【正文】 小高層 西固人家二期 20211218 預(yù)售 高層 合水嘉園三期 2021826 銷售 小高層 芙瑞雙子國際 2021928 預(yù)售 高層 百合苑 2021121 預(yù)售 小高層 。高層 格蘭綠都 2021830 預(yù)售 小高層 。高層 裕華家園 七里河 202181 預(yù)售 多層 。小高層 眾邦金水灣一期 安寧 2021825 銷售 高層 眾邦金水灣瀚宮 2021510 銷售 高層 新廈水岸天成 2021810 預(yù)售 高層 新康花園二期 20211012 預(yù)售 高層 蘭亭雅居 2021117 預(yù)售 高層 。 良志嘉年華 202197 銷售 高層 基 業(yè)豪庭四期 2021516 預(yù)售 高層 。小高層 美居小區(qū) 202114 預(yù)售 多層 7900 2 國泰嘉園 202199 預(yù)售 高層 。高層 。多層 長(zhǎng)江花園 202143 預(yù)售 多層 。多層 2 亞太嘉園二期 20211128 銷售 高層 新九洲花園 2021616 預(yù)售 多層 萬泉〃天潤 2021623 預(yù)售 多層 5300 蘭雅〃親河灣 2021910 銷售 高層 。 在售項(xiàng)目 表 51 2021 年蘭州市在售項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 板塊 開盤日期 銷售狀態(tài) 建筑形態(tài) 銷售報(bào)價(jià) （ 2021 年 12 月） 總建筑面積(㎡ ) 容積率 友信〃和平新區(qū) 城東 2021628 尾盤 高層 現(xiàn)代藝術(shù)家一期 2021718 尾盤 小高層 東甌逸璟 202178 預(yù)售 高層 盛世凱旋宮 城關(guān) 2021528 銷售 高層 森地國際 202183 預(yù)售 高層 至誠〃首府 2021713 預(yù)售 高層 。?高集中度?特色也意味著誰占據(jù)了先入為主的優(yōu)勢(shì)，誰就將以更小的競(jìng)爭(zhēng)成本獲得更大的利益。 受地理?xiàng)l件影響，蘭州市可開發(fā)土地資源相對(duì)稀缺，國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)群雄并起的局面在蘭州難以出現(xiàn)。第二， 2021 年剛剛進(jìn)入蘭州市場(chǎng)的大型開發(fā)企業(yè)尚未進(jìn)入項(xiàng)目銷售階段，沒有對(duì)行業(yè)集中度產(chǎn)生影響。本地開發(fā)企業(yè)在數(shù)年發(fā)展之后，已經(jīng)形成了明顯領(lǐng)頭羊集團(tuán)。 2021 年蘭州的高行業(yè)集中度可以從以下兩個(gè)方面理解和分析。行業(yè)集中度已經(jīng)達(dá)到很高的水平。后續(xù)還將有天慶格林小鎮(zhèn)、鴻運(yùn)潤園等項(xiàng)目推出精裝樓盤。雖然蘭州市場(chǎng)還沒有發(fā)展到精裝競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，但順應(yīng)潮流、?先入為主?的優(yōu)勢(shì)值得嘗試。 【點(diǎn)評(píng)】 在一線城市高檔樓盤精裝率接近 50%，二線城市高檔樓盤精裝率不斷攀升的大背景下，蘭州市場(chǎng)的精裝率一直在低位徘徊。 精裝房 格蘭綠都 發(fā)售 【 大事記 】 ■ 格蘭綠都 13 號(hào)樓共 88 套精裝房 ,于 10 月 17 日對(duì)外發(fā)售。從公布的策略內(nèi)容來看，認(rèn)識(shí)到了蘭州之前新區(qū)建設(shè)中的不足。第二產(chǎn)業(yè)將聚集新區(qū)，包括老城的出城入園項(xiàng)目、新區(qū)的招商引資項(xiàng)目等全部入?yún)^(qū)。 ■ 新區(qū)周邊將用綠色包圍，中間道路將用綠色掩蓋，大造景觀，生態(tài)修復(fù)。 秦王川 新區(qū) 國家戰(zhàn)略 【大事記】 ■ 10 月底將出規(guī)劃框 架， 11 月可望基本確定，經(jīng)人大立法確認(rèn)后執(zhí)行。 