【正文】 因此項目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將”以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一 項目銷售過程所需物業(yè)管理資料樓宇質(zhì)量保證書樓宇使用說明書業(yè)主公約用戶手冊樓宇交收流程入伙通知書入伙手續(xù)書收樓書承諾書業(yè)主/用戶聯(lián)系表1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表1裝修手冊和裝修申請表二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃草人立口【轉(zhuǎn)載】工程、設(shè)計、管理的提前介入保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)安全及交通管理三車及場地管理設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)房屋事務(wù)管理檔案及數(shù)據(jù)的管理智能化的服務(wù)1家政服務(wù)1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通1與業(yè)主的日常溝通1社區(qū)文化服務(wù)三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道草人立口【轉(zhuǎn)載】..把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點.遵循職責(zé)分明、線條清晰、高效的原則四 物業(yè)管理培訓(xùn)在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：.為員工提供公司架構(gòu)、.業(yè)主公約、.草人立口【轉(zhuǎn)載】.在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：.現(xiàn)場實際操作.、工作程序及規(guī)章制度五 物業(yè)管理規(guī)章制度員工守則崗位職責(zé)及工作流程財務(wù)制度采購及招標(biāo)程序員工考核標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會章程各配套功能管理規(guī)定文件管理規(guī)定辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對外服務(wù)工作管理規(guī)定草人立口【轉(zhuǎn)載】1裝修工程隊安全責(zé)任書1停車場管理規(guī)定1非機動車管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書1商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定六 物業(yè)管理操作規(guī)程樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程機電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程停車場、車庫操作規(guī)程停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程會所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程草人立口【轉(zhuǎn)載】1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程七 物業(yè)管理的成本費用公共費用第五篇：房地產(chǎn)全程策劃營銷方案房地產(chǎn)全程策劃營銷方案“，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施?？刂片F(xiàn)場形象 ：工程驗收與工地形象維護(hù) 人員形象草人立口【轉(zhuǎn)載】銷售文件配合 銷售賣場的管理 軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五 銷售培訓(xùn)銷售部人員培訓(xùn)公司背景及項目知識、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、：項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況項目特點A 項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等B平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點、深、寬、高等C 項目的優(yōu)劣分析草人立口【轉(zhuǎn)載】D 項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段：國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定 房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識 A 術(shù)語、常識的理解 B 建筑識圖 C 計算戶型面積 心理學(xué)基礎(chǔ)銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢 公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度.銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧A 如何以問題套答案B 詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等 C 掌握買家心理 D 恰當(dāng)使用電話的方法 展銷會場氣氛把握技巧A 客戶心理分析 B 銷售員接待客戶技巧 推銷技巧草人立口【轉(zhuǎn)載】語言技巧 身體語言技巧.簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序A 辦理按揭及計算 B 入住程序及費用 C 合同說明 D 其他法律文件 E 所需填寫的各類表格展銷會簽訂合同的技巧和方法A 訂金的靈活處理 B ：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn) 管理規(guī)則 ：以實際樓盤為例進(jìn)行實習(xí)，運用所學(xué)的全部方法技巧完成一個交易利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程 及時講評、總結(jié)、銷售手冊： 公司營業(yè)執(zhí)照 ： 項目統(tǒng)一說詞 戶型圖與會所平面圖 會所內(nèi)容 交樓標(biāo)準(zhǔn) 選用建筑材料 ： 價目表 付款方式 按揭辦理辦法 利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用 入住流程 入住收費明細(xì)表物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、.合同文本：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本草人立口【轉(zhuǎn)載】運動場、學(xué)校等）個人住房抵押合同 個人住房公積金借款合同 個人住房商業(yè)性借款合同 保險合同 公證書： 職業(yè)精神 職業(yè)信條 職業(yè)特征.銷售基礎(chǔ)知識與技巧：草人立口【轉(zhuǎn)載】業(yè)務(wù)的階段性 業(yè)務(wù)的特殊性 ： 項目基本情況 優(yōu)勢點祈求 阻力點剖析 ： 職能人員設(shè)置與分工 待遇六 銷售組織與日常管理： 主管銷售副總 銷售部經(jīng)理 銷售主管 銷售控制 廣告、促銷主管草人立口【轉(zhuǎn)載】草人立口【轉(zhuǎn)載】銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員 財務(wù)人員（配合）.銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求 專業(yè)知識要求 心理素質(zhì)要求 服務(wù)規(guī)范要求A 語言規(guī)范 B 來電接聽 C 顧客來函 D 來訪接待 E 顧客回訪 F 促銷環(huán)節(jié)G ：銷售部各崗位職務(wù)說明書 銷售部各崗位工作職責(zé).考核、激勵措施：銷售人員業(yè)績考核辦法 提成制度銷售業(yè)績管理系統(tǒng)A 銷售記錄表草人立口【轉(zhuǎn)載】B 客戶到訪記錄表 C 連續(xù)接待記錄 D 客戶檔案工作流程.銷售工作五個方面的內(nèi)容：制定并實施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo) 建立一個鮮明的發(fā)展商形象 制定并實施合理的價格政策 實施規(guī)范的銷售操作與管理 ：預(yù)備階段 操作階段完成階段（總結(jié)）.