【正文】 選購二手房注意十項一、是否有私搭私建部分。買方或賣方因違 約所承擔(dān)的民事責(zé)任有：強(qiáng)制履行合同，支付違約金，賠償損失等等。賣方不履行合同主要 表現(xiàn)在：逾期交割房屋；交割的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題；賣方出賣的房產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)上存在問題等等。產(chǎn)權(quán)過戶登記費(fèi)、印花稅、契稅及其他交易時 所產(chǎn)生的費(fèi)用由雙方協(xié)商好各自負(fù)擔(dān)。(4)產(chǎn)權(quán)登記：這既是買賣雙方的義務(wù)，同時也是他們的權(quán)利，如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上就 沒效力，日后如發(fā)生糾紛，將對房屋所有權(quán)人產(chǎn)生不利。(3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手續(xù)；房屋價款的支付日期和支付辦法等等。另外還應(yīng)注明房屋的環(huán)境、配套設(shè)施及物業(yè)管理等。不少二手房交易合同往往忽視用語 的準(zhǔn)確性，常出現(xiàn)一些模棱兩可、詞不達(dá)意的情況，結(jié)果各有各的理解，各有各的解釋，很容易發(fā)生糾紛。3 手續(xù)要完善：合同要有雙方當(dāng)事人的簽字蓋章，當(dāng)事人約定必須簽證或公證的合同，要到工商行政管 理部門簽證或到公證機(jī)關(guān)公證。除交易合同規(guī)定必須具備的主 要條款外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體要求，結(jié)合具體情況，列入其他一些必要的條款。在辦理上述手續(xù)后，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地 產(chǎn)權(quán)屬證書。其次，應(yīng)當(dāng)辦理房屋過戶手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)管理法》 及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、贈 與等轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人必須簽訂書面合同。因此，需要對初步訂出的價格進(jìn)行修正，最后確定出一個比較合理的價格。市場比較法是比較流行的一種評估方法，就是用近期內(nèi)已知或已經(jīng)發(fā)生的交易實例，從中選用地段、房屋 狀況相近的房地產(chǎn)，將之與需要評估的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，先得出一個初步的價格。二手房價格評估常用的方法有成本法和市場比較法。房地產(chǎn)作為一項特殊的商品，影響其價格的因素很多，單憑經(jīng)驗是難以掌握的?？傊私夥课莓a(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋 管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)的不至于有所遺漏。包括：抵押貸款的合同、租約等，還 要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu) 先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。要了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況，購房人要做到以下幾步： 第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個購房人 在購房前必須要做的事情。此號碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊、檔案記載相 一致。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號碼是連 續(xù)的。將紙對著光 亮處，則可見高層或多層水印房屋。、水印。首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱；左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框。在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)管理局或市(縣)人民政 府，別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡 清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。主要有以下幾個方面： 。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團(tuán)花、水印等。封面為紅色(他項權(quán)證為藍(lán)色)，印有金色國徽。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。新證 共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?與其他房產(chǎn)證相比，新的房產(chǎn)證有以下幾點(diǎn)： 首先，格式內(nèi)容不一樣。如居間 擔(dān)保業(yè)務(wù)、押舊買新業(yè)務(wù)。同樣會遇到一些不法個人，同樣有上當(dāng)受騙的可能。所以可以挑選的余地較大。出現(xiàn) 目前的情況更多是因為幾塊臭肉壞了滿鍋的湯。階層也適宜購買二手房作為過渡，等實力雄厚以后再購買商品房。由于長期在市區(qū)居住，對市區(qū)比較有感情，并且資金也不是很富裕，所以往往拿拆遷補(bǔ) 償款購買二手房。大家都知道租房戶每月都需支付一 定的房租，如果他有一定的經(jīng)濟(jì)實力，他完全可以貸款買二手房，以租金來支付月供款。但不是所有的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房都可以上市交易，千萬不要只貪圖便宜而買賣法律規(guī)定不得上市出售 的房屋，這種房子主要有以下幾種類型： ； 、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超 標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價款及裝修費(fèi)用的； ； ，其他共有人不同意出售的； ； ； ； 、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。什么樣的二手房可以買賣 根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房可以上市出售，包括按照成本價、標(biāo)準(zhǔn)價以及按標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法購買的公有住房；按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的安居工程住房；集資合作建 設(shè)的住房；按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟(jì)適用住房；按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工 程房和集資合作建設(shè)的住房。 房多為小戶型，所以總價不是很高，投資少，但升值潛力大。許多二手房地處市中心地帶，交通相對發(fā)達(dá)，周邊配套設(shè)施也 較為完善。與商品房相比，同地區(qū)的二手房價格相對是 比較便宜的。2合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。但是這個費(fèi)用其實可以減少的，你也可以自己咨詢你們當(dāng)?shù)氐膶I(yè)評估公司進(jìn)行了解實際行情，自己找評估公司會省下一筆錢。二手房過戶之前，需要及時讓房東盡快結(jié)清與房子相關(guān)的費(fèi)用，比如暖氣費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，以免以后未能結(jié)清而給自己帶來麻煩。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。當(dāng)然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣方應(yīng)該最清楚。貸款不結(jié)清銀行不會解抵押，不解抵押就不能過戶，不能過戶你們就不能進(jìn)行買賣，所以現(xiàn)在的問題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒有錢或者不拿錢出來解抵押的話，你就必須找過橋的資金，如果你有足夠的錢解抵押，只是擔(dān)心安全問題的話，那可以不用擔(dān)心，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒有二次抵押，沒有查封。北京這邊慣例為，出賣人提前還清了貸款，銀行會將解抵押的文件全部提供給出賣人，由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續(xù)，故買受人或中介機(jī)構(gòu)務(wù)必確保出賣人及時辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款，不會被出賣人予以挪用。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書的，務(wù)必打電話給業(yè)主本人，確認(rèn)此事，并錄音確認(rèn)以保留證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同。房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同