【點(diǎn)評(píng)】 如果說恒大進(jìn)入蘭州之后因?yàn)榍皫讉€(gè)項(xiàng)目選址較為偏遠(yuǎn)而無法立刻引起市場(chǎng)看好的話，那么萬達(dá)在蘭州市形象大道天水路的項(xiàng)目選址則讓業(yè)內(nèi)對(duì)該地段的未來升值潛力刮目相看。隨后 8 月二級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)?扶搖直上?。 ■ 總價(jià)： 億元，創(chuàng)下蘭州歷史最高土地成交總價(jià)。 個(gè)人地王 【大事記】 ■ 7 月 16 日上午，蘭州市 G1007 號(hào)宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)最終以 億被銀川一 ? 個(gè)人 買家? 拍賣奪得，創(chuàng)造了國內(nèi)土地出讓 罕見 的?個(gè)人地王??？傉嫉?70 萬㎡的項(xiàng)目將對(duì)整個(gè)黃河北板塊帶來革命性影響。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括近 2021 畝土地的兒童公園、體育公園及九州開發(fā)區(qū)東出口、東南出口等基礎(chǔ)配套設(shè)施 ,同時(shí)還包括1100 畝的綜合開發(fā)建設(shè)用地。 恒大 九州 簽約 【大事記 】 ■ 恒大集團(tuán)和蘭州市委、市政府正式在蘭簽約。 ■將成為集步行街、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓為一體的城市綜合體。 萬達(dá) 【大事記】 ■萬達(dá)蘭州項(xiàng)目占地百畝，投資 50 億。 【點(diǎn)評(píng)】 此次機(jī)構(gòu)更名可以一定程度上體現(xiàn)政府對(duì)于保障房的重視，對(duì)于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也具有一定風(fēng)向標(biāo)意義。 更名 【大事記】 ■ 根據(jù)蘭州市政府機(jī)構(gòu)改革部署，原蘭州市房地產(chǎn)管理局正式更名為蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局。旗下?恒大綠洲?、?恒大城?、?恒大名都?等項(xiàng)目分別落地。 ■ 廣州恒大進(jìn)軍蘭州。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，軌道交通的實(shí)現(xiàn)意味著市場(chǎng)格局的變化和延伸。 四、行業(yè)發(fā)展 行業(yè)發(fā)展大事記 表 41 2021 蘭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大事記 29 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 時(shí)間 關(guān)鍵詞 主要內(nèi)容及解讀 軌道交通 【大事記】 ■《蘭州城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》提至全國兩會(huì)。 圖 38 蘭州可開發(fā)土地分布 狀況 示意圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 2）容積率 蘭州市 2021年成交的經(jīng)營性土地平均容積率為 ，遠(yuǎn)高于全國平均水平。土地資源相對(duì)豐富的安寧板塊 2021 年土地出讓較少，僅占全年土地出讓量的 5%。但考慮該地塊內(nèi)包含體育公園和兒童公園用地，最終用于住宅的建筑用地規(guī)模尚不明確，所以本報(bào)告在在分析過程中增加了不計(jì)算該地塊的分析示意圖。地塊現(xiàn)狀為甘肅省廣播電視學(xué)校用地。 ■ G0936 號(hào)地塊 G0936 號(hào)地周邊 1 公里半徑內(nèi)主要有天源嘉泰名居、亞太嘉園、歐洲陽光城、廣宇風(fēng)情苑等項(xiàng)目，地塊區(qū)位特征與同處 1公里半徑內(nèi) G1007 號(hào)地類似。 