【正文】 第三部分、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序 ：項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的編制主管機(jī)關(guān) （市發(fā)展改革委），是北京市投資建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)及計(jì)劃主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)投資建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃審批和登記備案工作； 、縣發(fā)展和改革委員會（區(qū)縣發(fā)展改革委），在審批權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)本轄區(qū)非政府投資建設(shè)項(xiàng)目的審批和登記備案工作。所以后評價(jià)是站在項(xiàng)目完工的時(shí)點(diǎn)上，一方面檢查總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過程，找出問題，分析原因；另一方面，要以后評價(jià)時(shí)點(diǎn)為基點(diǎn)，預(yù)測項(xiàng)目未來的發(fā)展。前評估的目的是確定項(xiàng)目是否可以立項(xiàng)，它是站在項(xiàng)目的起點(diǎn)，主要應(yīng)用預(yù)測技術(shù)來分析評價(jià)項(xiàng)目未來的效益，以確定項(xiàng)目投資是否值得及可行。都采用定量與定性相結(jié)合的方法。政策和管理程序，提高決策者的能力和水平，進(jìn)而達(dá)到提高和改善投資效益的目的，總之，后評價(jià)要從投資開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，再運(yùn)用到未來的開發(fā)實(shí)踐中去。后評價(jià)是增強(qiáng)投資活動工作者責(zé)任心的重要手段。十、項(xiàng)目后評價(jià)的主要概念項(xiàng)目后評價(jià)是指對已經(jīng)完成的項(xiàng)目（或規(guī)劃）的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀的分析；通過項(xiàng)目活動實(shí)踐的檢查總結(jié)，確定項(xiàng)目預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項(xiàng)目的主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，通過分析評價(jià)達(dá)到肯定成績、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、提出建議、改進(jìn)工作、不斷提高項(xiàng)目決策水平和投資效果的目的?？尚行匝芯繄?bào)告由有資格的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)來編制，項(xiàng)目評估則由項(xiàng)目隸屬的政府部門（計(jì)委、經(jīng)委等）、項(xiàng)目主管部門、貸款銀行等有權(quán)機(jī)構(gòu)，或由上述部門委托有資格的專門評估機(jī)構(gòu)來做。項(xiàng)目評估不僅是為項(xiàng)目決策服務(wù)，而且是銀行參與決策和決定貸款與否的依據(jù)，同時(shí)，兩者相互不能替代。3．作用不同?？尚行匝芯總?cè)重于項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的論證?？尚行匝芯恳话闶钦驹谟觅Y角度考慮問題，項(xiàng)目評估一般是站在銀行、國家投資角度考慮問題。5．有助于統(tǒng)一認(rèn)識，協(xié)調(diào)行動，為項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造條件。3．促進(jìn)項(xiàng)目決策科學(xué)化、避免重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)。項(xiàng)目的作用概括為以下的幾方面： 1．優(yōu)化建設(shè)方案，完善項(xiàng)目可行性研究。六、項(xiàng)目評估的簡要概念建設(shè)項(xiàng)目咨詢評估是通過對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評價(jià)，從客觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度，在不同的建設(shè)方案中篩選并提出更優(yōu)化的方案或措施，供主管部門決策、使項(xiàng)目投資效果最好，或者用最少的投資來取得最大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。4．投資估算的精度要求不同。3．內(nèi)容繁簡和深度不同。項(xiàng)目建議書是依據(jù)國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃和行業(yè)、地區(qū)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)政策，擬建項(xiàng)目的有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項(xiàng)目主管部門的有關(guān)批文。項(xiàng)目建議書是初步選擇項(xiàng)目，其決定是否需要進(jìn)行下一步工作，主要考察建議的必要性和可行性；可行性研究則需進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，作多方案比較，推薦最佳方案，或者否定該項(xiàng)目并提出充分理由，為最終決策提供可靠依據(jù)。6．作為環(huán)境部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。4．作為與項(xiàng)目有關(guān)的部門簽訂合作，協(xié)作合同或協(xié)議的依據(jù)。2．