【正文】 項目的資本風(fēng)險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。從產(chǎn)品定位方面考慮，與明日城市同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 972 小 計 972 現(xiàn) 金 流 出 建 設(shè) 投 資 銷 售 費(fèi) 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 10項 目 現(xiàn) 金 流 量 表建 設(shè) 經(jīng) 營 期（三） 項目敏感性分析圖（示意如下） ： 二、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 （1）項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 （1）項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =（%）=（萬元） ，保本點= 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。年 份 序 號 2022 2022 2022 2022 2022 NPV凈 現(xiàn) 金 流 量 i=27%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 凈 現(xiàn) 值 =28%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 凈 現(xiàn) 值 表 8內(nèi) 部 收 益 率FIRR=i1+|NPV(i1)|/[|NPV(i1)|+|NPV(i2)|]*(i2i1)FIRR=27%+[+||]*(28%27%)FIRR=%其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。④財務(wù)費(fèi)用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中：建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 3000 元/ m 2 小高層住宅 3500 元/ m 2車庫 6 萬元項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，確定鼎城花園項目銷售計劃表。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用。鼎城花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及多層住宅、車庫等公建項目。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》 ，并開盤預(yù)售。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。表—3 中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險分析而作出的安排，在實際運(yùn)作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排：以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。項目建設(shè)期歷時 年，從 2022 年 8 月至 2022 年 4 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。 為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求銀行貸款 5000 萬元，分別于2022022022 年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》 。由于項目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期） ，整個項目從2022 年 8 月開始，至 2022 年 4 月結(jié)束，歷時近 年，項目實施進(jìn)度計劃詳見表表—2 項目實施進(jìn)度計劃表（年、季度）2022 2022 2022 2022實 施 步驟 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工 程 前期首 期 工程二 期 工程三：項目投資與籌資計劃 按昆明市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達(dá)到項目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。詳見表1《項目總投資估算表》 。項目的總利息為 萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—3） 。建設(shè)期利息。 項目管理費(fèi)項目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的 3%計取，總費(fèi)用為 萬元。 道路、綠化、景點費(fèi)用按建安工程費(fèi)的 %，總計 萬元 項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)用 根據(jù)昆明市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用 %，總費(fèi)用為 萬元。 小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按建安工程費(fèi)的 14%取費(fèi)，總計 萬元。序 號 總 金 額 比 例 %1 4016 3216 3 1004 項 目 總 投 資總 建 筑 面 積 單 位 投 資 /平 方 米建 設(shè) 合 計建 設(shè) 期 利 息項 目 管 理 費(fèi) 3%不 可 預(yù) 見 費(fèi) %項 目 研 究 ， 規(guī) 劃 ， 設(shè) 計 費(fèi) 用 %各 種 配 套 費(fèi) 15%小 區(qū) 配 套 費(fèi) 14%道 路 ， 綠 化 ， 景 點 費(fèi) 用 %土 地 取 得 費(fèi) 用 80萬 元 /畝建 安 工 程 費(fèi) 用 800/平 方 米表 1 項 目 總 投 資 估 算 表 （ 單 位 ： 萬 元 ）項 目 單 價建 設(shè) 投 資 （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為昆明市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為 80 萬/畝較為適當(dāng)符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計 4016 萬元。整個項目按中、高水平計算。 建設(shè)投資估算依據(jù)：整個項目從 2022 年 8 月開始，2022 年 4 月底全面完成。詳見表1：《項目總投資估算表》 ，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。第四部分 項目可行性研究部分第九章 項目投資估算及資金籌措計劃一、建設(shè)項目總投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。物業(yè)管理公司承諾住戶交多少錢，就給予相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點公布。（5）取之于民，用之于民的原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2）誰受益、誰出錢的原則。