G1018 號(hào)宗地 1 公里半徑項(xiàng)目分布衛(wèi)星圖 地塊天水路一側(cè) 天水路 地塊現(xiàn) 狀 26 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 （ 3）溢價(jià)率 2021 年蘭州市經(jīng)營性用地成交平均溢價(jià)率為 %，最高溢價(jià)率 G0936 號(hào)宗地的%，最低溢價(jià)率 G0922 號(hào)宗地 %。作為限價(jià)房等政策性住房用地， 1055元 /㎡的樓面價(jià)略微偏高。 G1010 號(hào)土地是 2021年出讓的首宗保障性住房用地。三幅地塊分別位于黃河北、雁灘和城東板塊。 （ 2） 總 價(jià) 2021年排在蘭州市經(jīng)營性用地成交總價(jià)前三位的地塊分別是 G100 G1018和 G1010號(hào)宗地。他表現(xiàn)出蘭州政府正在花大力氣引進(jìn)全國大型開發(fā)企業(yè)。 ■ G1018 號(hào)宗地 G1018 號(hào)宗地的摘牌方大連萬達(dá)集團(tuán)是該地塊備受關(guān)注的主要原因。該?地王?的支撐因素有以下幾方面：第一，草場(chǎng)街大砂坪地區(qū)緊鄰主城區(qū)；第二，已開發(fā)的天源嘉泰名居、亞太嘉園和怡景新苑或火爆熱銷，或在正常銷售狀態(tài)下價(jià)格不斷飆升（超過 85008900 元 /㎡）；第三，廟灘子區(qū)域正在進(jìn)行的涉及千畝土地的城中村改造以及背后的宏大規(guī)劃；第四，該區(qū)域日益稀缺的可開發(fā)土地資源。該地塊所處的黃河北板塊大砂坪地區(qū)緊鄰開發(fā)熱度極高的草場(chǎng)街和廟灘子區(qū)域。區(qū)域市場(chǎng)潛力還沒有得到充分發(fā)掘。偶然背后的必然因素主要是小西湖南部區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)的整體匱乏和剛剛起步的舊城及城中村改造。 ■ G0901 號(hào) 宗地 G0901 號(hào)宗地目前實(shí)際為蘭州汽車南站用地，地塊特征與今年開盤的格蘭綠都項(xiàng)目地塊極為相似，均處于小西湖區(qū)域較為偏僻的位臵。此時(shí)，本土大型開發(fā)企業(yè)參與熱情有所提高，但在高企的土地價(jià)格面前，少有斬獲。參與土地競(jìng)拍的多為非房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)和?個(gè)人買家?。但這其中并不包含本土老牌開發(fā)企業(yè)。其中，七里河板塊 G0901 號(hào)宗地對(duì)應(yīng)的 2433元 /㎡ 的樓面價(jià)是當(dāng)時(shí)的歷史最高價(jià)，而且競(jìng)得人是大連?個(gè)人買家?。圖中對(duì)應(yīng)價(jià)格部分暫時(shí)標(biāo)零。 圖 34 近 3 年蘭州市城關(guān)、七里河、安寧開發(fā)地塊分布衛(wèi)星圖（含已出讓未開工地塊 ） 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 1）樓面地價(jià) 圖 35 2021 年蘭州市經(jīng)營性用地 成交樓面價(jià)格走勢(shì) 圖 【以出讓時(shí)間為序】 11902433 23611500752184898924052927436105517631887014941933樓面地價(jià)（元 / ㎡ ） 數(shù)據(jù)來源： CRIC 23 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 注： G1011 號(hào)宗地因包含的居住、兒童公園、體育公園用地各自有不同的容積率，各部分所占比例尚未公開。不同價(jià)格分類分別創(chuàng)下多項(xiàng)歷史紀(jì)錄。以下是 2021 年蘭州市經(jīng)營性用地成交基本情況。恒大、萬達(dá)均屬此類情況。 7 月之前，?總價(jià)?、?單價(jià)?、?溢價(jià)率?、?個(gè)人?等各類?地王?頻現(xiàn)， 7 月之后土地出讓方式多轉(zhuǎn)為掛牌，表面上轉(zhuǎn)冷。 