【正文】 目前片區(qū)的幾個(gè)在售 樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項(xiàng)目， 住宅銷售價(jià)在 950013000元 /米 2之間。在當(dāng)前形勢下，可能趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場向關(guān)外遷移，已是不爭的事實(shí)，未來房價(jià)必然穩(wěn)定上升 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 建筑高度 ≤30m ， 多層 ,小高層 ,獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅 ，地上建筑 410 層，地下 2 層，共 59 棟建筑（ 其中 57 棟住宅， 2 所幼兒園，商業(yè)及公建以地下室形式布置于地 塊南端 ） 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 普通住宅 、 宗地號(hào) A9090137： 建筑高度或?qū)訑?shù) ≤24 米 ； 宗地號(hào) A9090138： 建筑高度或?qū)訑?shù)： 24米 價(jià)格：待定 開盤時(shí)間 ： 預(yù)計(jì)為 2021年 樓盤名稱：觀湖園 開發(fā)商 ： 和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，鄰近梅觀高速公路 項(xiàng)目概況： 占地面積 376000 平方米，總建筑面積 165000平方米， 容 積 率 ， 綠化率 30%， 總共 512 套。 物 管 ：深圳市盛世嘉物業(yè)管理有限公司 開工時(shí)間： 2021316 竣工時(shí)間： 20211228 開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2021年底 入住時(shí)間： 2021年 12 月 28日 樓盤名稱：金地觀瀾 開發(fā)商： 金地（集團(tuán)）股份有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安觀瀾橫坑水庫片區(qū) (觀瀾高新科技園附近 ) 項(xiàng)目概況： 宗地號(hào) A9090137： 土地面積 平方米 ， 建筑面積： 164150 平方米 ， 容積率： ≤ ， 綠地率 ≥30% ，計(jì)容積率總建筑面積 164150 平方米，其中，住宅 156630平方米 ,商業(yè) 3000平方米 , 停車 位 1600個(gè)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 高尚住宅 ,多層 ,高層 ,小高層 ， 由 11 棟中高層與 4 棟多 層建 筑組 成，是以精品小戶型為主的住宅小區(qū) 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 規(guī)劃建成 81 棟住宅樓區(qū)，其中高層 17棟、多層 4 棟、低層 56 棟、幼兒園 1 棟、綜合文化活動(dòng)中心 1 棟、商業(yè) 2棟。 入住時(shí)間： 2 期 12 棟 2021 年 8 月 31 日前 ， 1 期 2021年 6 月 30日至 7月 4日 。 單價(jià)：起價(jià) 10000元 /㎡ ， 均價(jià) 12021元 /㎡ 物業(yè)費(fèi)： /平方米 產(chǎn)品類型： 1 期北區(qū) 17 棟 共 7 棟 高層建筑 ，合 1077套 ； 2 期南區(qū) 814 棟共 6 棟高層建筑 ，合 1264 套 ； 14 棟26 層住宅樓、 1 棟幼兒園和 1 棟 26 層的廉租房 ，合 2372套 。目前，本項(xiàng)目 片區(qū) 范圍 的房價(jià)約為 至 萬 /米 2，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，最近受政策調(diào)控影響，樓市會(huì)表現(xiàn)為平淡一些，但是在未來的一至兩年中，房價(jià)仍然穩(wěn)中有升，發(fā)展前景樂觀。 在《深圳 2030 城市發(fā)展策略 》中，龍頭 區(qū)域 是 傳統(tǒng)意義上的邊 緣鎮(zhèn)區(qū)龍華、觀瀾 ， 目前 ， 龍華是深圳樓市供應(yīng) 的主產(chǎn)地 之一 ， 觀瀾將是寶安樓市新的熱點(diǎn)區(qū)域，近兩年將有4 個(gè)新盤面市，為招商開發(fā)的觀園和瀾園、和黃開發(fā)的觀湖園和盈峰翠邸，總建筑面積共 80 萬平方米 。 開通 了福 龍路 后更是大 大地拉近了觀瀾、龍華與市中心的距離。