的區(qū)位優(yōu)勢現(xiàn)表為： ****位于中國人口最稠密，經(jīng)濟發(fā)展最快，旅游消費能力最強的經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，客源充足； ****地處我國中心地區(qū)，屬沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿，既便于接待東南沿海和港澳臺地區(qū)游客觀光旅游和休閑渡假，又是內(nèi)地游客赴沿海開發(fā)地區(qū)和境外旅游的重要通道，有利于發(fā)展過境旅游； 武廣高鐵開通開啟湘粵鄂旅游 黃金通道，將帶動****旅游升溫； ****北倚長江，京廣線穿中而過，交通十分便利，游客集散快捷； ****處于桂林、井岡山、黃山、黃果樹、三峽等旅游熱點的中心 18 區(qū)，有利于加強橫向聯(lián)合，建立網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從分布地區(qū)來看，長沙 ****縣 ****溫泉的游客大多數(shù)來至長株潭、常德、益陽等周邊地區(qū)；張家界的客源以張 家界、長沙、常德、益陽等地為主；郴州則以省外的廣東、江西客源為主。全省共有溫泉旅游資源 85 處（ 30度以上溫泉），是全國溫泉資源最為豐富的省份之一。目前建成的十五大景區(qū)整體上構(gòu)成了****旅游景點布局合理、品種多樣和容客能力較強的格局。在國內(nèi)，張家界作為自然景觀第一品牌的地位已不可動搖；二是擁有一定數(shù)量的 國家級景區(qū)景點。 ****旅游產(chǎn)品的優(yōu)勢表現(xiàn)以下三個方面：一是世界級旅游品牌已經(jīng)形成。良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境成為項目的外在催化劑。近年來，集旅游度假 ，休閑養(yǎng)生，健康理療于一體的溫泉產(chǎn)業(yè)，在旅游市場中顯示出強勁的勢頭。在跨過千億“門檻”后， ****旅游響亮地喊出做大做強 ****戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的口號。 2021 年是 ****旅游具有里程碑意義的一年，旅游業(yè)總收入首次突破千億大關(guān)。本項目定位于休閑度假型旅游項目，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。 2021年我國人均 GDP已達到 3678美元，這是世界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段 ，亦是旅游業(yè)向休閑度假升級轉(zhuǎn)型的階段 。 優(yōu)良的政策環(huán)境 是 ****旅游千億元大跨越的動力之源。 ****省從法規(guī)、政策上強力支持旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 項目建設(shè)引進競爭機制，通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，監(jiān)理單位等，以保證工程項目質(zhì)量、進度，使投資按預(yù)期計劃得到控制，并滿足預(yù)期目標(biāo)。且無重大工程技術(shù)問題，具有經(jīng)濟、財務(wù)、社會、環(huán)境可行性。項目實施具備經(jīng)濟、社會、財務(wù)可行性，對旅游產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)和區(qū)域經(jīng)濟的拉動，以及國際旅游形象的提升意義重大。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 11 主要技術(shù) 經(jīng)濟 指標(biāo) 序號 項目 單位 指標(biāo) 1 總用地面 畝 2, 群眾體育綠地公園 畝 1, 五星級溫泉酒店 畝 酒店公 寓 畝 溫泉商業(yè)小鎮(zhèn) 畝 道路等基礎(chǔ)設(shè)施 畝 2 建筑面積 ㎡ 460, 群眾體育綠地公園 ㎡ 49, 白金五星級國際會議度假中心酒店 ㎡ 145, 酒店公寓 ㎡ 244, 溫泉商業(yè)小鎮(zhèn) ㎡ 20, 13 3 總投資 萬元 115, 群眾體育綠地公園 萬元 37, 五星級溫泉酒店 萬元 26, 酒店公寓 萬元 42, 溫泉商業(yè)小鎮(zhèn) 萬元 3, 道路等基礎(chǔ)設(shè)施 5, 4 資金籌措 自有資金 萬元 70, 自有資金率 % 銀行貸款 萬元 45, 銀行貸款率 % 5 建設(shè)期利息 萬元 6 設(shè)計規(guī)模 體育公園最大游客接待量 萬人 /年 235 五星級溫泉酒店最大游客接待量 萬人 /年 24 7 建設(shè)工期 月 24 群眾體育綠地公園 月 15 五星級溫泉酒店 月 8 酒店公寓 月 12 溫泉商業(yè)小鎮(zhèn) 月 8 道路等基礎(chǔ)設(shè)施 月 3 8 財務(wù)評價 投資利潤率 % % 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 項目動態(tài)回收期 年 9 容積率 群眾體育綠地公園 五星級溫泉酒店 酒店公寓 溫泉商業(yè)小鎮(zhèn) 10 綠 化率 % 群眾體育綠地公園 % % 五星級溫泉酒店 % % 酒店公寓 % % 溫泉商業(yè)小鎮(zhèn) % % 14 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目具有戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)意義，有利于整合旅游資源，塑造國際旅游品牌形象，引領(lǐng) ****旅游產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展，全面激活區(qū)域經(jīng)濟。 建設(shè)工期 本項目總建設(shè)周期為 2 年，工期安排為 2021年 1 月 2021年 12 月。 ⑽ 經(jīng)初步勘測，項目建設(shè)地基本無地質(zhì)不利因