【正文】 處理協(xié)調(diào)好同社會(huì)各界的關(guān)系，能使物業(yè)管理水平在社會(huì)各界的支持下進(jìn)一步的提升，最終達(dá)到更優(yōu)質(zhì)更快捷地為業(yè)主服務(wù)的目的。作為項(xiàng)目經(jīng)理，特別是遠(yuǎn)離公司本部的項(xiàng)目經(jīng)理，就要求有獨(dú)當(dāng)一面，極強(qiáng)的對(duì)外公關(guān)協(xié)調(diào)能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、自來水、天然氣、電力、鎮(zhèn)街、委員會(huì)、新聞單位等各界的關(guān)系。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應(yīng)慎之又慎。這個(gè)時(shí)候，物業(yè)管理要主動(dòng)協(xié)調(diào)，甚至必要時(shí)及時(shí)為業(yè)主維修，以解燃眉之急。作為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在處理同開發(fā)商關(guān)系方面，不應(yīng)提倡斤斤計(jì)較，寸土必爭(zhēng)的態(tài)度。我堅(jiān)信，絕大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)把自己企業(yè)的聲譽(yù)當(dāng)作兒戲，他們?cè)敢饴犎I(yè)主的合理建議和意見。四、處理好與開發(fā)商以及社會(huì)各界的關(guān)系由于個(gè)別不負(fù)責(zé)的媒體長(zhǎng)期的負(fù)面宣傳，業(yè)主對(duì)開發(fā)商普遍存在程度不一的不信任心態(tài)。所以筆者不管是份內(nèi)的還是份外的，只要有可能就會(huì)盡力幫助業(yè)主辦事。在社區(qū)安全的前提下，筆者提倡對(duì)業(yè)主要真誠(chéng)、親切。雖說法律法規(guī)清楚講明“物業(yè)管理，不承擔(dān)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的保管和保險(xiǎn)責(zé)任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)調(diào)一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首。項(xiàng)目的員工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，堅(jiān)持每天做好詳細(xì)的記錄，從文件的學(xué)習(xí)、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為科學(xué)的管理奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，工作中必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，才有可能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。這樣做的目的只有一個(gè)——投桃報(bào)李，讓員工們將項(xiàng)目經(jīng)理、管理處對(duì)他們的關(guān)心轉(zhuǎn)化到為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)上，因?yàn)楣芾硖幍墓ぷ?，畢竟是通過各個(gè)崗位、每個(gè)員工體現(xiàn)出來的。和員工之間的溝通是多種多樣的，經(jīng)常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時(shí)一句關(guān)切的問候，都會(huì)讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個(gè)集體。所以項(xiàng)目經(jīng)理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權(quán)，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報(bào)溝通制度。良好工作氛圍營(yíng)造體現(xiàn)在信任員工，充分放權(quán)，切忌不懂裝懂。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要時(shí)時(shí)寬慰員工，放寬胸懷。目前的物業(yè)管理正處于法規(guī)不完善、業(yè)主不理解、背負(fù)的壓力過重，對(duì)于從事物業(yè)管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對(duì)員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。因此在堅(jiān)持原則、制度的基礎(chǔ)上，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該為員工營(yíng)造一個(gè)溫馨的工作氛圍。沒有滿意的員工就沒有滿意的業(yè)主。一、建設(shè)積極進(jìn)取的員工隊(duì)伍“物業(yè)管理員工不一定是全部?jī)?yōu)秀人才的集合，但他可以是員工優(yōu)點(diǎn)的整合”。物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂，他所具備的精神決定了物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)，筆者認(rèn)為，充分把握好以上幾方面的管理，將會(huì)營(yíng)造一種和諧的物業(yè)氛圍，為當(dāng)今建設(shè)和諧社會(huì)貢獻(xiàn)自己的力量，無疑會(huì)成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。在不損害業(yè)主和公司的利益的前提下，真心實(shí)意支持配合各單位、各部門的工作。畢竟物業(yè)管理行業(yè)最多不過是一個(gè)“保本微利”行業(yè)，何況維修期的確屬承建單位的責(zé)任，在這種情況下就應(yīng)全力督促開發(fā)商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。