【正文】 建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。畢竟物業(yè)管理行業(yè)最多不過是一個“保本微利”行業(yè)，何況維修期的確屬承建單位的責任，在這種情況下就應全力督促開發(fā)商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。物業(yè)管理項目經理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業(yè)管理項目達到的標準和為業(yè)主提供的服務，筆者認為，充分把握好以上幾方面的管理，將會營造一種和諧的物業(yè)氛圍，為當今建設和諧社會貢獻自己的力量，無疑會成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項目經理。沒有滿意的員工就沒有滿意的業(yè)主。目前的物業(yè)管理正處于法規(guī)不完善、業(yè)主不理解、背負的壓力過重，對于從事物業(yè)管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優(yōu)質服務”。良好工作氛圍營造體現(xiàn)在信任員工，充分放權，切忌不懂裝懂。和員工之間的溝通是多種多樣的，經常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時一句關切的問候，都會讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個集體。俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為一名項目經理，工作中必須高標準、嚴要求，才有可能為業(yè)主提供優(yōu)質的服務。物業(yè)管理行業(yè)強調一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首。在社區(qū)安全的前提下，筆者提倡對業(yè)主要真誠、親切。四、處理好與開發(fā)商以及社會各界的關系由于個別不負責的媒體長期的負面宣傳，業(yè)主對開發(fā)商普遍存在程度不一的不信任心態(tài)。作為物業(yè)項目經理在處理同開發(fā)商關系方面，不應提倡斤斤計較，寸土必爭的態(tài)度。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應慎之又慎。處理協(xié)調好同社會各界的關系，能使物業(yè)管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優(yōu)質更快捷地為業(yè)主服務的目的。作為項目經理，特別是遠離公司本部的項目經理，就要求有獨當一面，極強的對外公關協(xié)調能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、自來水、天然氣、電力、鎮(zhèn)街、委員會、新聞單位等各界的關系。這個時候，物業(yè)管理要主動協(xié)調，甚至必要時及時為業(yè)主維修，以解燃眉之急。我堅信，絕大多數(shù)開發(fā)商不會把自己企業(yè)的聲譽當作兒戲，他們愿意聽取業(yè)主的合理建議和意見。所以筆者不管是份內的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業(yè)主辦事。雖說法律法規(guī)清楚講明“物業(yè)管理，不承擔業(yè)主人身和財產的保管和保險責任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。項目的員工必須嚴格按照標準去執(zhí)行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學習、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標準化，為科學的管理奠定了堅實的基礎。這樣做的目的只有一個——投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為業(yè)主提供優(yōu)質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現(xiàn)出來的。所以項目經理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。作為一名項目經理，要時時寬慰員工，放寬胸懷。因此在堅持原則、制度的基礎上，作為項目經理應該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。一、建設積極進取的員工隊伍“物業(yè)管理員工不一定是全部優(yōu)秀人才的集合，但他可以是員工優(yōu)點的整合”。在不損害業(yè)主和公司的利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。當然物業(yè)管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。而項目經理，一定要及時向開發(fā)商反映業(yè)主的意見（特別是在前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會未成立之前），同時及時準確地向業(yè)主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。比如下雨天主動為業(yè)主打傘、幫助業(yè)主提帶重物等，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務好業(yè)主。為了讓保安員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎勵與懲罰等手段，確保業(yè)主居住環(huán)境的安全。公司通過9000認證以后，筆者要求項目部的員工必須嚴格按照標準去執(zhí)行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學習、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標準化，為科學的管理奠定了堅實的基礎。2000年5月建設部重新修訂了《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》，它是對一個項目全面考核的標準，幾乎涉及了物業(yè)管理的各個崗位和各個方面，示范大廈標準由9個部分89條組成。這樣做的目的只有一個——投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為業(yè)主提供優(yōu)質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現(xiàn)出來的。所以項目經理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。我們的員工常在工作中受到部分業(yè)主不公正的待遇，難免產生委屈甚至屈辱的感覺。尤其在物業(yè)管理這個“1001=0”的行業(yè)，哪怕是一個員工帶著情緒上崗服務，都可能會給整個物業(yè)管理處工作帶來無法估量的損失。這句話對筆者影響很深。但是，隨之而來的項目經理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，有時甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項目經理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項目經理已經成為物業(yè)管理企業(yè)一項常抓不懈的重要工作。說明人員結構出了很大問題，前幾年因職工多公司壓力大的原因整個集團公司控制每年招生名額的時候，公司每年所招收的正式員工基本在20人左右、且都為本科及以上學歷，其他招收的人員基本都為勞務派遣的大中專院校畢業(yè)生，到今天能夠在一線奮戰(zhàn)的或留下來干得較好的恰恰是這部分勞務派遣人員；而本科及以上學歷的這部分人要么離開這個單位、要么不停地換項目，歸根究底除了單位工作性質的問題、實現(xiàn)價值與抱負難8 的問題外，我認為對他們職業(yè)生涯的設計和引導是最為重要的。最后，對負面情緒較重、難以融入集體、個人私利大于集體利益、故意制造矛盾、影響阻礙項目團隊建設的消極人員嚴厲清除。要讓員工明白如 7果各自為政，遇事推諉，非但不會使問題得到解決，同時不僅影響接下來的工作，甚至會給自己今后的工作制造麻煩。作為領導班子思想和行動要保持一致，領導的行為是樹立良好形象的前提，也是創(chuàng)造輕松的工作氛圍的關鍵。營造一種輕松的工作氛圍。我認為在實現(xiàn)項目文化建設的同時也需要“策劃”。一個好的工作環(huán)境是員工走進一個項目融入一個團隊最初的意愿。我們依靠職工取得了企業(yè)曾經的輝煌，同時也失去了員工對企業(yè)的信服，即：信任企業(yè)、服務企業(yè)。有助于提高企業(yè)對環(huán)境的適應能力