【正文】 。反之，成本或收入的控制不善會極大的影響經(jīng)營成果。 控制好敏感性因素 從敏感性分析中可以看出，營業(yè)收入與經(jīng)營成本均構(gòu)成了項目的敏 感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動時，對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn) 值的影響都很大。 成本很高，并且難以與競爭對手之一好樂迪 KTV 風(fēng)格相區(qū)別。此外 ，前期的宣傳形式建議采用多樣化，除了 電視，報紙雜志的宣傳外還可以采用場外搭臺造勢及免費試唱等方式。成功的廣告宣傳很快打開市場，拓展 開客戶源。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運作，該項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 敏感性分析表明，該項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 該項目的財務(wù)效益分析表明，項目有較強的盈利能力和清償能力。 市場分析表明，該項目選址位于陳家橋 ，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內(nèi)部設(shè)計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn)確地進行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較可觀的 。有利于帶動陳家橋地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 十一 、結(jié)論與建議 目前陳家橋尚無一家 量販 ，如果該項目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場效應(yīng)。 10%的變化幅度內(nèi)，該項目的技術(shù)經(jīng)濟 指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。 該項目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表： 表 7 敏感性分析表 序號 調(diào)整項目 分析結(jié)果 建設(shè) 投資 營業(yè) 收入 經(jīng)營成本 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 財務(wù)內(nèi)部 收益率 投資 回收期 0 % 1 10% % 2 10% % 3 10% % 4 10% % 5 10% % 6 10% % 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項目投資額。 可得研究年份內(nèi)的營業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時 的營業(yè)收入為 萬元。 盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費用，在這種情況下，項目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。 3．籌資風(fēng)險 政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險的增加勢必造成投資的增加。 針對此風(fēng)險之對策：為了盡量規(guī)避市場風(fēng)險對項目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營成本，從而制定出較低的消費價格，利用價格優(yōu)勢進一步提高競爭力，此外，可采取多種經(jīng)營方式拓寬收入渠道。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使 KTV 行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。 其中主要的風(fēng)險因素來自新競爭對手的加入： 21 世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而 KTV 行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。 針對此風(fēng)險之對策：該項目在嚴(yán) 格執(zhí)行國家各項法律、法規(guī)的同時，將積極研究國家相關(guān)政策的變化趨勢，針對政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險因素，避免政策調(diào)整對項目經(jīng)營造成實質(zhì)影響。 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV： 萬元 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： % 項目投資回收期 Pt： 年 計算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 15%，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項目有較好的動態(tài)盈 利能力。按每月的人流狀況初步估算，月平均營業(yè)收入約為 萬，全年超市營業(yè)收入約為 426 萬元 （經(jīng) 營期的成本 一年） 項目 估算值 項目 估算值 工 資 及 福利費 萬 修理費 萬 超 市 進 貨成本 102萬 折舊費 萬 攤銷費 16 萬 外購燃料動力費 7 萬 年 租 金 成本 萬 營業(yè)稅金 萬 總計： 萬 九、財務(wù) 分析 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值： 2036 萬元 項目投資回收期 Pt： 年 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項目有較強的盈利能力。 超市營業(yè)收入 ? 由于量販?zhǔn)?KTV 不設(shè)超市最低消費，完全憑消費者自愿。 前臺營業(yè)收入的估算 根據(jù)金錢柜量販?zhǔn)?KTV 近幾年來的經(jīng)營分析，結(jié)合該項目所面臨的特定的市場環(huán)境，以及自身的具體情況，對前臺營業(yè)收入進行估算。 八、財務(wù)效益與費用估算 算期估算 該項目計算期 6 年，其中建設(shè)期 1 年，運營期 5 年。因此該項目投資總額為 516 萬元。 建設(shè)期利息估算 該項目建設(shè)投資借款總額 100 萬元，銀行貸款利率為 6%，建設(shè)期利息 6 萬元。 包廂內(nèi)設(shè)置了排風(fēng)系統(tǒng)和補風(fēng)系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達(dá)到符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 勞動措施 該項目所有用電設(shè)備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為 TNS 系統(tǒng)，其保護接地線（ PE）與工作零線（ N）是獨立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝置外可導(dǎo)電部分做接地保護，單相三孔插座的接地端均與 N 線等截面的 PE 可靠連接；設(shè)防雷保護。冷卻塔采用低噪聲型。 噪音的隔絕 音樂包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。 滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 每個區(qū)域分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)及消防對講電話、水流指示器和濕式報警 閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。 安全疏散 該項目設(shè)三個出入口： 主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室 ， 形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。該項目具體功能分配見下表 3 類型 范圍大小 間數(shù) 大包 30 平米每間 5 間 中包 20 平米每間 10 間 小包 15 平米每間 20 間 超市 35 平米 大廳，監(jiān)控臺 50 平米 倉庫 20 平米 洗手間 4 平米（ 8 個 ) 其他 13 平米 構(gòu) 該項目人事架構(gòu)如下圖所示： 店長 副店長 保安部長 副店長 樓面主管 保潔主管 樓面領(lǐng)班 樓面領(lǐng)班 樓面領(lǐng)班 保潔領(lǐng)班 保安領(lǐng)班 保安領(lǐng)班 超市主管 前臺主管 策劃 會員部 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 總平面布局 該項目四周有城市道 路，形成環(huán)形消防車道， 建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 該項目營業(yè)面積 800 平方米，其中，音樂包廂占地面積 675 平方米，分隔為大中小型包間約 35 余間。 2021 年 10 月底正式營業(yè)。 外部配套條件 該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。 為陳 家橋提供了廣闊的市場。 千載難逢的大好機遇，巨大誘人的市場潛力，系列的中心鎮(zhèn)和經(jīng)濟百強鎮(zhèn)優(yōu)惠政策，熱忱的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，陳家橋鎮(zhèn)正成為奮斗者的人文讀本，投資者的理想場所，合作者的良好伙伴，安居者的幸福家園 經(jīng)過三年時間的建設(shè)發(fā)展，現(xiàn)重慶大學(xué)城基礎(chǔ)建設(shè)基本完備，新建的卓越 熙街 商貿(mào)中心， 陳家橋步行街也在準(zhǔn)備建設(shè)中， 豐富了在校師生的業(yè)余購物生活，促進了大學(xué)城的商業(yè)發(fā)展及旅游發(fā)展。 2021 年，隨著重慶大學(xué)城落戶陳家橋鎮(zhèn)和虎溪鎮(zhèn) ，陳家橋鎮(zhèn)被確立為全國重點鎮(zhèn)、重慶市首批啟動的中心鎮(zhèn)和經(jīng)濟百強鎮(zhèn)；重慶市西部新城戰(zhàn)略的實施，將陳家橋鎮(zhèn)定位為重慶市城市副中心和西部新城都市核心區(qū)，重慶大學(xué) 城第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)。 四、建設(shè)條件分析和工程進度安排 地址選擇 建設(shè) KTV 項目，能否取得可觀的經(jīng)濟效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。另外，也可實習(xí)消費