當(dāng)然物業(yè)管理處也要有成本意識(shí)，具體問題具體分析、處理。如在處理維修期內(nèi)的各種維修問題，由于開發(fā)商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時(shí)問題。而項(xiàng)目經(jīng)理，一定要及時(shí)向開發(fā)商反映業(yè)主的意見（特別是在前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)未成立之前），同時(shí)及時(shí)準(zhǔn)確地向業(yè)主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。作為項(xiàng)目經(jīng)理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時(shí)，更不可為取悅業(yè)主或取悅開發(fā)商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實(shí)事求是的立場(chǎng)上處理業(yè)主和開發(fā)商之間的問題。比如下雨天主動(dòng)為業(yè)主打傘、幫助業(yè)主提帶重物等，以此帶動(dòng)管理處全體員工更加真誠(chéng)地服務(wù)好業(yè)主。物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理一定要具有親和力，讓業(yè)主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業(yè)管理的一個(gè)有利因素。為了讓保安員時(shí)刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰等手段，確保業(yè)主居住環(huán)境的安全。物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)調(diào)一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首；另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)調(diào)查，業(yè)主最關(guān)心的問題也是安全。公司通過9000認(rèn)證以后，筆者要求項(xiàng)目部的員工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，堅(jiān)持每天做好詳細(xì)的記錄，從文件的學(xué)習(xí)、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為科學(xué)的管理奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。筆者始終認(rèn)為，堅(jiān)持嚴(yán)格地落實(shí)9000質(zhì)量體系文件，是“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)”的重要保證，也是管理的有效手段之一。2000年5月建設(shè)部重新修訂了《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，它是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目全面考核的標(biāo)準(zhǔn)，幾乎涉及了物業(yè)管理的各個(gè)崗位和各個(gè)方面，示范大廈標(biāo)準(zhǔn)由9個(gè)部分89條組成。俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，工作中必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，才有可能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。這樣做的目的只有一個(gè)——投桃報(bào)李，讓員工們將項(xiàng)目經(jīng)理、管理處對(duì)他們的關(guān)心轉(zhuǎn)化到為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)上，因?yàn)楣芾硖幍墓ぷ?，畢竟是通過各個(gè)崗位、每個(gè)員工體現(xiàn)出來的。和員工之間的溝通是多種多樣的，經(jīng)常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時(shí)一句關(guān)切的問候，都會(huì)讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個(gè)集體。所以項(xiàng)目經(jīng)理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權(quán)，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報(bào)溝通制度。良好工作氛圍營(yíng)造體現(xiàn)在信任員工，充分放權(quán)，切忌不懂裝懂。我們的員工常在工作中受到部分業(yè)主不公正的待遇，難免產(chǎn)生委屈甚至屈辱的感覺。良好工作氛圍的營(yíng)造體現(xiàn)在良好的工作心態(tài)上。尤其在物業(yè)管理這個(gè)“1001=0”的行業(yè)，哪怕是一個(gè)員工帶著情緒上崗服務(wù)，都可能會(huì)給整個(gè)物業(yè)管理處工作帶來無法估量的損失。筆者在初做項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)，也曾抱怨員工素質(zhì)低，達(dá)不到工作要求，但一位領(lǐng)導(dǎo)的話至今記憶猶新：“如果你下面的員工個(gè)個(gè)都出類拔萃，我讓你來管什么？！”因此，作為項(xiàng)目經(jīng)理，切忌一味抱怨自己的員工，因?yàn)檫@樣做只能說明一個(gè)問題：?jiǎn)T工都是“孬火藥”，你可能也好不到那里去。這句話對(duì)筆者影響很深。結(jié)合自身的工作體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為成為一名優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人