【正文】 二、甲乙雙方對(duì)本合同有關(guān)條款都已充分磋商；甲乙雙方對(duì)本合同所有條款內(nèi)容的理解不存在爭(zhēng)議。第十三條 合同生效甲乙雙方蓋章及授權(quán)代表簽字之日起生效。二、甲乙雙方在協(xié)商或訴訟期間，對(duì)不涉及爭(zhēng)議的本合同項(xiàng)下其他條 北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同款，仍須執(zhí)行。第十條 其他約定本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。第九條 不可抗力由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)以及其它不能預(yù)見(jiàn)且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影響協(xié)議的履行或者不能按約定的條件履行時(shí)，遇有上述不可抗力的一方，應(yīng)立即電報(bào)通知對(duì)方，并應(yīng)在１５天內(nèi)，提供不可抗力詳情及協(xié)議不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由不可抗力發(fā)生地區(qū)的公證機(jī)構(gòu)出具。二、由于一方違約，造成本協(xié)議不能履行或不能完全履行時(shí)，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任；如屬雙方違約，根據(jù)實(shí)際情況，由雙方分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任。對(duì)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致而對(duì)本合同所作的變更或解除，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。二、為保障乙方上述權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，甲方還同意提供其它相關(guān)擔(dān)保合同作為本合同的附件。北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同六、甲方如在合同期滿時(shí)不能履行本合同第四條、第五條第三、四、五款規(guī)定的義務(wù)，甲方必須以現(xiàn)金方式返還乙方投資，并按照不低于 %的年利率支付資金占用費(fèi)。四、合作期限內(nèi)，甲方有權(quán)以現(xiàn)金方式等值回購(gòu)乙方對(duì)該項(xiàng)目的投資；根據(jù)市場(chǎng)變化，乙方也有權(quán)要求甲方在合作期內(nèi)履行回購(gòu)義務(wù)。甲方應(yīng)竭力使該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售工作順利完成，乙方有權(quán)知悉項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r。第五條 雙方的權(quán)利和義務(wù)一、乙方在本合同簽署生效3日內(nèi)，將投資資金足額注入甲方指定的銀行賬戶。北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同第三條 合作期限合作期限為一年，合作期滿經(jīng)雙方協(xié)商可以繼續(xù)合作，但須另行簽訂書(shū)面協(xié)議。第二條 合作方式一、甲乙雙方合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。第一條 項(xiàng)目狀況一、“八家新村一期工程項(xiàng)目”是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“京計(jì)投資字[2000]2049號(hào)”文件批復(fù)立項(xiàng)由甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目。5）施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開(kāi)具給委托建房單位（原票轉(zhuǎn)交）。代建業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算代建工程同時(shí)符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，如不同時(shí)符合下述條件，應(yīng)按照國(guó)稅函[1998]554號(hào)的規(guī)定，受托方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。將兩張報(bào)表相同的會(huì)計(jì)項(xiàng)目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部”與項(xiàng)目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵消。應(yīng)成立非獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開(kāi)設(shè)銀行專戶，在會(huì)計(jì)核算上作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，采取獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立納稅，利潤(rùn)分成。續(xù)：假如分房時(shí)無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理，即：1200萬(wàn)15%（假如項(xiàng)目所在地計(jì)稅毛利率為15%）25%=45萬(wàn)元1）收到乙、丙公司投入資金時(shí)借：其他應(yīng)付款1200萬(wàn)貸：預(yù)收賬款1200萬(wàn)2）根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)需交納營(yíng)業(yè)稅借：待攤費(fèi)用——貸：應(yīng)交稅金——3）待計(jì)算出計(jì)稅成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時(shí)借：貸：待攤費(fèi)用——借：所得稅45萬(wàn)貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅45萬(wàn)※以分配利潤(rùn)為目的的合作案例：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以甲公司名義通過(guò)拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開(kāi)發(fā)，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，共同投資，利潤(rùn)共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。2231號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如何補(bǔ)救？聯(lián)合開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)核算分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理：2008年2月，甲房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)南苑小區(qū)的過(guò)程中，因?yàn)橘Y金不足，吸收乙公司投資900萬(wàn)元，丙公司投資300萬(wàn)元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余歸甲公司所有，當(dāng)年11月南苑小區(qū)開(kāi)發(fā)完成。分析：建筑公司雖然名義上受讓了土地，但沒(méi)有過(guò)戶，從法律上來(lái)說(shuō)，該經(jīng)濟(jì)行為尚未完成，還有重新認(rèn)識(shí)和定性的余地。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：雖然開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過(guò)戶手續(xù)，但按照國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。但最近稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)公司所取得的售房款均未確認(rèn)收入，而是全額轉(zhuǎn)給了建筑公司，且開(kāi)發(fā)公司賬務(wù)中未見(jiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出票據(jù)。B建筑企業(yè)以3000萬(wàn)元的價(jià)格將A公司一部分土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，為了方便，建筑公司以A公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以土地一直未辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，只要甲方提取固定利潤(rùn)的模式，無(wú)論是甲方立項(xiàng)，還是乙方立項(xiàng)，都不影響認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。國(guó)稅函[2005]1003號(hào)，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。合作建房常見(jiàn)有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，乙方立項(xiàng)，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤(rùn)；二是甲方擁有土地，也擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。提供土地方收取固定收益的定性《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）第24條：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范合作開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(20110829 11:04:57)聯(lián)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)管控（核算、納稅申報(bào)、收款）（1）加強(qiáng)和完善對(duì)“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)立項(xiàng)分為三種情況：（1）供地方申請(qǐng)立項(xiàng)——供地方辦理房屋初始登記時(shí)，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。對(duì)合作者分配的利潤(rùn)，盡管不是實(shí)際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。而且，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。《通知》規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關(guān)系處理。稅務(wù)處理：2006年3月6日，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))文件，其中就合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題進(jìn)行了明確，其中在以分配項(xiàng)目利潤(rùn)為目的合作建房方面，強(qiáng)調(diào)了實(shí)質(zhì)重于形式的要求。將兩張報(bào)表相同的會(huì)計(jì)項(xiàng)目