【正文】 附 錄 第 38 頁 附 錄 一、附表 附表 1：建設(shè)投資估算表 附表 2：流動(dòng)資金估算表 附表 3：資金籌措與使用計(jì)劃表 附表 4：總成本費(fèi)用估算表 附表 5：固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表 附表 6：利潤及利潤分配表 附表 61：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表 附表 7：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 附表 8： 借款還本付息計(jì)劃表 二 、附件 附件 1: 烏蘭縣海平砂石場(chǎng) 采砂許可證 附件 2: 烏蘭縣海平砂場(chǎng) 砂礫石礦檢測(cè)計(jì)算礦產(chǎn)儲(chǔ)量說明書審查意見（黃國土資審字 [2020] 01 號(hào)） 附件 3： 烏蘭縣海平砂場(chǎng) 采砂權(quán)經(jīng)營協(xié)議 附件 4： 烏蘭縣 發(fā)展和改革局關(guān)于 烏蘭縣海平砂石 廠立項(xiàng)報(bào)告的批復(fù) 三 、附圖 1： 地理位置圖 2：采砂區(qū)示意圖 附 錄 第 39 頁 附 錄 第 40 頁 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大綱范本 一、項(xiàng)目的基本情況 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目主辦單位簡介 主辦單位之合作意想 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 XX 市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 附 錄 第 41 頁 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì) 收益概況 F、對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 三、利用外資開發(fā)的法律依據(jù) 四、 XX 市 XX 區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對(duì) XX 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評(píng)述 六、地塊撤遷安置情況 七、地場(chǎng)三通一平的安排 八、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí) 施計(jì)劃 九、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費(fèi)用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 A、資金籌措 B、財(cái)務(wù)費(fèi)用 附 錄 第 42 頁 十、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) （一）售樓收入的測(cè)定 住宅銷售單價(jià)的測(cè)定 商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定 單位銷售單價(jià)的測(cè)定 建議銷售價(jià) 實(shí)際銷售總收入 （二）項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出 （三）經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 十二、項(xiàng)目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十三、項(xiàng)目的不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概念分析 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項(xiàng)目綜合效益表 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、綜合表 項(xiàng)目投資利息估算表 土地增值稅計(jì)算表 項(xiàng)目敏感性分析表 概率分析表 附 錄 第 43 頁 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線圖 項(xiàng)目敏感性分析圖 。 該 項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)進(jìn)一步規(guī)范 烏蘭縣 采砂行為產(chǎn)生積極影響，其社會(huì)效益和環(huán)境效益不言而喻 ， 因此建議當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門制定鼓勵(lì)性政策，以促使其能夠良性發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)十分必要而且可行。 第十 二 章 結(jié)論 和建議 結(jié)論 該項(xiàng)目建設(shè)符合國家和地方產(chǎn)業(yè)政策及規(guī)劃，項(xiàng)目的 建設(shè)內(nèi)容、投資規(guī)模適宜， 建設(shè)方案合理，各項(xiàng)基礎(chǔ)條件基本具備，參與市場(chǎng)競(jìng)爭有優(yōu)勢(shì)， 管理措施得力， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，其發(fā)展前 景良好。 項(xiàng)目 建設(shè) 還 將增加固定就業(yè)崗位 17個(gè)， 年人均工資 元 以上 ， 能有效促進(jìn)地方各 類 人員就業(yè) 和增收，有利于 社會(huì)穩(wěn)定。 