【正文】 。地點(diǎn)：XX4星或5星酒店宴會(huì)廳內(nèi)容及形式：11月89日、11月1516日在XX城中心位置和人流量大的地方置辦外展，11月89日、11月1516日酒店會(huì)務(wù)、表演、用餐、會(huì)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)布置及各項(xiàng)增值禮包。地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處，小區(qū)內(nèi)部形式與內(nèi)容：商貿(mào)城開業(yè)的展臺(tái)布置上，采用草坪鋪地，配以植物花卉等，突出本樓盤綠化優(yōu)勢(shì)，以樓盤與眾不同之處吸引消費(fèi)者。中秋節(jié)，教師節(jié)期間付訂金者可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。系列四“看房有禮”時(shí)間： 9月目的：吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房，活躍氣氛，促銷。系列三 交房慶典活動(dòng)時(shí)間：8月 31日（星期日）目的：引起業(yè)內(nèi)外注意，逐步形成廣泛流傳。為自己，為孩子，為愛人…認(rèn)領(lǐng)一棵富有象征意義的幸運(yùn)樹。系列二錦繡蘭城幸運(yùn)樹活動(dòng)時(shí)間：交房前1周目的：樣板區(qū)的亮相，樹立樓盤生態(tài)的、健康的形象概念。節(jié)點(diǎn)活動(dòng)系列一錦繡蘭城新房源開盤活動(dòng)儀式時(shí)間：8月地點(diǎn)：YW國(guó)際商貿(mào)城售樓中心（外接待）目的：商貿(mào)城試營(yíng)業(yè)商戶涌動(dòng)去化滯銷戶型 渲染熱銷潮內(nèi)容及形式：錦繡蘭城新房源全新亮相，領(lǐng)導(dǎo)剪彩及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言等；邀請(qǐng)各大媒體機(jī)構(gòu)記者舉行新聞發(fā)布會(huì)；現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放禮品及紀(jì)念品。二設(shè)立特惠房目的：針對(duì)本區(qū)域大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房的心理特征，增加購(gòu)房者咨詢看房人數(shù)，制造火爆場(chǎng)面激活銷售。紀(jì)念獎(jiǎng)十名，送住房基金10000元。內(nèi)容及形式：全市范圍內(nèi)征集評(píng)選對(duì)象，要求婚齡達(dá)到十年以上，夫妻感情合睦，有感人事跡為佳。長(zhǎng)線活動(dòng)一“筑百年好合夢(mèng),圓錦繡蘭城房”組合宣傳活動(dòng)目的：以推廣名為線，為契合錦繡蘭城的企劃精神，便于整個(gè)樓盤的營(yíng)銷主題的推廣。節(jié)點(diǎn)：針對(duì)銷售人員入場(chǎng)、開盤、結(jié)構(gòu)封頂?shù)葮潜P重要時(shí)點(diǎn)，充分利用產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，進(jìn)行一些活動(dòng)，強(qiáng)化樹立品質(zhì)品牌形象，促動(dòng)銷售。制造傳播高潮，針對(duì)特定目標(biāo)消費(fèi)群，進(jìn)行產(chǎn)品特色、產(chǎn)品形象凸現(xiàn)，促進(jìn)銷售。避免前面提出了問題，可后面卻找不到解決問題的方案，那就失去了營(yíng)銷策劃的意義。二：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案要連貫統(tǒng)一濃縮策劃案的內(nèi)容，只有兩條：提出問題，解決問題。象這樣的策劃案只能拿來當(dāng)文案讀。從而有助于樓盤價(jià)值的提升和銷售。因此，要提出可能阻礙樓盤銷售的關(guān)鍵問題，必須建立在詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，并擁有大量的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案的寫作原則一：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案要客觀，入實(shí)。二次營(yíng)銷策劃案一旦成功，會(huì)在策劃公司的客戶群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務(wù)量，有利于策劃公司的發(fā)展。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對(duì)項(xiàng)目樓盤的現(xiàn)有資源進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和整合，還要對(duì)先前項(xiàng)目失敗的原因進(jìn)行詳細(xì)科學(xué)的分析。再次包裝會(huì)在購(gòu)房者心目中產(chǎn)生“有意炒做”的印象。對(duì)待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。在這種情況下，策劃公司應(yīng)在詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查和分析后，集中精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行理念的定位和項(xiàng)目的推廣上面。略談中期介入型營(yíng)銷策劃案和單純營(yíng)銷策劃案在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。