【正文】 問：為政府代建項(xiàng)目，如果不能同時(shí)符合以上條件，該怎么處理？。1）由委托方自行立項(xiàng)；2）不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3）受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)（或管理費(fèi)）； 4）事先與委托方訂有委托代建合同。6）結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項(xiàng)目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時(shí)借：利潤分配貸：其他應(yīng)付款——乙公司7）項(xiàng)目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司（母公司）并賬。會(huì)計(jì)處理為：1）項(xiàng)目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費(fèi)用時(shí)借：銀行存款——專戶貸：其他應(yīng)付款——甲公司——乙公司同時(shí)，甲公司在投入資金時(shí)借：應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部貸：銀行存款——一般結(jié)算戶2）在領(lǐng)取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權(quán)作抵押物取得銀行借款時(shí)借：銀行存款貸：短期借款3）支付土地價(jià)款或工程款時(shí)借：開發(fā)成本貸：銀行存款——專戶4）開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)借：銀行存款——專戶貸：預(yù)收賬款5）預(yù)繳稅款時(shí)以甲公司名義申報(bào)，按月計(jì)提預(yù)交營業(yè)稅時(shí)借：待攤費(fèi)用——營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅按季計(jì)提預(yù)交所得稅時(shí)借：遞延稅款貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅月末，項(xiàng)目部單獨(dú)編制有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，但由于該項(xiàng)目從拍賣土地、立項(xiàng)、領(lǐng)取預(yù)售證等都是以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發(fā)的項(xiàng)目之一，因此必須將項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)報(bào)表與甲公司的財(cái)務(wù)報(bào)表合并。31號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤，同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。由于未能成立獨(dú)立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷售的客戶，因此，會(huì)計(jì)處理為：1）收到乙、丙公司投入資金時(shí)借：銀行存款1200萬貸：其他應(yīng)付款——乙公司900萬——丙公司300萬2）分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)借：經(jīng)營成本1120萬[（1000+3000）2800=1120萬]貸：開發(fā)產(chǎn)品1120萬同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入：借：其他應(yīng)付款——乙公司900萬——丙公司300萬貸：經(jīng)營收入1200萬3）計(jì)提營業(yè)稅借：貸：應(yīng)交稅金——1200－1120－=。假如“首次分配”時(shí)，能夠計(jì)算出計(jì)稅成本為2800元/m。即，可以規(guī)范為建筑公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司以某種合作方式共同開發(fā)房地產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，檢查人員認(rèn)定：開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開發(fā)房地產(chǎn)所取得預(yù)售收入未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，要求企業(yè)盡快整改，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，規(guī)范運(yùn)作。經(jīng)過詢問得知，開發(fā)過程中所發(fā)生的價(jià)款是B直接對外結(jié)算，票據(jù)直接開給了建筑公司，或者是發(fā)票雖開給開發(fā)公司，但最后也轉(zhuǎn)給了建筑公司，即該項(xiàng)目實(shí)際是由建筑公司開發(fā)運(yùn)作。目前所開發(fā)的商品房也已開始預(yù)售。掛靠經(jīng)營例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了某破產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項(xiàng)開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動(dòng)工。國稅函[2005]1003號(hào)主要是針對乙方的，如果乙方提取固定利潤，就相當(dāng)于借款給甲方，當(dāng)然就不是合作建房?；静僮髂Ｊ绞牵海?）以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤或分配利潤。合作建房風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)：一是股東合作不下去的風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)的就是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實(shí)際上是出資方用建設(shè)資金購買的；固定收益（實(shí)際為債權(quán)性投資）——按利息處理分配利潤（注意投資主體，如果為個(gè)人需代扣個(gè)稅）——按股息紅利（2）出資方申請立項(xiàng)——在申請房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；（3）合作雙方共同申請立項(xiàng)——在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時(shí)，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號(hào))規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應(yīng)納稅所得額征稅。根據(jù)以上規(guī)定，先以開發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤才可以進(jìn)行分配，即先稅后分。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)就可以將分配的利潤，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。雖然合作各方?jīng)]有另外單獨(dú)成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實(shí)質(zhì)上足共同投資、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。6．結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項(xiàng)目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時(shí)：借：利潤分配貸：其他應(yīng)付款——乙公司7．項(xiàng)目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司(母公司)并賬。假設(shè)以甲公司的名義開設(shè)銀行賬戶，會(huì)計(jì)處理為：1．項(xiàng)目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費(fèi)用時(shí)：借：銀行存款——專戶貸：其他應(yīng)付款——甲公司其他應(yīng)付款——乙公司同時(shí)，甲公司在投入資金時(shí)：借：應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部貸：銀行存款—一般結(jié)算戶2．開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)：借：銀行存款——專戶貸：預(yù)收賬款5．預(yù)繳稅款時(shí)以甲公司名義申報(bào)按月計(jì)提預(yù)交營業(yè)稅時(shí)：借：待攤費(fèi)用——預(yù)交營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅按季計(jì)提預(yù)交所得稅時(shí)：借：所得稅費(fèi)用貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅貸：銀行存款月末，項(xiàng)目部單獨(dú)編制有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，但由于該項(xiàng)目從拍賣土地、立項(xiàng)、領(lǐng)取預(yù)售證等都足以甲公