【正文】 在核定貸款額度時，應(yīng)充分考慮土地評估值中包含40%土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的因素和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的土地價(jià)格市場波動因素、貸款債務(wù)利息增加因素，從謹(jǐn)慎原則考慮，貸款的數(shù)額一般應(yīng)在土地評估價(jià)值的45%以內(nèi)確定。按照國家土地局的規(guī)定，應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的份額一般不低于出讓土地使用權(quán)價(jià)款的40%，可見，土地抵押者對劃撥土地使用權(quán)拍賣后的價(jià)款僅有不足60%的支配權(quán)?！稉?dān)保法》第五十六條規(guī)定“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。由于這種“無償收回權(quán)”也是法定的，設(shè)定的抵押權(quán)隨著土地使用權(quán)的無償收回而終歸消滅。二是因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃需要，轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的。按照有關(guān)法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)人因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)。除此之外,還須注意如下三種情況所造成的風(fēng)險(xiǎn)。國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（二）須有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。由于劃撥土地使用權(quán)是以無償方式取得的,因而，土地使用者在土地的處分權(quán)方面也受到相應(yīng)的法律約束。第五篇：辦理劃撥土地使用權(quán)抵押應(yīng)注意三種情況風(fēng)險(xiǎn)辦理劃撥土地使用權(quán)抵押尤應(yīng)防范風(fēng)險(xiǎn)劃撥土地使用權(quán)是土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。12．抵押權(quán)的終結(jié)。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。6．土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)辦理登記手續(xù)。5．保險(xiǎn)問題。在土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。3．抵押須有書面文件。2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。該臺商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動，并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊覄潛艿慕ㄔO(shè)用地許可證。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。 房山法院竇店法庭調(diào)研二手房買賣合同糾紛案件特點(diǎn) 交房時發(fā)現(xiàn)房屋面積不符該怎么辦 承租的公房能不能作為遺產(chǎn)分割 二手房買賣糾紛之補(bǔ)充協(xié)議交易又一重保護(hù)傘 在拍賣會上買回早已被法院查封的房子該怎么辦 師詳解二手房買賣的“三大程序”、“八項(xiàng)注意” 城市房屋拆遷中拆遷租賃房屋如何進(jìn)行補(bǔ)償安置 民宅之間因改建產(chǎn)生的糾紛怎么解決 二手房買賣避免幾種典型糾紛 買二手房需要注意戶口問題 二手房交易流程和所需資料 樓花是否可以轉(zhuǎn)讓 :// 男方承租的公房，離婚后是否可由女方承租 二手房糾紛如何避免 承租房屋要拆遷則承租人享有哪些權(quán)利 二手房買賣合同房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全 在與人訂立房屋租賃合同時，一般應(yīng)注意哪些問題 出租房屋須繳納哪些稅費(fèi) 如何可避免交房糾紛教你二手房交房實(shí)戰(zhàn)技巧 購買房屋不辦房屋所有權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn) 租房合同的解除條件是否雙方當(dāng)事人同等 貸款買房月供付不起可能出現(xiàn)的情況 二手房交易流程需要注意的方面和相關(guān)知識 我能否以開發(fā)商預(yù)期違約為由而要求雙倍返還定金 二手房買賣流程及解釋 租賃期滿，租約能‘自動續(xù)約’嗎 界墻糾紛應(yīng)如何認(rèn)定 四大妙法減少二手房買賣糾紛 消費(fèi)者購房需注意那‘五證’ 成都二手房按揭貸款流程 銀行貸款未清，能再抵押嗎 出租房屋時我可以檢查承租人的證件嗎 買房后拒付中介費(fèi)買家被判支付傭金三萬余元 房屋借給親戚暫住現(xiàn)要賣房卻拒不倒房屋該如何 北京市朝陽區(qū)二手房交易流程詳解 假業(yè)主出租房屋,中介公司應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任嗎 銀行的抵押權(quán)可以對抗購房人嗎 最新個人二手住房貸款 利用村委會的名義在我家自留地上強(qiáng)行造房，請問該如何處理 二手房交易低價(jià)代購是最大陷阱 面對開發(fā)商的失信行為我應(yīng)當(dāng)怎么辦 鄉(xiāng)政府有無權(quán)力處理土地糾紛 新政下必須了解的二手房貸款知識 我能否因房客拖欠租金而扣留其財(cái)產(chǎn) 避免中介公司暗