作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。另一方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析評估，提出建設(shè)的合理性。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。做到重點(diǎn)突出，層次分明，切忌繁雜。3．涉及利用外資的項(xiàng)目，在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，方可對外開展工作。項(xiàng)目建議書經(jīng)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目才能列入國家長遠(yuǎn)計(jì)劃。二、項(xiàng)目建議書的作用項(xiàng)目建議書的作用概括為以下幾方面： 1．項(xiàng)目建議書是國家挑選項(xiàng)目的依據(jù)，國家對項(xiàng)目，尤其是大中型項(xiàng)目的比選和初步確定是通過審批項(xiàng)目建議書來進(jìn)行的。主要是從客觀考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性，看其是否符合國家長遠(yuǎn)規(guī)劃的方針和要求，同時(shí)初步分析建設(shè)項(xiàng)目條件是否具備，是否值得進(jìn)一步投入人力、物力作進(jìn)一步深入研究。淺談項(xiàng)目建議書、可行性研究、項(xiàng)目評估、項(xiàng)目后評價(jià)的作用及其區(qū)別廣州市國際工程咨詢公司 陳均萬筆者通過學(xué)習(xí)和實(shí)踐，對建設(shè)項(xiàng)目部分前期工作有一定了解，現(xiàn)就“項(xiàng)目建議書”、“可行性研究”、“項(xiàng)目評估”及“項(xiàng)目后評價(jià)”的作用及其區(qū)別談?wù)勔稽c(diǎn)認(rèn)識。像房地產(chǎn)等非政府投資的經(jīng)營類項(xiàng)目基本上都屬于備案制之列，房地產(chǎn)開發(fā)商只需依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資源利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和減免稅確認(rèn)手續(xù)，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告可以合并，甚至不是畢經(jīng)流程。以上基本上在傳統(tǒng)的項(xiàng)目審批制環(huán)境下項(xiàng)目建議書和可行性研究的大致要求和區(qū)別。10%；相應(yīng)地，融資方案也要詳細(xì)，每年的建設(shè)投資要落到實(shí)處，有銀行貸款的項(xiàng)目，要有銀行出具的資信證明。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般還要有詳規(guī)或修建性詳規(guī)的批復(fù)。常常，項(xiàng)目建議書的批復(fù)是可行性研究的依據(jù)之一。項(xiàng)目建議書主要論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)方案和投資估算也比較粗，投資誤差為177。模版【目錄】第一部分總論一、xx項(xiàng)目背景二、可行性研究結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表四、存在問題及建議第二部分 xx項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、xx項(xiàng)目提出的背景二、xx項(xiàng)目發(fā)展概況三、投資的必要性第三部分xx 市場分析與建設(shè)規(guī)模一、xx市場調(diào)查二、xx市場預(yù)測三、xx市場推銷戰(zhàn)略四、產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模五、產(chǎn)品銷售收入預(yù)測第四部分建設(shè)條件與廠址選擇一、資源和原材料二、建設(shè)地區(qū)的選擇三、廠址選擇第五部分工廠技術(shù)方案一、xx項(xiàng)目組成二、生產(chǎn)技術(shù)方案三、總平面布置和運(yùn)輸四、土建工程五、其他工程第六部分環(huán)境保護(hù)與勞動安全一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀二、項(xiàng)目主要污染源和污染物三、項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)四、治理環(huán)境的方案五、環(huán)境監(jiān)測制度的建議六、環(huán)境保護(hù)投資估算七、環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論八、勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生 第七部分企業(yè)組織和勞動定員一、企業(yè)組織二、勞動定員和人員培訓(xùn) 第八部分 xx項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目實(shí)施的各階段二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表三、項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用第九部分投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算二、資金籌措三、投資使用計(jì)劃第十部分財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價(jià)一、生產(chǎn)成本和銷售收入估算二、財(cái)務(wù)評價(jià)三、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)四、不確定性分析五、社會效益和社會影響分析 第十一部分可行性研究結(jié)論與建議一、結(jié)論建議二、附件三、附圖篇五：項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告的區(qū)別項(xiàng)目建議書和可行性研究是項(xiàng)目前期兩個(gè)不同的階段。