根據(jù)規(guī)劃，觀瀾新中心地區(qū)的目標(biāo)是建設(shè)山水交融，傳統(tǒng)與現(xiàn) 代文化有機(jī)結(jié)合的生態(tài)、文化新區(qū)，山水交融的生態(tài)綠色新區(qū)，先進(jìn)、繁榮的商貿(mào)中心形象展示窗口，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化完美結(jié)合的觀瀾 。 第三， 充沛的土地資源、完美的整體結(jié)構(gòu)布局、科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)、優(yōu)越的地理位置，加之，受觀瀾湖高爾夫球會(huì)帶動(dòng)、 區(qū)域豪宅輻射、特區(qū)不斷向外擴(kuò)展蔓延聯(lián)動(dòng)整個(gè)觀瀾。此外，由于連續(xù) 12 年的高爾夫世界杯的舉辦，每年均有大量人士在觀瀾聚集，由此而帶來對(duì)高端酒店公寓的需求，在別墅之外，一種全新的高端酒店式公寓正成為觀塘板塊這一豪宅孵化器內(nèi)最為搶手的物業(yè)形態(tài)。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來年平均每月有 30家著名公司在觀瀾湖舉辦高球賽事，此外還有 100 家企業(yè)選擇觀瀾湖召開會(huì)議或進(jìn)行商務(wù)談判，沃爾瑪、艾默生、戴爾、寶潔、匯豐銀行、花旗銀行、華為、富士康等跨國企業(yè)都是觀瀾湖的?？汀?duì)于觀瀾湖業(yè)主而言，除了享受更豐富的配套服務(wù)，更意味著其成為永續(xù)經(jīng)營的“活地別墅”而實(shí)現(xiàn)價(jià)值不斷攀升 !業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：通過世界第一大高爾夫球會(huì)，觀塘板塊實(shí)現(xiàn)了休閑運(yùn)動(dòng)、家庭居住、商務(wù)交流的完美嫁 接，為富豪提供了一個(gè)全新生活的最佳載體，這一優(yōu)勢絕非其它普通別墅居住區(qū)所能比擬。以觀塘核心區(qū) —— 觀瀾湖為例， 16 年的持續(xù)投資，觀瀾湖已建成世界第一大高爾夫球會(huì)、世界最大高爾夫會(huì)所、世界最好的高爾夫?qū)W院、亞洲最大的 SPA 中心和網(wǎng)球中 心等一系列高端休閑產(chǎn)業(yè)集群化配套??所有的配套項(xiàng)目與設(shè)施，相對(duì)獨(dú)立，又互為配套。更值得關(guān)注的是，“禁墅令”與高爾夫球場用地的限批，使這里別墅價(jià)值有著強(qiáng)勁飆升的基礎(chǔ)，更從物業(yè)的長久保值屬性上產(chǎn)生“極地效應(yīng)”。”一位市場分析師解釋，“這正是觀瀾湖、萬科、金地等品牌開發(fā)商云集觀塘板塊的核心關(guān)聯(lián)因素。從地源優(yōu)勢來看，“觀塘板塊”位于莞深港經(jīng)濟(jì)大走廊中央，最容易接受來自香港國際大都市的影響，具備了財(cái)富人士所青睞的“私密、養(yǎng)生、健康、高效、安全”等特點(diǎn)，用不到 25 分鐘車程時(shí)間便與位于城市中軸南端的深圳CBD 遙相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)繁華與寧靜的完美切換。 世界第一大球會(huì)觀瀾湖和連續(xù) 12 屆高爾夫世界杯，已使“觀塘板塊”在全球財(cái)富版圖上，在未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，最有可能成為財(cái)富階層鎖定的“焦點(diǎn)”。這里不僅有著珠三角地區(qū)最大最為高端的別墅群，也有著曾經(jīng) 萬 元／平方米的廣東省“地王”，這里還擁有城際最 便利的高速交通網(wǎng)絡(luò)和世界第一大的觀瀾湖高爾夫球會(huì)，觀瀾湖、萬科、金地、招商、和記黃埔等地產(chǎn)巨頭在此虎踞龍盤，觀瀾湖高爾夫大宅、棠樾等耀眼的名字則成為南中國范圍內(nèi)豪宅的經(jīng)典代表，甚至在國際上亦產(chǎn)生巨大反響。根據(jù)一年內(nèi)在觀讕高爾夫消費(fèi)的團(tuán)體 客戶的數(shù)量統(tǒng)計(jì)，不包括一些小的會(huì)議團(tuán)體的消費(fèi) ， 每年觀瀾高爾夫承辦 近 1000 個(gè)大大小小的商務(wù)宴會(huì)和會(huì)議，每年在觀讕湖開會(huì)和商務(wù)度假的企業(yè)中，平均有 43%的企業(yè)進(jìn)行了高爾夫的消費(fèi)。 觀瀾鎮(zhèn)目前 仍然 屬于自由分散式發(fā)展模式，但土地儲(chǔ)備充足， 極 具備開發(fā)潛力 ； 觀瀾鎮(zhèn)的商品房市場供應(yīng)量小，需求市場前景樂觀；房地產(chǎn)市場以生存需求為主，主要體現(xiàn)在數(shù)量的增長；房地產(chǎn)市場呈兩極化發(fā)展模式 。觀瀾房地產(chǎn) 已 穩(wěn)步進(jìn)入開發(fā)期，土地儲(chǔ)備較多，政府全面支持房地產(chǎn)的發(fā)展，并借此改造舊城，提升中心區(qū)的形象，此乃 “ 天時(shí) ” 。 