【正文】 詳見表 1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨。 第四部分 項目可行性研究部分 第九章 項目投資估算及資金籌措計劃 一、建設(shè)項目總投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。物業(yè)管理公司承諾住戶交多少錢，就給予相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。（ 5） 取之于民，用之于民 的原則。根 據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 收費標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務(wù)方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。（ 2） 誰受益、誰出錢 的原則。 二 管理費的確定 本項目 物業(yè)管理收費堅持六個原則：（ 1） 等價交換 原則。 D、 社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。 B、 服務(wù)品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。 2）形象定位 本項目具備豐富的自然景觀優(yōu)勢，將項目的形象定位為“鼎城花園”小區(qū)就是最大化的強化項目優(yōu)勢景觀和規(guī)劃，形成項目獨特的核心市場競爭優(yōu)勢，多景觀社區(qū)，高規(guī)劃充滿異域特色，有深刻文化內(nèi)涵，能在市場上形成別具一格的形象。采用一卡式服務(wù)，小區(qū)車輛出入，超市購物，會所服務(wù)等可實行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。天裕物業(yè)集團的大力打造，物業(yè)管理引進酒店式服務(wù)理念，力圖讓該項目變?yōu)楸P祿勸新城建設(shè)的“示范工程”和“形象工程”，力爭獲得政府的大力支持。物業(yè)公司的前期介入，可以把物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)計，管理的專業(yè)融入到項目的設(shè)計中去，另外本公司的物業(yè)管理公司早就對項目有了全面地了解，為以后的物業(yè)管理做好準(zhǔn)備，也給項目的開發(fā)技術(shù)提供各種幫助。 銷售物料制作 ： 樓盤的形象包裝，傳達樓盤居住品質(zhì)與理念創(chuàng)意內(nèi)涵；費用分配比例為 30%，其中包括樓書、宣傳單頁、沙盤，銷售員吊牌、服裝、手提袋等 ? 其他不可預(yù)見費用 ： 比例暫定為 % 第八章 項目物業(yè)管理方案 一 物業(yè)管理的介入 物業(yè)管理是提升項目品質(zhì)的有力保障，也是項目保值升值的重要因素。（具體各項費用見附錄 4） 營銷費用分配比例如下： 報紙，電視，廣播 ： 建立產(chǎn)品形象、產(chǎn)品信息與活動信息的輸出，費用分配比例為 30% 戶外廣告 ： 產(chǎn)品形象的建立與鞏固及樓盤工地周邊廣告。 展板 ： 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 展板是以平面的方式將項目整體效果、戶型效果、園林規(guī)劃設(shè)計效果等幾方面的效果清晰地表達出來，增加客戶的購房興趣和信心 。售樓處所需用品如下：引導(dǎo)指示牌、辦公 臺、電話、模型（陳列架）、分戶模型、展板若干（內(nèi)容為發(fā)展商和樓盤簡介、銷售進度、裝修效果圖）、射燈、樓書、宣傳品、立式空調(diào)、長沙發(fā)、室內(nèi)綠化、鞋架、衣帽架 等 。所以，一個出色的售樓部設(shè)計不一定要有多豪華，但一定要能體現(xiàn)尊貴的品質(zhì)；不一定是純傳統(tǒng)的或純現(xiàn)代的，但一定要講求視覺形象的新穎和現(xiàn)代形式感。另外還對小區(qū)附近主要路段進行了相應(yīng)的包裝，樹立大型宣傳戶外廣告牌以配合宣傳。同時制造施工現(xiàn)場生機 蓬勃的景象，用熱鬧的施工場景來樹立消費者的購買信心。而以本項目的情況來看，須從以下幾方面來包裝。告之東苑綠世界的價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施 。增加親和力與認同感。 4）、 業(yè)主告知，口碑宣傳 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 利用前期業(yè)主促進后期銷售，也值得一試的銷售手法。同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲望。 3） 、引入名校概念， 環(huán)城三路 是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖較為完善，周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾。同時，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。為了更好的配合本階段的銷售工作，我們這一時期的廣告重點主要集中在以下 幾 個方面： 1） .以含蓄的方式突出 “ 鼎城花園 尊而不貴 ” 的價格優(yōu)勢。 ，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點設(shè)立 “ 一周優(yōu)惠樓盤展示牌 ” 告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。 