立項(xiàng)報(bào)告必須包含的內(nèi)容立項(xiàng)報(bào)告就是一份計(jì)劃書，需要寫明白項(xiàng)目的分析，執(zhí)行方案，盈利模式，預(yù)計(jì)收入項(xiàng)目投資方名稱，生產(chǎn)經(jīng)營概況，法定地址，法人代表姓名、職務(wù)，主管單位名稱；項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目產(chǎn)品的市場分析；項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容；生產(chǎn)技術(shù)和主要設(shè)備。這實(shí)際上也是一種常見的審批程序,是列入備選項(xiàng)目和建設(shè)前期工作計(jì)劃決策的依據(jù)。很多項(xiàng)目在報(bào)立項(xiàng)時(shí)，條件已比較成熟，土地、規(guī)劃、環(huán)評、專業(yè)咨詢意見等基本具備，特別是項(xiàng)目資金來源完全是項(xiàng)目法人自籌，沒有財(cái)政資金并且不享受什么特殊政策，這類項(xiàng)目常常是項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告合為一體。此階段投資估算要求較細(xì)，原則上誤差在177。此外，在可行性研究階段，項(xiàng)目至少有方案設(shè)計(jì)，市政、交通和環(huán)境等專業(yè)咨詢意見也必不可少了。我國中大型工程項(xiàng)目建設(shè)程序一般為：項(xiàng)目建議書（預(yù)可行性研究）、可行性研究、施工準(zhǔn)備（包括招標(biāo)設(shè)計(jì)）、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)準(zhǔn)備、竣工驗(yàn)收、后評價(jià)等。它是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。房地產(chǎn)開發(fā)商按照屬地原則向地方政府投資主管部門(一般是當(dāng)?shù)匕l(fā)改委)進(jìn)行項(xiàng)目備案即可。隨著我國投資體制的改革深入，特別是隨著隨著《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》的出臺和落實(shí)，除政府投資項(xiàng)目延續(xù)上述審批要求外，非政府投資類項(xiàng)目一律取消審批制，改為核準(zhǔn)制和備案制。很多項(xiàng)目在報(bào)立項(xiàng)時(shí)，條件已比較成熟，土地、規(guī)劃、環(huán)評、專業(yè)咨詢意見等基本具備，特別是項(xiàng)目資金來源完全是項(xiàng)目 法人自籌，沒有財(cái)政資金并且不享受什么特殊政策，這類項(xiàng)目常常是項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)，兩個(gè)階段合為一階段。此階段投資估算要求較細(xì)，原則上誤差在177。此外，在可行性研究階段，項(xiàng)目至少有方案設(shè)計(jì)，市政、交通和環(huán)境等專業(yè)咨詢意見也必不可少了。30%左右。項(xiàng)目建議書又稱立項(xiàng)報(bào)告，往往是在項(xiàng)目早期，由于項(xiàng)目條件還不夠成熟，僅有規(guī)劃意見書，對項(xiàng)目的具體建設(shè)方案還不明晰，市政、環(huán)保、交通等專業(yè)咨詢意見尚未辦理?？尚行匝芯繄?bào)告，是項(xiàng)目建設(shè)程序中十分重要的階段，必須達(dá)到規(guī)定要求，為組織審查、咨詢金融等單位評估提供政策、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的依據(jù)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。區(qū)別在于建議書是客觀的,可行性研究報(bào)告是主觀的編制可行性研究報(bào)告的重要依據(jù)是批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要是通過對項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會影響進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。項(xiàng)目建議書是項(xiàng)目發(fā)展周期的初始階段，是國家選擇項(xiàng)目的依據(jù)，也是可行性研究的依據(jù)，涉及利用外資的項(xiàng)目，在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，方可開展對外工作。是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。對于一些小的項(xiàng)目，有時(shí)直接用項(xiàng)目建議書代替了后期的可研報(bào)告，或者有的直接寫可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書省去了。這實(shí)際上也是一種常見的審批程序,是列入備選項(xiàng)目和建設(shè)前期工作計(jì)劃決策的依據(jù)。項(xiàng)目建議書的批復(fù)是可行性研究報(bào)告的重要依據(jù)之一；可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目建議書的后續(xù)文件之一。可研報(bào)告：除了以批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書作為依據(jù)外，還有詳細(xì)的設(shè)計(jì)資料和經(jīng)過深入調(diào)查研究后掌握的比較翔實(shí)確鑿的數(shù)據(jù)與資料作為依據(jù)，必須詳細(xì)深入，分析細(xì)致，內(nèi)容翔實(shí)。