深圳觀瀾高爾夫球會(huì)的興起就是一個(gè)縮影。深圳寶安區(qū)政府 早 已把觀瀾湖納入了政府的體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃，將在此重點(diǎn)興建體育休閑產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。距哈飛汽車 深圳生產(chǎn)基地僅兩三公里的硅谷動(dòng)力汽車電子產(chǎn)業(yè)基地， 已 投入使用。今后要?jiǎng)?chuàng)新招商引資的思路，特別要把握世界汽車制造業(yè)轉(zhuǎn)移的契機(jī)，主動(dòng)出擊，著力 引進(jìn)國內(nèi)外知名汽車制造企業(yè)在寶安建立汽車整車和零部件的生產(chǎn)基地 。 觀瀾屬亞熱帶海洋性氣候，四季溫和，雨量充足，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，有迷人的旅游度假勝地 ， 有世界第一的擁有 “ 216 洞 ” 的觀瀾湖高爾夫球會(huì) ， 有豐富的土地資源、水資源 ， 有高嶺土等礦物資源，是 海 內(nèi)外商人 興 資辦廠的理想 沃土，是有識(shí)之士安居樂業(yè)的好去處。 雖然銷售有所下降，但房價(jià)卻穩(wěn)中有升，從長遠(yuǎn)發(fā)展的觀點(diǎn)來看，寶安區(qū)地域?qū)掗?，土地資源遠(yuǎn)勝于特區(qū)內(nèi)，在高企的 房價(jià)下，稍為偏離市區(qū)更能搜尋到較為合適的性價(jià)比和理想的生活環(huán)境，總之，寶安區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景是非常樂觀的。 第三， 2021年上半年寶安 區(qū)的實(shí)際銷售情況 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測， 2021年上半年，深圳累計(jì)成交商品住宅 14519 套，成交面積 萬平方米，同比減少 %， 商品住宅整體成交均價(jià)約為 21044 元 /平方米，同比上漲了 %；寶 安區(qū) 2021 年 上半年共成交新房4226 套， 成交面積 萬平方米，銷售比重占全市的%， 成交均價(jià)為 20220 元 /平方米，同比上漲 %，主要是受萬 科金域華府、熙龍灣以及觀湖園的拉升影響 。 2021 年上半年，深圳新增商品住宅進(jìn)一步向特區(qū)外集中，上半年入市的 31 個(gè)新盤中 7 個(gè)分別在特區(qū)內(nèi)、 24 個(gè)位于特區(qū)外，其中寶安區(qū)新增住宅面積達(dá) ，占全市五成以上，熱點(diǎn)區(qū)域龍華共有 5個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，新增住宅 萬平方米，高于特區(qū)內(nèi)累計(jì)新增面積。 從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看，住宅占 77%，其次是寫字 樓（含工業(yè)辦公），比重為10%，商業(yè)用房均為裙樓商業(yè)，比重僅 5%。 起價(jià)： 26000元起 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 /月 開盤 日期： 2021年 4月 27 日 第二， 2021年上半年寶安 區(qū)的批準(zhǔn) 預(yù)售情況 2021 年上半年，深圳共有 31 個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，新增商品房 萬平方米，同比減少 %；其中商住項(xiàng)目 28 個(gè)，新增住宅面積 萬平方米，同比減少 %；辦公項(xiàng)目（含工業(yè)辦公） 4 個(gè)，新增面積 萬平方米，同比增加 %；新增商業(yè)用房面積 萬平方米，同比減少 %。由三棟七合院和一棟六聯(lián)排組成，和院美墅、聯(lián)排別墅單位，獨(dú)立組團(tuán)私密化處理，類獨(dú)棟，每戶預(yù)留電梯位和單獨(dú)的車行入口，尊貴升級(jí)。 均價(jià)： 26000元 /平方米 開盤時(shí)間： 2021年 5月 2日 樓盤名稱：萬科華府（龍華新城） 開發(fā)商： 萬科企業(yè)股份有限公司 項(xiàng)目位置： 龍華新城金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角 項(xiàng)目概況： 總占地面積 平方米，總建筑面積188934平方米， 容 積 率 ， 綠 化 率 38%， 和院美墅3 棟共 21 戶；聯(lián)排別墅 1棟共 6戶；美學(xué)高層 6 棟共 672戶 ，停車位 1300個(gè)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 整體社區(qū)由 14 棟 2628 層的高層建筑組成，其中包括一棟 28 層的高檔酒店式公寓 ， 是一個(gè)集高尚住宅、酒店式公寓、休閑商業(yè)為一體的綜合商 住項(xiàng)目。 