二 管理費(fèi)的確定本項目物業(yè)管理收費(fèi)堅持六個原則：（1）等價交換原則。D、社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。B、服務(wù)品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。2）形象定位本項目具備豐富的自然景觀優(yōu)勢，將項目的形象定位為“鼎城花園”小區(qū)就是最大化的強(qiáng)化項目優(yōu)勢景觀和規(guī)劃，形成項目獨特的核心市場競爭優(yōu)勢，多景觀社區(qū)，高規(guī)劃充滿異域特色，有深刻文化內(nèi)涵，能在市場上形成別具一格的形象。采用一卡式服務(wù)，小區(qū)車輛出入，超市購物，會所服務(wù)等可實行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。天裕物業(yè)集團(tuán)的大力打造，物業(yè)管理引進(jìn)酒店式服務(wù)理念，力圖讓該項目變?yōu)楸P祿勸新城建設(shè)的“示范工程”和“形象工程”，力爭獲得政府的大力支持。物業(yè)公司的前期介入，可以把物業(yè)公司對物業(yè)設(shè)計，管理的專業(yè)融入到項目的設(shè)計中去，另外本公司的物業(yè)管理公司早就對項目有了全面地了解，為以后的物業(yè)管理做好準(zhǔn)備，也給項目的開發(fā)技術(shù)提供各種幫助。銷售物料制作 ： 　樓盤的形象包裝，傳達(dá)樓盤居住品質(zhì)與理念創(chuàng)意內(nèi)涵；費(fèi)用分配比例為 30%，其中包括樓書、宣傳單頁、沙盤，銷售員吊牌、服裝、手提袋等…其他不可預(yù)見費(fèi)用 ： 　比例暫定為 % 第八章 項目物業(yè)管理方案一 物業(yè)管理的介入物業(yè)管理是提升項目品質(zhì)的有力保障，也是項目保值升值的重要因素。 （ 具 體 各 項 費(fèi) 用 見 附 錄 4）營 銷 費(fèi) 用 分 配 比 例 如 下 ：報紙，電視，廣播 ： 　建立產(chǎn)品形象、產(chǎn)品信息與活動信息的輸出，費(fèi)用分配比例為 30% 戶外廣告 ： 　產(chǎn)品形象的建立與鞏固及樓盤工地周邊廣告。展板：展板是以平面的方式將項目整體效果、戶型效果、園林規(guī)劃設(shè)計效果等幾方面的效果清晰地表達(dá)出來，增加客戶的購房興趣和信心。售樓處所需用品如下：引導(dǎo)指示牌、辦公臺、電話、模型（陳列架）、分戶模型、展板若干（內(nèi)容為發(fā)展商和樓盤簡介、銷售進(jìn)度、裝修效果圖）、射燈、樓書、宣傳品、立式空調(diào)、長沙發(fā)、室內(nèi)綠化、鞋架、衣帽架等。所以，一個出色的售樓部設(shè)計不一定要有多豪華，但一定要能體現(xiàn)尊貴的品質(zhì)；不一定是純傳統(tǒng)的或純現(xiàn)代的，但一定要講求視覺形象的新穎和現(xiàn)代形式感。另外還對小區(qū)附近主要路段進(jìn)行了相應(yīng)的包裝，樹立大型宣傳戶外廣告牌以配合宣傳。同時制造施工現(xiàn)場生機(jī)蓬勃的景象，用熱鬧的施工場景來樹立消費(fèi)者的購買信心。而以本項目的情況來看，須從以下幾方面來包裝。告之東苑綠世界的價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施。增加親和力與認(rèn)同感。4）、業(yè)主告知，口碑宣傳利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也值得一試的銷售手法。同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲望。3）、引入名校概念，環(huán)城三路是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖較為完善，周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾。同時，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。為了更好的配合本階段的銷售工作，我們這一時期的廣告重點主要集中在以下幾個方面：1）.以含蓄的方式突出“鼎城花園尊而不貴”的價格優(yōu)勢。，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點設(shè)立“一周優(yōu)惠樓盤展示牌”告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。 2）、促銷活動促銷活動是保證展點工作更加順利進(jìn)行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問站在那里機(jī)械派發(fā)資料，勢必不會起到良好效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下：，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機(jī)會，抽中獎?wù)呖色@ 5 元現(xiàn)金或其它小禮品一紛。：展點派送“鼎城花園”的戶型單元，彩頁，派送小禮品，手袋等。：展點物業(yè)顧問員負(fù)責(zé)各展點的現(xiàn)場接待工作，將誠意客戶送上看樓專車后，本職工作完畢。在上述之處設(shè)置展點，有利于由點及面的鋪開銷售網(wǎng)，聚集目標(biāo)客戶，并在現(xiàn)場形成良好氣氛，可以有效地增加成交量度.1）、展點人員配置：每周六、日期各安排 2 名置業(yè)顧問到各展點。，商品齊全，是中、高檔收入階層購物休閑的首選之地。在買方市場條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須以消費(fèi)者需求為核心,以消費(fèi)者為核心,并非單指在營銷活動前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場選擇,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費(fèi)者的需求。D：媒體反饋通過前三個階段的媒體運(yùn)作，分析、總結(jié)媒體效果，及時調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。借勢 ： 借區(qū)域炒熱之勢，祿勸已經(jīng)被熱炒為中高層階級居住區(qū)，可以充分借助這個概念，暗示消費(fèi)者本項目潛藏巨大的投資潛力。B：分階段策略為了保持項目形象在消費(fèi)者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進(jìn)度，整合推廣過程中媒體要組合運(yùn)用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進(jìn)，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。全程推廣，與項目開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)，同步共振。樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。4）：銷售推廣：A：整合優(yōu)勢、集中造勢樹立項目的整體形象，集中整合項目無形資產(chǎn)。它是在人際交往中開展公共關(guān)系工作的一種模式。應(yīng)運(yùn)用大眾傳播媒介和內(nèi)部溝通方法，開展宣傳工作，樹立企業(yè)良好形象，主要做法是：利用各種傳播媒介和交流方式，進(jìn)行內(nèi)外傳播，讓各類公眾充分了解企業(yè)，支持組織，進(jìn)而形成有利于企業(yè)發(fā)展的輿論，達(dá)到促進(jìn)組織發(fā)展的目的。廣告常用的媒體有報紙、雜志、廣播、電視。 2）廣告