2） 、促銷活動 促銷活動是保證展點工作 更加順利進行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問站在那里機械派發(fā)資料，勢必不會起到良好效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下： ，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機會，抽中獎?wù)呖色@ 5元現(xiàn)金或其它小禮品一紛。 ：展點派送 “ 鼎城花園 ” 的戶型單元，彩頁，派送小禮品，手袋等。 ：展點物業(yè)顧問員負責(zé)各展點的現(xiàn)場接待工作，將誠意客戶送上看樓專車后，本職工作完畢。 在上述之處設(shè)置展點，有利于由點及面的鋪開銷售網(wǎng)，聚集目標(biāo)客戶，并在現(xiàn)場形成良好氣氛，可以有效地增加成交 量度 . 1） 、展點人員配置 ：每周六、日期各安排 2名置業(yè)顧問到各展點。 ，商品齊全，是中、高檔收入階層購物休閑的首選之地。 。在買方市場條件下 ,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須以消費者需求為核心 ,以消費者為核心 ,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標(biāo)市場選擇 ,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。 D： 媒體反饋 通過前三個階段的媒體運作，分析、總結(jié)媒體效果，及時調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。 借勢 ： 借區(qū)域炒熱之勢 ，祿勸 已經(jīng)被熱炒為中 高層 階級居住區(qū)，可以充分借助這個概念，暗示消費者本項目潛藏巨大的投資潛力。 B： 分階段策略 為了保持項目形象在消費者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進度，整合推廣過程中媒體要組合運用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。全程推廣，與項目開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)，同步共振。樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。 4）：銷售推廣： A： 整合優(yōu)勢 、集中造勢 樹立項目的整體形象，集中整合項目無形資產(chǎn)。它是在人際交往中開展公共關(guān)系工作的一種模式。 應(yīng) 運用大眾傳播媒介和內(nèi)部溝通方法，開展宣傳工作，樹立企業(yè)良好形象 ， 主要做法是：利用各種傳播媒介和交流方式，進行內(nèi)外傳播，讓各類公眾充分了解企業(yè)，支持組織，進而形成有利于企業(yè)發(fā)展的輿論，達到促進組織發(fā)展的目的。廣告常用的媒體有報紙、雜志、廣播、電視。 2） 廣告 公司將作為 廣告主，有償使用一定的媒體，傳播商品和勞務(wù)信息給目標(biāo)顧客。通過與顧客的直接交流，及時解答顧客提出的各種問題，或針對顧客的需求提出勸誘說明。 公司安排 推銷人員利用各種方式如登門拜訪、約見客戶與消費者作直接的洽談以達到銷售目的 ， 對于商品住宅銷售來說，人員推銷是一種最為基本、最為重要的促銷方式，其它的促銷方式，最后都要通過人員推銷來達到銷售的目的 ，企業(yè) 必須要 特別重視人員推銷。 本項目 按揭貸款在建行和工天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 行，可貸款六成，按購房者的實年齡計算。銀行按揭抵押貸款是讓購房者真正享受到銀行融資的優(yōu)勢，但辦理手續(xù)較為嚴格。分期付款方式雖然可以減輕籌資壓力及資金風(fēng)險，但費時費力，也不能享受優(yōu)惠。 目前由于房地產(chǎn)市場較熱，有的開發(fā)商要求購房人一次性支付 100%的房款， 但 我們 認為購房者還是應(yīng)該留有一些余款在手中，這樣在交房時不致于過于被動 。一次性付款手續(xù)簡便，房價折扣較高，但占用大量資金。這個銷售過程涉及諸多環(huán)節(jié)，需要專業(yè)的人員和專業(yè)的管理人才才能實現(xiàn)，因為公司內(nèi)部成立有專門的銷售部門，整個樓盤的銷售過程都由銷售部門完成。本案進入實質(zhì)銷售階段，要明確銷售目標(biāo)，制訂銷售計劃，組建銷售團隊，培訓(xùn)銷售人員。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完 成銷售，但在整體市場把握上稍遜天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費者不易形成購買沖動。只要發(fā)展商大力的大辦支持與配合，加之我們 鼎城花園 項目組的大量投入到實際上工作中，相信在這種 “ 多管齊下 ” 的營銷攻勢下，必定會增加客源，刺激銷售，以早日達到預(yù)期 目的。 拜訪村干部，期能獲取購屋客源，并造成耳語傳播。 D、 主動出擊，于常平人流頻繁處派單 ，抄尋潛在客戶名單，積極追蹤。 B、 招聘組訓(xùn)練售專員，針對業(yè)主背景、大小環(huán)境、交通動線、建材格局動線、施工特色、智能化設(shè)施、物業(yè)保全等，使之充分明了。 4）、 媒介策略 根據(jù)銷售的不同階段，選擇投入最少，回報最高的宣傳工具 。 2） 、 形象策略 以優(yōu)雅、高品味、古風(fēng)賦予樓盤詩人的氣質(zhì)，凝聚的音符，用濃厚人文氣息，打動越來越講求品味的消費群體。 