均價(jià)： 20500元 /平方米 開盤日期： 2021年 1月 樓盤名稱： 潛龍曼海寧 （龍華新城） 開發(fā)商： 深圳市潛龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)龍華新城西鄰新區(qū)大道，北鄰和平路，東側(cè)為上塘路，南側(cè)為建設(shè)路 。 1 期包含 3棟 18 層和 9 棟 3334 層的住宅、 1棟 3層幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心和商業(yè) 。 均價(jià)： 20210元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平方 /月 開盤時(shí)間： 2021年 6月 20 日 樓盤名稱： 萊蒙 水榭春天 （龍華新城） 開發(fā)商 ： 深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)龍華二線拓展區(qū)人民路和富國路交匯處東南側(cè) 項(xiàng)目概況： 總 占 地面積 平方米，建設(shè)面積565892 平方米 ，系 大型城市綜合體項(xiàng)目 ， 容積率 ， 綠化率 35%，共 3032套， 2853個(gè)停車位 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 住宅部分 5棟 23 層， 6 棟 24層， 7 棟 22 層。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 一期 2 棟共 9 層， 6棟 31— 32 層；二期 5 棟為高層、復(fù)式和洋房 ，一期 主力戶型為 170 ㎡左右的四房和 200㎡左右的五房， 二期 包括高層 5房、復(fù)式及洋房等產(chǎn)品類型 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型： 5 棟高層 ， 1 棟公寓 ， 90 平方米以下小戶型單位占近 80%的比例，此外有 179 套 120135 平方米的三房，以及 10套 TOWNHOUSE。初步計(jì)劃在內(nèi)開設(shè)一家擁有約300 套房的酒店 ， 產(chǎn)品涵蓋 4080 平方米的一房和兩房單位（大部分為復(fù)式） 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房 ， 2 棟 27 層、 3棟 24 層、 56棟 1層、 7 棟 2 層 ， 三期推出精裝 130160 平方米平層 ， 180 平復(fù)式單位 ， 以約 164178 平米的純粹大宅為主， 均價(jià)： 22021 元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平方 /月 開盤時(shí)間： 2021年 6月 5日 樓盤名稱：財(cái)富港（寶安中心區(qū)） 開發(fā)商：深圳恒豐房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置： 寶安區(qū)寶源路與海城路交匯處 項(xiàng)目概況： 占地面積 :19200平方米，建筑面積 :54000平方米，總戶數(shù) :812。 均價(jià)： 單身公寓和 13 房 ， 均價(jià) 23000/元平 ； 平層最低價(jià) 21000元 /平起 ； 復(fù)式均價(jià) 22021元 /平起。 均價(jià) ： 18000元 /平米 物管費(fèi)： /平方 /月 開盤時(shí)間： 2021年 06 月 16日 樓盤名稱： 天健時(shí)尚空間（寶安中心區(qū)） 開發(fā)商：深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置： 興華路與興華一路交匯處 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目用地面積 平方米，建筑面積 50680平方米，容積率 ， 綠化率 :21%， 其 中 商業(yè)7000 平方米 ， 住宅 35580 平方米（ 568 戶） ， 幼兒園 3600平方米（ 12 個(gè)班） ， 443 個(gè)車位等 。 南區(qū) 1178 套 ， 北區(qū) 1102 套 ， 總戶數(shù) :2280戶 ， 停車位備注 :共 1038個(gè)車位 。 區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢 （ 1） 供需分析 ○ 1 2021 年 寶安 區(qū)推盤 情況 ： 第一