圖 32 2021 年 1 月 12 月蘭州市經(jīng)營性用地 供應(yīng)量變化情況 示意圖 01000002021003000004000005000006000007000008000009000001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月供應(yīng)量（㎡） 數(shù)據(jù)來源： CRIC 16 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2021 年全年土地供應(yīng)詳細(xì)信息如下（本報(bào)告所有涉及土地的部分均不含工業(yè)用地）： 表 32 2021 年 蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)情況一覽表 宗地編號(hào) 宗地位臵 出讓面積 （㎡） 容積率 出讓年限 出讓底價(jià) （萬元） 建筑密度 投資總額（萬元） 競(jìng)買保證金（萬 元） 供應(yīng)時(shí)間 G0930 城關(guān)區(qū)東崗西路以南、 B368 號(hào)規(guī)劃路以東、 B323 號(hào)規(guī)劃路（甘南路）以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 11800 / / / G08431 西固區(qū) T014 號(hào)規(guī)劃路以南、 T044 號(hào)規(guī)劃路以西、蘭新線以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 15000 ≤20% 32021 4500 G0901 七里河區(qū) B148 號(hào)規(guī)劃路以東、蘭運(yùn)集團(tuán)家屬院用地以南、甘肅地質(zhì)礦產(chǎn)物資供應(yīng)站以西、 T299號(hào)規(guī)劃路（蘭工坪路）以北 ≤ 50 年 9000 ≤20% 21000 3800 G0920 城關(guān)區(qū)單家溝排洪溝以東、 B418 號(hào)規(guī)劃路以南、貢博溝以西、 T419 號(hào)規(guī)劃路（北濱河中路）以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 4000 ≤25% 25000 1600 G0923 七里河區(qū)蘭州挺進(jìn)鞋業(yè)有限責(zé)任公司以東、民樂路以南、蘭州搪瓷廠家屬院以西、 T256號(hào)規(guī)劃路以北 ≤ 70 年 4500 ≤ 18 13000 2300 G0925 安寧區(qū)安寧 保育院以東、萬里廠以南、東方中學(xué)以西、 B575號(hào)城市規(guī)劃道路以北 ≤ 70 年 15000 ≤ 20 23000 8000 G0928 安寧區(qū)蘭州市安寧區(qū)規(guī)劃國土資源局以東、 T571號(hào)規(guī)劃路以西、培黎廣場(chǎng)以北 ≤ 70 年 5500 ≤ 20 11700 2200 G0936 城關(guān)區(qū)鹽場(chǎng)堡 T435號(hào)規(guī)劃路以東、以北 ≤ 居住 70 年、商業(yè) 40 年 1600 ≤ 20 9500 650 G1004 城關(guān)區(qū)甘肅省計(jì)算 ≤ 11 商業(yè)用地為 18000 45% / 5400 17 2021 年城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 中 心以東、南城根內(nèi)路以南、平?jīng)雎芬晕?、慶陽路以北 40 年、辦公用地為 50年 60% G1007 城關(guān)區(qū) T412 號(hào)規(guī)劃路以東、省勞改局物資站以南、蘭州電線有限責(zé)任公司以西、B423 號(hào)規(guī)劃路以北 ≤ 商業(yè) 40 年、居住 70 年 19000 ≤20% ≥ 30% 5700 G1003 城關(guān)區(qū)嘉峪關(guān)路小學(xué)以東、 B663 號(hào)規(guī)劃路以南、蘭鋼住宅小區(qū)以西、 T659號(hào)規(guī)劃路以北 ≤ 商業(yè) 40 年、居 住 70 年 1500 ≤45% ≥ 20% 12021 G1005 城關(guān)區(qū) T604 號(hào)規(guī)劃路（雁西路）以東、蘭州居正房地產(chǎn)有限公司（原蘭州雁灘工業(yè)城實(shí)業(yè)總公司）用地以南、 S631號(hào)規(guī)劃路以北 ≤ 商業(yè) 40 年、居住 70 年