第十二章 結(jié)論和建議 第 36 頁 項(xiàng)目建設(shè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公開、公正、公平的取得采砂權(quán)， 通過加大投入進(jìn)行科學(xué)開采，在 提高生產(chǎn)能力滿足市場(chǎng)需求 的同時(shí) ，吸納合并小規(guī)模個(gè)人采砂，安置閑散勞力就業(yè)， 有效遏止 了 砂石資源私自買賣、私挖盜采現(xiàn)象， 為建設(shè)單位提供穩(wěn)定的砂石料供應(yīng)和服務(wù)，從而 促進(jìn) 建筑建材 等相關(guān) 行業(yè)健康有序發(fā)展， 推動(dòng) 地方小城鎮(zhèn)建設(shè) 和農(nóng) 牧民定居工程 建設(shè) ，也有利于采砂行業(yè)社會(huì)穩(wěn)定 。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)在 青海省 乃至全國都具有重要影響，地位突出。 第十 一 章 生態(tài)和 社會(huì)效益分析 由于砂石料市場(chǎng)需求量大， 合法開采的砂石料數(shù)量 不足， 年 缺口 量達(dá) 6 萬立方米以上 ，一些人受利益驅(qū)使而紛紛加入，致使私采亂挖、濫采濫挖 、 零星散亂采砂 等違規(guī)開采行為 時(shí)有 發(fā)生，導(dǎo)致 山體滑坡 、河流改向、水土流失、草地遭受破壞及廢料亂棄等危害生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)象頻現(xiàn)。 說明 項(xiàng)目具有較 強(qiáng) 的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力 以及借款償還能力 。 價(jià)結(jié)論 通過 對(duì)該 項(xiàng)目財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)分析可知：本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收 益率為 ％（ 所得 稅后）， 高于基準(zhǔn)收益率 12%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（ 所得 稅后） ﹥ 0； 含建設(shè)期的靜態(tài)投資回收期為 年（ 所圖 102：敏感性分析圖 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 變 化 率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 基準(zhǔn)折現(xiàn)率 建設(shè)投資 銷售收入 經(jīng)營成本 第十一章 生態(tài)和社會(huì)效益分析 第 35 頁 得 稅后） ，低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。 表 102：敏感性分析表 變化率 變化因素 % % 基本方案 % % 建設(shè)投資 % % % % % 銷售收入 % % % % % 經(jīng)營成本 % % % % % 基準(zhǔn)折現(xiàn)率 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 達(dá)產(chǎn)比率 圖 101：盈虧平衡分析圖 金額（萬元） 營業(yè)收入 扣 稅金及附加 總成本費(fèi)用 固定成本 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 34 頁 由敏感性分析表和分析圖可知： 當(dāng)建 設(shè)投資下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，當(dāng)投資上升 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %； 當(dāng)銷售收入下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，當(dāng)銷售收入上升 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %；當(dāng)經(jīng)營成本下降 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，當(dāng)經(jīng)營成本上升 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，可見 本項(xiàng)目最 為 敏感的因素為銷售收入，其次為 建設(shè)投資和 經(jīng)營成本 。 以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（以達(dá)產(chǎn)后計(jì)）為： BEP=固定成本 /（營業(yè)收入 稅金及附加 可變成本） =%，即年銷售收入達(dá)到 萬元即可保持盈虧平衡，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 33 頁 銀行借款清償能 力分析 項(xiàng)目計(jì)劃使用銀行借款 10 萬元， 采用 無息 創(chuàng)業(yè)貸款 的方式于貸款，到 期 償清全部借款。 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（當(dāng)基準(zhǔn)收益率為 12%時(shí)）： 萬元。 總投資收益率： %（年平均）； 資本金凈利潤率： %（年平均）； 所得稅前投資回收期： 年（含建設(shè)期 1 年）； 所得稅后投資回收期： （含建設(shè)期 1 年）； 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %。 詳 見 附表 4 總成本費(fèi)用估算表 。 其他管理費(fèi)用及 營業(yè) 費(fèi)用 等 萬元。 項(xiàng)目 新增 定員 17人，年工資及福利費(fèi) 總額 為 。