【正文】 本報告總結： 市場形象鮮明，賣點突出； 高品質商用物業(yè)，目前市場無同類產品； 組合賣點銜接緊密，易形成超強合力； 深圳市天方房地產經(jīng)紀代理有限公司 永州分公司 二 OO六年五月 。所以對商鋪收入中要扣減；可能有 50％空置下來）。 四、方案對比評價結論 項目名稱 總成本 銷售總額 稅前利潤 方案一 萬 億 億 住宅： 3 萬 M2；商鋪：3 萬 M2；酒店： 7000M2 方案二 萬 億 億 住宅： 萬 M2；商鋪：1 萬 M2；酒店： 1 萬M2 分析：二種方案對開發(fā)商而言，都有利潤。 綜合以上財務評價和抗風險性分析結果，建設本項目可以為業(yè)主單位帶來可觀的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)稅前利潤 總額 億 萬元 ，各項財務指標均優(yōu)于比較基準，項 目整體經(jīng)濟效益好，項目具有償貸能力，抗風險性較強，財務評價項目可行。項目投資利潤率遠遠大于行業(yè)平均水平，對國家及城市建設有極大貢獻。 細則： (1)按計算投資的各項成本來分攤； (2)各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用量分攤； (3)若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤； (4)各 種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤； (5)與工程無關的分項按各功能面積比例分攤。 4．開發(fā)費用 (上述 1～ 3 項之和 )： 萬元。 表 4－ 6 開發(fā)成本估算總表（萬元） 序號 項目 金額 (1) 土地成本 (或土地費用 ) 2800 (2) 前期工程費 (3) 建安工程費 2360 (4) 基礎設施費 (5) 符合本案定位配套費 705 (6) 開發(fā)期間雜費 (7) 不可預見費 (8) 開發(fā)成本 開發(fā)成本＝ (1)＋ (2)＋ (3)＋ (4)＋ (5)＋ (6)＋ (7)= 開發(fā)費用估算 開發(fā)費用由管理費用、銷售費用、財務費 用三項構成，即： 開發(fā)費用＝管理費用＋銷售費用＋財務費用 1．管理費用： 萬元，取前述 (1)～ (5)項之和的 3％，即： 管理費用＝ [(1)＋ (2)＋（ 3）＋ (4)＋ (5)] 3％＝ 萬元 2．銷售費用： 萬元。 不可預見費＝ [(1)＋ (2)＋（ 3）＋ (4)＋ (5)] 3％＝ 萬元。 表 4－ 5 開發(fā)期間費用一覽表 序號 類別 計算依據(jù) 交納金額 (萬元 ) 1 建筑工程質量 安全監(jiān)督費 建安工程費 ％ 2 供水管網(wǎng)補償費 ， 標準為 600 元 /T 3 供電用電負荷費 負荷為 25 瓦 /平方米 標準為 1100 元 /千瓦 4 物業(yè)管理基金 建安工程費 2％ 5 合計 (7)不可預見費： 萬元。 表 4－ 3 住宅（商鋪）建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 項目 住宅 (元 / M2) 項目 住宅 (元 / M2) 樁基礎 土建工程 (框架結構 ) 200 一般水電安裝 80 煤氣 無（電炊） 電話 /通訊 10 有線電視 5 普通裝修 可視對講系統(tǒng) 智能化設施 5 合計 (所有項目相加 ) 300 表 4－ 4 酒店建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 序號 項目名稱 單方造價（元 /平方米） 1 土方及樁、基礎工程 120 2 土 建主體工程 400 3 安裝工程 220 水電安裝 80 空調工程 0 通訊及智能系統(tǒng) 20 電梯 100 消防 20 4 小區(qū)道路、管網(wǎng)、電纜敷設 10 5 室外配套 50 合計 800 綜上所述，兩種建筑類型建安工程費分別為： A．住宅（商鋪）建安工程費＝ 300建筑面積＝ 1800 (萬元 ) B．酒店建安工程費＝ 800建筑面積＝ 560 (萬元 ) 總建安工程費＝ A＋ B＝ 2360 (萬元 ) (4)基礎設施費 (紅線內工程費 )： 萬元 按建安成本 8%計取，總額 =建安成本取費標準 = 萬 （ 5）符合本案的配套費用小計： 705 萬元 (6)開發(fā)期間雜費： 萬元。 (2)前期工程費估算：為 萬元。 三、基礎數(shù)據(jù)及其測算（方案一） 投資與成本費用估算 (一 )項目主要經(jīng)濟技術指標 表 4－ 1 項目主要經(jīng)濟技術指標 規(guī)劃總用地 規(guī)劃凈用地 住宅總建筑面積 可售商鋪面積 酒店總面積 50 畝 50 畝 30,000M2 30,000M2 7,000M2 (二 )開發(fā)成本估算 (1)土地成本：含土地出讓金、土地征用及拆遷安置補償費及前期工程的“三通一平費”。 方案二：商業(yè)：酒店：住宅：（數(shù)據(jù)結果與方案一對比） 項目名稱 建筑面積 均價 建筑成本 配套成本 （ m2） （元 /m2） （元 /m2） （元 /m2） 商業(yè)（二層） 1 萬 10000 500 元 /m2 50/m2 酒店 (小高層，帶電梯 ) 1 萬 3200 800 元 /m2 150 元 /m2 住宅（多層） 萬 800 330 元 /m2 無 說明：普通的興建， 沿街只做一萬平米商業(yè)。 二、實施方案對比 基本數(shù)據(jù)：總建筑面積： 50 畝，容積率 2，建筑面積 萬平方，土地成本：56 萬 /畝。 （三）假設條件和評價方法 假設條件 假設工程建設內容和規(guī)模按預定方案實施，建設進度如期完成，項目建成后功能和規(guī)模達到預期目標，國家、地方宏觀經(jīng)濟政策保持相對穩(wěn)定。 遵循效益與成本費用計算口徑一致。 財 政部制定的有關房地產企業(yè)會計制度有關規(guī)定。 