因此，不論哪一種情況發(fā)生，都會(huì)對(duì)策劃公司的生存造成威脅。如果策劃公司對(duì)預(yù)算費(fèi)用提出過高，一方面開發(fā)商不會(huì)答應(yīng)，另一方面也會(huì)對(duì)策劃公司的信譽(yù)造成嚴(yán)重的損害，失去客戶。四：預(yù)算費(fèi)用的提出預(yù)算費(fèi)用的提出相對(duì)于策劃公司來說既是對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，也是對(duì)自己負(fù)責(zé)。為了增加對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的吸引力，策劃公司為開發(fā)商策劃一系列的促銷活動(dòng)。但由于廣告活動(dòng)與公關(guān)活動(dòng)的策劃程序過于復(fù)雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。由于公關(guān)活動(dòng)對(duì)樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)接受了這種特殊的促銷方式。[2]公關(guān)活動(dòng)的開展公關(guān)活動(dòng)泛指策劃公司為給項(xiàng)目樓盤造勢(shì)而策劃舉辦的一系列能夠?qū)Ρ镜厣鐣?huì)產(chǎn)生大的影響力的活動(dòng)。針對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)者，如何作到信息傳達(dá)的有效性，也需要策劃公司進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研與科學(xué)的思考。不同的目標(biāo)受眾有著不同的生活習(xí)性，對(duì)不同媒體的關(guān)注程度有著很大的區(qū)別。三：推廣發(fā)布階段推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)的開展與促銷活動(dòng)的宣傳與開展三個(gè)部分。廣告制作人員不但要有項(xiàng)目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力，還應(yīng)該對(duì)各種廣告形式的優(yōu)缺點(diǎn)有著深刻的了解。按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例，只會(huì)造成落入俗套，失去潛在消費(fèi)者的惡果。對(duì)銷售產(chǎn)生積極的作用。[2]項(xiàng)目文案的創(chuàng)作在深刻理解和把握項(xiàng)目理念定位的基礎(chǔ)上，文案撰稿人應(yīng)更多的站在消費(fèi)者的立場(chǎng)，去體會(huì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理。項(xiàng)目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會(huì)造成“過猶不及”的效果。但應(yīng)當(dāng)注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境及人文環(huán)境相適應(yīng)的基礎(chǔ)之上。策劃公司在給項(xiàng)目進(jìn)行理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。[1]理念的定位開發(fā)商和建筑公司賦予項(xiàng)目的實(shí)體，而策劃公司則賦予項(xiàng)目活的靈魂。二：價(jià)值提升階段如果把一個(gè)項(xiàng)目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價(jià)值提升階段則應(yīng)該屬于軟件的編寫。以達(dá)到項(xiàng)目與整個(gè)營(yíng)銷策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。[3]項(xiàng)目設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議在項(xiàng)目SOWT分析及消費(fèi)者定位完成的情況下，策劃公司此時(shí)應(yīng)針對(duì)具體的情況對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。先有市場(chǎng)后有產(chǎn)品是市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的精髓。盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢(shì)。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢(shì)同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，威脅可轉(zhuǎn)化為機(jī)遇。在一個(gè)項(xiàng)目沒有開始之前，策劃公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素等各方面的因素進(jìn)行全方位的調(diào)研。后對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位，對(duì)開發(fā)商提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。一：資源整合階段所謂資源整合，就是策劃公司接手項(xiàng)目后，采取各種手段，進(jìn)行大量的調(diào)研，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)