其中：固定成本 ， 可變成本 萬元 。 詳見 附表 61。 各年銷售情況詳見附表 61。 福利費(fèi)：按工資總額的 14%計(jì)算 營業(yè)收入、 營業(yè)稅金和附加估算 收入 項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)年 可新增 砂石產(chǎn)量 5 萬立方米，年 新增 收入 萬元。 項(xiàng)目按 11年計(jì)算（含建設(shè)期 1 年）。 所得稅 稅率： 25%。 根據(jù) 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨 物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （ 財(cái)稅 [2020] 9） 號(hào) 規(guī)定， 產(chǎn)品第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 31 頁 增值稅稅率 6%。 第 十 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用國 家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 及現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)制度等規(guī)定的原則與方法進(jìn)行。 銀行貸款 10 萬元主 要用于 流動(dòng)資金的費(fèi)用。 使用 和管理 項(xiàng)目資金必須按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃完全投入。經(jīng)測(cè)算，正 常年份流第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 30 頁 動(dòng)資金總額為 。 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃使用銀行貸款 10 萬元， 采用無 息 創(chuàng)業(yè)貸款 ； 到期一次性付清銀行貸款本金。其中： （ 1） 采砂礦經(jīng)營權(quán) 28萬 元； （ 2） 項(xiàng)目環(huán)評(píng)、可研編制及其它 前期工程費(fèi) 等 9 萬元。 第九章 投資估算與資金籌措 第 29 頁 表 92：建（構(gòu)）筑物投資估算表 序號(hào) 建 (構(gòu) )筑物名稱 結(jié)構(gòu) 建設(shè) 性質(zhì) 單位 數(shù)量 投資額（萬元） 備 注 1 廠房 混合 新建 ㎡ 95 2 網(wǎng)圍欄 新建 km 16 3 綠化 新建 ㎡ 4000 4 合計(jì) （ 2） 項(xiàng)目 購置設(shè)備 13 臺(tái)（套），估算投資 387萬元 。 表 91： 項(xiàng)目投資構(gòu)成 序號(hào) 項(xiàng)目 估算價(jià)值 （萬元） 占 總 投資的比例 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其它費(fèi)用 合計(jì) 1 建設(shè)投資 % 工程費(fèi)用 % 建筑工程 設(shè) 備 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 采 砂經(jīng)營權(quán) 前期工程費(fèi)用 環(huán)評(píng)費(fèi) 可研編制費(fèi) 其它前期工程 費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 預(yù)備費(fèi) % 1 流動(dòng)資金 % 2 合 計(jì) % 項(xiàng)目 建設(shè)投資 萬元， 其中： 工程費(fèi)用 萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 ；預(yù)備費(fèi) 。 并結(jié)合本工程實(shí)際情況 估列。 材料價(jià)格依據(jù) 海西州 地區(qū) 2020年市場(chǎng)價(jià)格估算。通過扎實(shí)的職工技術(shù) 和安全生產(chǎn)知識(shí)等方面 培訓(xùn)，提高職工的技術(shù)水平 和安全生產(chǎn)意識(shí) ，以保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。 在項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)全體員工進(jìn)行 設(shè)備第九章 投資估算與資金籌措 第 27 頁 操作及 維護(hù) 技術(shù) 等方面的培訓(xùn)。做到 精心組織， 定期審 核 ， 杜絕浪費(fèi)， 確保資金的安全運(yùn)行和合理使用 。 協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，既要確保公司的利益，同時(shí)也要將 客 戶的利益擺在重要地位，用合同管理方式將公司與 客戶 有機(jī)地結(jié)合起來，共同發(fā)展。 主要措 施： 企業(yè)嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度要求運(yùn)行，各級(jí)管理人員和職工責(zé)、權(quán)、利明確。 項(xiàng)目資金管理方式：本項(xiàng)目資金管理按照有關(guān)財(cái)經(jīng)律和項(xiàng)目計(jì)劃使用和管理，設(shè)立專賬，由專人負(fù)責(zé)管理 ，做到 ?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可交付使用。 實(shí)行工程監(jiān)理制，確保工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。 第八章 項(xiàng)目組織與管理 第 25 頁 表 81：勞動(dòng)定員與勞動(dòng)工資表 序號(hào) 部門名稱 班制