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（ 1993 年 11 月 26 日國務院十二次常務會議通過）。 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》（ 1993 年 11 月 26 日國務院十二次常務會議通過）。 零陵缺乏懂土地運營、城市運營的開發(fā)商，開發(fā)高度有待提升。 政府缺乏引導，管理缺位，零陵缺少創(chuàng)新的動力。零陵的開發(fā)水平總體處于低級開發(fā)，經(jīng)歷“房產新政”的洗禮，零陵地產界有一批犧牲者是注定的。在戶型設計上，太粗糙。 對產品的營造還不夠細。 小結： 零陵傳統(tǒng)項目對產品不夠重視，開發(fā)理念不夠清析，故后新政時代，營銷策劃給零陵樓市帶來更加廣闊的空間。在“地產新政”語境下，地產策劃人不但使出渾身解數(shù)，而且要回歸到產品時代力。地產行業(yè)有這樣的說法：“人來不來看廣告、動不動心看環(huán)境、掏不掏錢看戶型、滿不滿意看物管”。 但是好的營銷策劃將會點燃新政時代零陵樓市新的激情。城市的拆遷和住宅的升級換代的需求，強烈的支撐而導至住宅旺銷，當然地段還是擺在第一位。 ? 酒店經(jīng)營對商業(yè)部分的價值又一定提升作用，相輔相成。 ? 整個酒店的客房只要賣了三分之二，發(fā)展商利潤基本翻番（一般產權式酒店，發(fā)展商會留下三分之一為自有物業(yè)）。 ? 酒店日常營運成本低，員工工資是沿海發(fā)達地區(qū)的一半。 原因： ? 單價相對沿海和海南產權式酒店是很低的，目前市場價是 3000 元 /m2，一般沿海發(fā)達地區(qū)都是 7000 多，上萬每平方，所以單間客房總的年固定回報低（按 8％－ 9％算）。例如美倫大酒店在周末時間段還爆滿。 結論： （ 1） 根據(jù)調研得知，目前零陵區(qū)的酒店業(yè)普遍經(jīng)營較好， 150 元 /夜是大眾比較接受的價格，本地人開房占了七成。 D、目標客戶綜合分析 目標客戶細分 零陵區(qū)及周邊地區(qū)外資、合資企業(yè)的中高層管理人者及私營業(yè)主；熟悉零陵市場和酒店行業(yè)，看重本區(qū)域的投資型客戶、企業(yè)的高級員工、公務員；大型企業(yè)、個體私企投資者；頻繁往來商務人士；第二、三次置業(yè)者； 目標客戶特征 他們在 30 — 45 歲之間，受過高等教育，學識廣博，注重身份和地位，注重文化、社交、商務圈子的認同他們時尚、現(xiàn)代，有自己獨特的個性追求，是社會潮流的引領者，他們對生活有自己獨到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個 舒適的個人渡假休閑空間。 投資客 他們一般不受地域限制，看重項目地段、環(huán)境、配套設施，看重所屬地塊的行政規(guī)劃對土地價值的提升力度。他們一般注重工作環(huán)境與品質。 二、目標客戶群定位 A、目標客戶市場界定及特征描述 通 過對本案市場需求的調查分析，發(fā)現(xiàn)目標客戶主要構成分三大類：商務辦公、家庭度假、投資客。 分析： 據(jù)最新的統(tǒng)計資料顯示，近 10 年來，全世界產權式酒店平均每年以 15%以上的速度遞增，到 2020 年底，全球產權式酒店的銷售額將達到 400 億美元。就拿北京來說， 在市場上露面的產權式酒店已不下十家。 產權式酒店在中國 產權式酒店進入中國，也只是近幾年的事。因此它的實際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動變現(xiàn)而個人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾，從而尋找到了兩者雙贏的結合點。 產權式酒店實際上為酒店起到了一個組合投資的作用。 產權式酒店的本質 產權式酒店是一種新型的經(jīng)營方式，開發(fā)商通過出售產權客房回籠資金，擴大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風險，并借助國際酒店網(wǎng)絡提高客源質量，實現(xiàn)盈利。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應。由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余。 產權式酒店是旅游物業(yè)的重要一類，其實質就是“分時度假 +房產投資”。其英文全稱是timesharing，即時空共享，指的是位于景色優(yōu)美的旅游地區(qū)的出租率較高的酒店（一般年出租率大于 40%）。 什麼是產權式酒店 所謂的 產權式酒店 ，就是這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權。據(jù)最新的統(tǒng)計資料顯示，近 10 年來，全世界產權式酒店平均每年以 15%以上的速度遞增，預計到 2020 年底 ，全球產權式 酒店的銷售額將達到 400 億美元。 產權式酒店的發(fā)展 產權式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。同時，開發(fā)商和商家，應認識到必須對零陵路核心商圈進行統(tǒng)一的整體規(guī)劃，變粗放經(jīng)營為集約經(jīng)營，變雷同經(jīng)營為錯位經(jīng)營、特色經(jīng)營 ，變區(qū)域內的過度競爭為配套互補，才能保持零陵路核心商圈旺盛的生命力。 “競合共贏”的商業(yè)競爭策略 ? 現(xiàn)代商戰(zhàn)已呈現(xiàn)由 單體競爭向區(qū)域性競爭發(fā)展的趨勢，零陵路核心商圈的形成和成熟有賴商圈內商家合力親為，商圈的統(tǒng)一規(guī)劃和業(yè)態(tài)的集約經(jīng)營成為“競合共贏”的必然要求。 5)