項(xiàng)目建議書：主要依據(jù)是國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)及地區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項(xiàng)目主管部門的有關(guān)批文，初步的市場預(yù)測資料， 。是項(xiàng)目可行性，以及項(xiàng)目成功率的研究。是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。二、申報(bào)對象、用途。它可以減少項(xiàng)目選擇的盲目性，為下一步可行性研究打下基礎(chǔ)。它要從宏觀上論述項(xiàng)目設(shè)立的必要性和可能性，把項(xiàng)目投資的設(shè)想變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。一、兩者的定義及目的。篇二：項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告的區(qū)別項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告的區(qū)別在日常的工作過程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有些客戶弄不清楚項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告到底有什么區(qū)別。這實(shí)際上也是一種常見的審批程序,是列入備選項(xiàng)目和建設(shè)前期工作計(jì)劃決策的依據(jù)。很多項(xiàng)目在報(bào)立項(xiàng)時(shí)，條件已比較成熟，土地、規(guī)劃、環(huán)評、專業(yè)咨詢意見等基本具備，特別是項(xiàng)目資金來源完全是項(xiàng)目法人自籌，沒有財(cái)政資金并且不享受什么特殊政策，這類項(xiàng)目常常是項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告合為一體。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般還要有詳規(guī)或修建性詳規(guī)的批復(fù)。項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的區(qū)別常常，項(xiàng)目建議書的批復(fù)是可行性研究報(bào)告的重要依據(jù)之一；可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目建議書的后續(xù)文件之一。30%）以內(nèi)；而在可行性研究階段，則必須對項(xiàng)目所需的各項(xiàng)投資費(fèi)用（包括固定資產(chǎn)投資、流動資金、建設(shè)期貸款利息、投資方向調(diào)節(jié)稅和物價(jià)因素影響的投資額等）分別進(jìn)行詳細(xì)的精確計(jì)算，其誤差要求不超過177。4．投資估算精度要求不同在項(xiàng)目建議書階段所做的項(xiàng)目總投資，一般都是根據(jù)國內(nèi)外類似已建工程的相關(guān)數(shù)據(jù)或單位生產(chǎn)能力進(jìn)行測算或?qū)Ρ韧扑愕贸龅?，因此與實(shí)際發(fā)生的投資額有較大的差距（允許將誤差控制在177。2．基礎(chǔ)資料和依據(jù)不同在項(xiàng)目建議書階段所做的初步可行性研究，由于缺乏詳細(xì)的設(shè)計(jì)資料和論證材料作為研究工作的基礎(chǔ)，其基本依據(jù)是國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)及地區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項(xiàng)目主管部門的有關(guān)批準(zhǔn)文件，以及初步的市場預(yù)測資料等；而在可行性研究階段，除了以批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和初步可行性研究作為依據(jù)外，還具有詳細(xì)的設(shè)計(jì)資料和經(jīng)過深入調(diào)查研究后掌握的比較詳實(shí)確鑿的數(shù)據(jù)與資料作為依據(jù)。設(shè)計(jì)前期與場地設(shè)計(jì)：項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告的區(qū)別（三）我國項(xiàng)目前期工作中的項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，在研究范圍和內(nèi)容結(jié)構(gòu)上基本相同，但因二者所處工作階段的作用和要求不同，研究的目的和工作條件也不同，因而在研究的重點(diǎn)、深度和計(jì)算精度上也有所不同。10%以內(nèi)； 。項(xiàng)目建議書與實(shí)際發(fā)生的投資額差距較大，誤差允許控制在177。項(xiàng)目建議書基本的依據(jù)是國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)及地區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項(xiàng)目主管部門的有關(guān)批文，初步的市場預(yù)測資料，而可行性研究報(bào)告除了以批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書作為依據(jù)外，還有詳細(xì)的設(shè)計(jì)資料和經(jīng)過深入調(diào)查研究后掌握的比較翔實(shí)確鑿的數(shù)據(jù)與資料作為依據(jù) 。主要區(qū)別： 。項(xiàng)目建議書的投資估算一般根據(jù)國內(nèi)外類似已建工程進(jìn)行測算或?qū)Ρ韧扑?，誤差準(zhǔn)許控制在上20％，可行性研究必須對項(xiàng)目所需的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行比較詳盡精確的計(jì)點(diǎn)，誤差要求不應(yīng)超過＋10％。兩個(gè)階段的基本內(nèi)容大體相似，但項(xiàng)目建議書不可能也不要求做得很細(xì)致，內(nèi)容比較粗略簡單，屬于定性性質(zhì)的，可行性研究報(bào)