D、 輕松置業(yè) 買房不再是夢想 營銷策略 （一）：整體營銷策略 1） 、 品牌策略 由于“鼎城花園”屬大型房地產(chǎn)項目，銷售周期較長，綜合鼎城花園的物業(yè)檔次、建筑設(shè)計、消費群體等因素，建立良好的品牌知名度和美譽度，為后期銷售工作提供有力的品牌支撐是勢在必行的。 C．完善配套、開心品味、時尚生活 —— 人性化物業(yè)管 理 2） 、規(guī)劃賣點 A．高綠化 率 ； 30%“ 高 綠化 率 —— 擋不住的誘惑 ” B．以 祿 勸縣 的人文資源、自然資源為文脈，以 “ 建筑文化 ” 為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的 “ 文化建筑 ” C．噴泉雕塑，流云疊水 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 D．私家車直達住宅，別墅的優(yōu)越感 E．專業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂 3） 、感性賣點 A． 掌鳩河之邊 ，世外山水園林、畫中精品住宅、怡然度假圣地； B．都市新貴的風(fēng)雅逸境 —— 生活因您而更精彩。工程建設(shè)包括 6棟多層 （ 6 層）公寓 住宅樓的建設(shè) 和 5 棟小高層 （ 12 層） 住宅的建設(shè)。 第六章 項目開發(fā)建設(shè)方案 一 項目建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法，天裕房地產(chǎn)開發(fā)公司獨資開發(fā)，由開發(fā)公司下設(shè)的工程建設(shè)公司進行建設(shè)，擇優(yōu)聘請工程監(jiān)理，有效控制項目的工期、成本和質(zhì)量。企業(yè)在第一期工程建設(shè)中便開始進入預(yù)售階段。另外的運作資金則向銀行貸款。 三 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) （見圖附錄 3） 第五章 項目投資經(jīng)營方案 一 經(jīng)營方案策劃 投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目整個建設(shè)經(jīng)營周期為 年，是一個建設(shè)周期較長，資金投入量大的工程，開發(fā)投資的資金來源主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款和預(yù)售收入用于投資資金三個渠道。 8， 停車系統(tǒng) 機動車輛由車輛主出入口可直達自己居住的架空層車庫。機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 6， 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。 5， 朝向布局特點 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到 “ 早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 床，晚上有月光 ” 。 物業(yè)管理辦公室 物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。 小區(qū)花園 把 小區(qū)花園 放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場， 方便小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。 二 規(guī)劃設(shè)計要點 會所 會所是業(yè)主休閑、聚會、交友的社交場所，也是康體、娛樂場所，因此，在規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，本規(guī) 劃特點是把會所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各業(yè)主使用。 第三部分 項目 方案策劃 第四章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 （規(guī)劃設(shè)計圖見附錄 2） 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 一 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 在本項目中，力求營造一個能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜 ， 擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨 ， 能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅 ， 人與人 之間 心手相連的居家環(huán)境，共建遠親不如近鄰的大家庭 ， 這一切將會成為本項目的一大賣點。 4 ， 棟間差的 確定 ： 考慮對比的因素主要有：朝向、景觀、高度、密度、結(jié)構(gòu)、噪音或污染，一般情況下，棟間差不宜大于核心均價的 8%。 小 高層住宅樓層差為 3%， 小高層價位最高的樓層是五層和六層，五層和六層 以下每低或每高一層價格就相應(yīng)的遞減 。 2． 按樓層定價： 一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為多層或高層以及棟間遮擋情況而定 。低開意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上 形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。（主力戶型見附錄 1） 建議采用的定價策略：