銷售部的工作職責(zé)（工作流程）： 市場調(diào)查目標(biāo)市場、價格依據(jù) 批件申辦面積計算、預(yù)售許可 資料制作樓盤價格、合約文件 宣傳推廣廣告策劃、促銷實施 銷售操作簽約履行、樓款回收 成交匯總回款復(fù)審、糾紛處理 客戶入住入住通知、管理移交 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成草人立口【轉(zhuǎn)載】項目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、（個案）： 公司宣傳推廣挖掘潛在客戶 銷售代表多次接待，銷售主管支持 客戶簽定認(rèn)購書付訂金 客戶正式簽約 客戶付款 辦理入住手續(xù)資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶規(guī)則制度概念提示.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃 ： 考勤辦法值班紀(jì)律管理制度 客戶接待制度 第七章 項目服務(wù)策劃營銷草人立口【轉(zhuǎn)載】房地產(chǎn)全程策劃營銷的同時，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。一 區(qū)域市場動態(tài)分析項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀草人立口【轉(zhuǎn)載】..其他特殊賣點和銷售手段結(jié)論二 項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策項目主賣點薈萃項目強勢、弱勢分析與對策三 目標(biāo)客戶群定位分析項目所在地人口總量及地塊分布情況項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項目所在地人口就業(yè)情況生活習(xí)慣項目客戶群定位.目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定 市場調(diào)查資料匯總、研究 目標(biāo)市場特征描述草人立口【轉(zhuǎn)載】.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分 目標(biāo)客戶特征描述 目標(biāo)客戶資料四 價格定位及策略項目單方成本項目利潤目標(biāo)可類比項目市場價格.草人立口【轉(zhuǎn)載】.、銷售額配比表五 入市時機規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況分析項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析入市時機的確定及安排六 廣告策略廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評估、修正入市前印刷品的設(shè)計、七 媒介策略軟性新聞主題媒介組合投放頻率及規(guī)模費用估算八 推廣費用計劃現(xiàn)場包裝印刷品草人立口【轉(zhuǎn)載】草人立口【轉(zhuǎn)載】媒介投放公關(guān)活動九 公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝十 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正.品牌形象和企業(yè)形象第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標(biāo)尺，同時，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。其他形象（略）一 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體二 延展及運用部分.草人立口【轉(zhuǎn)載】草人立口【轉(zhuǎn)載】.示范單位樣板房說明牌第五章 項目營銷推廣策劃房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。一 建筑材料選用提示區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比新型建筑裝飾材料提示建筑材料選用提示草人立口【轉(zhuǎn)載】二 施工工藝流程指導(dǎo)工程施工規(guī)范手冊施工工藝特殊流程提示三 質(zhì)量控制項目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四 工期控制項目開發(fā)進(jìn)度提示施工組織與管理五 造價控制建筑成本預(yù)算提示建筑流動資金安排提示六 安全管理草人立口【轉(zhuǎn)載】項目現(xiàn)場管理方案安全施工條例第四章 項目形象策劃營銷項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項目的信譽度、美譽度。草人立口【轉(zhuǎn)載】一 總體規(guī)劃.建筑空間布局.道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意： 地塊周邊基本路網(wǎng)： 項目主要出入口設(shè)置 項目主要干道設(shè)置草人立口【轉(zhuǎn)載】項目車輛分流情況說明 項目停車場布置綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述： 項目綠化景觀系統(tǒng)分析 項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計公建與配套系統(tǒng).： 會所外立面設(shè)計提示 營銷中心外立面設(shè)計提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）： 公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計草人立口【轉(zhuǎn)載】.首期開發(fā)思路分組團(tuán)開發(fā)強度二 建筑風(fēng)格定位： 多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示 不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 其他特殊設(shè)計提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示三 主力戶型選擇項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例草人立口【轉(zhuǎn)載】.躍式、復(fù)式、四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示室內(nèi)空間布局提示公共空間主題選擇庭院景觀提示五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析草人立口【轉(zhuǎn)載】..組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示.六 公共家具概念設(shè)計提示本項目公共家具概念設(shè)計提示七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計草人立口【轉(zhuǎn)載】..室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示項目營銷中心裝修風(fēng)格提示住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.多層、小高層、復(fù)式、八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)項目燈光設(shè)計..項目室內(nèi)背景音樂布置草人立口【轉(zhuǎn)載】九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)項目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價第三章 項目質(zhì)量工期策劃營銷房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。一 項目用地周邊環(huán)境分析地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查草人立口【轉(zhuǎn)載】..娛樂、餐飲、.二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷： 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量： 貨幣政策草人立口【轉(zhuǎn)載】利率： 全國及項目所在地 ： 居民消費價格指數(shù) 商品住宅價格指數(shù).中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)三 土地SWOT（深層次）分析草人立口【轉(zhuǎn)載】項目地塊的