【正文】 措施，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；（1）由甲方從利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收入中撥出一部分資金用于獎勵具體管理人員，具體辦法由業(yè)委會制定。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀，多數業(yè)主反映良好，可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。第八條 違約責任，造成乙方不能正常管理，未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，乙方有權要求甲方限期整改和相應的經濟補償，情況嚴重時有權中止合同。，造成重大事故的，乙方有義務代表甲方向相關建設安裝單位索賠，甲方應積極協(xié)助。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）4．管理服務過程中各項具體的違約責任由本合同附件1約定。，本合同自然終止，一方如要續(xù)訂合同，應在該合同期滿2個月前向對方提出書面意見，經雙方同意后，續(xù)訂合同，合同內容另行商定。，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調解，調解不成的，依法向人民法院提起訴訟。，一式三份，甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲方簽章：乙方簽章：代表：法人代表：****年**月**日 年月日附件日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法附件日月星城小區(qū)經營用房、停車費、廣告費收入管理辦法 附件日月星城小區(qū)物業(yè)管理費收取辦法附件1日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法（草案）總體要求: 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務內容、標準和監(jiān)督考核辦法，體現“質價相符”和“明明白白”消費，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務。不達標即為違約。對業(yè)主（使用人）的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。急修服務15分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。對業(yè)主的投訴及時回訪，回訪率100%，并件件有記錄。具體要求：巡檢。房屋。將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋備案登記時，對不符合政府有關規(guī)定和業(yè)主公約的內容，應在2個工作日內給出修改意見；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。給排水系統(tǒng)及其配套設施。（2）排水設施。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。供配電系統(tǒng)建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設備運行正常，沒有人為故障。避雷接地系統(tǒng)。電梯運行與管理（1）與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責任。電梯年故障率低于7%。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障，并盡快設法解救乘客。三、清潔管理總體要求：內外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99%。具體要求：一般管理。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。電梯及電梯廳保潔。避免在客人多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；路邊燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時間不超過1小時。垃圾收集與處理。建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進行1次。達不到此要求即為違約。成活率在95％以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現和處理；根據草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝?；ɑ荛L勢良好，體現花壇設計要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。六、安全防范總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。具體要求：配備接受過專業(yè)訓練的專職保安人員。門衛(wèi)。主出入口24小時至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進入，外來人員應進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入，杜絕未經受訪業(yè)主同意的其他人員進入；大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。巡邏。緊急事故反應。其他防范措施。七、交通、車輛管理總體要求：車輛進出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。具體要求：有較為完善的車輛管理制度，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導，保持車輛行駛通暢。在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設置明顯的交通標志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。維持交通秩序，發(fā)現車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。杜絕非小型機動車停放過夜。八、消防管理總體要求：設施齊全，標識清晰，使用功能良好，防止火災責任事故。根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。發(fā)現火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。監(jiān)督辦法和違約責任一、日常監(jiān)督甲方聘請專門人員并授權監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督。乙方有義務配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督，對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。合同期內因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次（含）以上整改通知書的，視作違約（不包括建設單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞）。二、違約責任乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準，構成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應增加甲方1個百分點的可得金額?？己宿k法和結果處理一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一物業(yè)管理的主要計劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告。打分的標準為：好、較好、一般、較差、差。在“總體評價”中，80%（含）以上業(yè)主認為“好或較好”的，業(yè)主委員會向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費。50%（含）以上業(yè)主認為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會解聘現物業(yè)公司，并組織招投標選聘新的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理辦公用房，是指小區(qū)開發(fā)商根據《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第三十九條的規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積3‰的比例配置的用于本小區(qū)物業(yè)管理的房屋。物業(yè)管理企業(yè)未經業(yè)委會同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經營謀利。物業(yè)商業(yè)用房由開發(fā)建設單位無償提供，產權屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會代管，并由業(yè)委會委托物業(yè)管理公司經營，經營收入除去雙方約定的經營管理費用外，全額用于小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房的，租賃合同應當經業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合城管、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。物業(yè)管理服務合同終止時，物業(yè)管理單位應及時將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會。停車費具體收取辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定，報業(yè)委會備案。本小區(qū)物業(yè)管理商業(yè)用房的經營收入、停車費收入和廣告費收入以及其他使用公共場地和公共設備獲得的收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)的經營管理費用，可以計入公司利潤；65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲存，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止物業(yè)管理企業(yè)挪作他用；部分可用于業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會用于小區(qū)公共活動開支。1按寧波市物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應每年在本小區(qū)內公布各項經費的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。1本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，具體收費標準經由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判，由合同約定。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收取情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業(yè)服務成本，由享受的業(yè)主按實分攤。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務費。物業(yè)管理企業(yè)可以依據雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務費用，但依據合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》，出現應當打折收取的情況時，應當按打折的數額收取。1業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人（承租人）交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。1對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行。委托方(甲方)：受托方(乙方)：業(yè)主委員會物業(yè)管理公司為加強小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議。二、管理事項包括：1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護；2．物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防，電梯，機電設備，路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路，停車場等)的使用、維修和管理；、3．清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉站后的工作)；4．公共生活秩序；5．文娛活動場所；6．便民服務網點及物業(yè)范圍內所有營業(yè)場所；7．車輛行駛及停泊；8．物業(yè)檔案管理；9．授權由物業(yè)管理公司管理的其他事項。第三條物業(yè)管理期限委托管理期限為——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。二、乙方權利、義務：1．根據有關法律，法規(guī)，結合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；2．遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的要求，根據甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實際管理目標、經濟指標的實施，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；3．根據住宅區(qū)內大、中修的需要制定維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；4．接受甲方對經營管理過程中財務賬目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支賬目；5．對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；6．乙方須本著高效．、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員；7．建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；8．負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準和依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；9．有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行處理；10．在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產，全部物業(yè)管理檔案及有關資料；11．開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；12．有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。二、確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費的％作為經營收入。二、乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后3天內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。小區(qū)物業(yè)管理人員規(guī)章制度。14。小區(qū)警示用語三、考核細則 1．保潔員（室內、室外）考核細則 2．保安考核細則 3 保安班長考核細則小區(qū)物業(yè)各類管理制度為加強對物業(yè)人員的管理，實現規(guī)范化、制度化、條例化，樹形象打基礎，提高物業(yè)管 理人的自身素質，提高服務質量，為實現小區(qū)依法管理，建設文明小區(qū)