【正文】 門衛(wèi)工作制度 15 收費人員管理制度 16 太陽能熱水器 管理制度 17。12．小區(qū)物業(yè)管理人員禮貌用語。三、如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金第五篇：物業(yè)小區(qū)管理制度名軒嘉苑小區(qū)物業(yè)管理制度體系名軒物業(yè)管理工作職責管理制度考核細則一、工作職責1．保潔員職責（1）．室內(nèi)保潔員職責（2）．室外保潔員職責 2．保安職責二、管理制度1．住宅樓室內(nèi)保潔管理制度 2．住宅室外保潔管理制度 3．小區(qū)安全管理制度 4．小區(qū)綠化管理制度 5．人工渠及魚類飼養(yǎng)管理制度 6．小區(qū)照明燈的管理制度 7．小區(qū)健身器材管理制度 8．小區(qū)車輛出入、停放管理制度 9．非機動車庫管理制度 10．冬季掃雪管理制度 11。第六條風險抵押一、乙方在合同簽訂之日起3日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風險抵押金。第五條物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標一、各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后——年內(nèi)達到——標準。第四條雙方權(quán)利、義務(wù)一、甲方權(quán)利、義務(wù)：1．根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實施物業(yè)管理；2．監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法將專用基金撥付給乙方；3．按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的0．5％)——平方米給乙方，按月租金元租用，并負責辦理使用手續(xù)；4．給乙方提供管理用房——平方米(其中辦公用房——平方米，員工宿舍——平方米)，按月租金——元租用；5．負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；6．不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；7．對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第五條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，甲方有權(quán)終止本合同；8．負責確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標準；9．委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理，包括予以罰款，責令停工，責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章作業(yè)責任人進行催交，催改；10．協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動工作，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系；11．政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。第二條委托物業(yè)管理形式承包經(jīng)營，自負盈虧。第一條物業(yè)管理內(nèi)容一、甲方將位于區(qū)路的范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。1本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。已購置房屋，但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主，其物業(yè)服務(wù)費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務(wù)費收取辦法收取。在本小區(qū)內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。無電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費和公共設(shè)施維修費外，不再分攤其它費用。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護保養(yǎng)；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理；（四）公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（五）物業(yè)的檔案資料管理；（六）《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。附件3日月星城小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（草案）為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際，制定本辦法。1按寧波市物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定精神，業(yè)主委員會委托專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)維修基金和本小區(qū)物業(yè)管理的其他財務(wù)不定期進行審計，終止物業(yè)管理委托合同的時候為必須審計。1物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超過1萬元的，應(yīng)提前告之業(yè)主委員會，超過3萬元的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，再報相關(guān)機構(gòu)審核批準。小區(qū)共有部位和公共設(shè)施出租做廣告，須根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，租賃人須向業(yè)主委員會、共用部位和公共設(shè)施涉及到的相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請同意。業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司按政府有關(guān)規(guī)定收取小區(qū)停車費。物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在本小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房出租和經(jīng)營收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理企業(yè)的受聘期限。物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。物業(yè)商業(yè)用房是指開發(fā)商在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積4‰的比例配置的經(jīng)營用房。物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商無償提供，產(chǎn)權(quán)屬本小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會代管，并提供給物業(yè)管理公司使用。附件2日月星城小區(qū)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理辦法和商業(yè)用房經(jīng)營收入、停車費、廣告費收入使用辦法（草案）為維護本小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際，制定本辦法。30%（含）以上業(yè)主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費按90%收取。三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會邀請江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會、部分業(yè)主代表和乙方代表進行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。二、業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表，對以下內(nèi)容進行打分評議：1）供電管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）衛(wèi)生保潔管理；5）綠化管理；6）公共設(shè)施設(shè)備管理；7）車輛管理；8）維修服務(wù)；9）服務(wù)態(tài)度；10）遺留問題的解決；11）總體評價。（即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推）。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務(wù)。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。發(fā)現(xiàn)問題，及時向乙方發(fā)出整改通知書，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會報告。九、檔案資料管理檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)。制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。具體要求：定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。停車按照物價部門核發(fā)的收費標準收費。達不到此要求即為違約。（1）設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標志并有防護措施；（3）協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（4）對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。（1）制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3）高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；（4）對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復生活秩序。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。本小區(qū)實行封閉管理。保安人員要身體健康，責任心強，無犯罪記錄，工作認真負責，掌握基本安全護衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。花壇。園林樹木。具體要求：草坪。五、園林綠化養(yǎng)護與管理總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節(jié)氣候特點，沒有人為毀綠損綠事故。衛(wèi)生消殺。垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。燈具每季擦抹1次。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。達不到此要求即為違約。道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施（1）保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；（2）按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（3）停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；（4）停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備。（3）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。（2）每日監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進行1次全面調(diào)整和測試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風、照明等附屬設(shè)施完好。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。智能化系統(tǒng)設(shè)備運行正常，專業(yè)人員24小時值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時檢修。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。化糞池每年清理1次，每季巡查1次。（1）給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，出現(xiàn)問題隨時處理。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當及時進行清洗、粉飾。（3）建筑物外立面。（2）油漆粉飾。（1）裝修管理。（1）每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價，做好記錄；（2）每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（4）每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達標即為違約。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。小修2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限。具體要求：佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔。管理服務(wù)標準一、客戶服務(wù)總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時率100%；業(yè)主滿意率80%以上。（附件1，附件2，附件3）均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。第九條 其他事項，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚熑尾⒇撠熒坪筇幚?。，造成不能完成管理目標，甲方有?quán)要求乙方限期整改，情況嚴重時有權(quán)終止合同。，甲方根據(jù)附件1的約定，對乙方進行下列處罰：（1）管理費打折收??；（2）情況嚴重，多數(shù)業(yè)主意見大的，中止合同。（2）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)