【正文】 可見本項(xiàng)目具有相當(dāng)高的抗 風(fēng)險(xiǎn)能力，當(dāng)市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，項(xiàng)目依然有盈利能力。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)敏感性分析 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 62 頁(yè) 共 66 頁(yè) 財(cái)務(wù)指標(biāo) 銷售收入變化 全部投資 基準(zhǔn)方案 20% 10% 10% 20% FNPV（稅后） 18548 13148 14738 21998 25255 FNPV 升降幅度 % % % % FIRR（稅后） % % % % % IRR 升降幅度 % % % % 稅后投資利潤(rùn)率 % % % % % 投資利潤(rùn)率升降幅度 % % % % 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 年 年 年 年 財(cái)務(wù)指標(biāo) 建安費(fèi)用變化 全部投資 基準(zhǔn)方案 20% 10% 10% 20% 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 63 頁(yè) 共 66 頁(yè) FNPV（稅后） 18548 20307 19524 17436 16324 FNPV 升降幅度 % % % % FIRR（稅后） % % % % % IRR 升降幅度 % % % % 稅后投資利潤(rùn)率 % % % % % 投資利潤(rùn)率升降幅度 % % % % 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 年 年 年 年 財(cái)務(wù)指標(biāo) 土地價(jià)格變化 全部投資 基準(zhǔn)方案 20% 10% 10% 20% FNPV（稅后） 18548 19579 19136 17960 17372 FNPV 升降幅度 % % 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 64 頁(yè) 共 66 頁(yè) % % FIRR（稅后） % 167.8% % 121.3% % IRR 升降幅度 24.7% % % % 稅后投資利潤(rùn)率 % 53.6% % % % 投資利潤(rùn)率升降幅度 11.8% % % % 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 4年 年 年 年 從此表可以看出，銷售價(jià)格的波動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的影響最大，而可變成本的影響相對(duì)比較弱，顯然價(jià)格越高利潤(rùn)越高，而可變成本越高則利潤(rùn)越低。 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 53 頁(yè) 共 66 頁(yè) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020下半年 2020上半年 2020下半年 2020上半年 銷售面積 高層住宅 (㎡ ) 115000 23000 34500 34500 23000 住宅去化率 % 100% 20% 30% 30% 20% 商業(yè) (㎡ ) 10000 5000 5000 商業(yè)去化率 % 100% 50% 50% 銷售面積合計(jì)(㎡ ) 125000 23000 34500 39500 28000 項(xiàng)目開發(fā)整體投資預(yù)計(jì)： 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 54 頁(yè) 共 66 頁(yè) 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 ) 可售面積單方成本 (元 /平方米 ) 占總投資比例 % 一 土地相關(guān)費(fèi)用 % 二 前期費(fèi)用 % 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) % 四 建筑安裝工程費(fèi) % 五 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) % 六 工程不可預(yù)見費(fèi) % 七 建設(shè)投資成本合計(jì) % 八 銷售稅金 % 九 土地增值稅 % 十 營(yíng)銷費(fèi)用 % 十一 管理費(fèi)用 % 十二 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 十三 費(fèi)用合計(jì) % 十 總投資合計(jì) 100% 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 55 頁(yè) 共 66 頁(yè) 四 、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入： 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 銷售面積 高層住宅 (㎡ ) 115000 23000 34500 34500 23000 去化率 ( 住宅 ) % 100% 20% 30% 30% 20% 商業(yè) (㎡ ) 10000 5000 5000 去化率 ( 商 100% 50% 50% 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 56 頁(yè) 共 66 頁(yè) 業(yè) ) % 銷售單價(jià) 高層住宅 (元 /㎡ ) 6000 6500 7000 7500 商業(yè) (元 /㎡ ) 8000 9000 平 均 價(jià) 格 漲幅 % 8% 8% 9% 銷售收入 高層住宅 ( 萬(wàn)元 ) 商業(yè) (萬(wàn)元 ) 銷售收入合計(jì) (萬(wàn)元 ) 注：開始銷售時(shí)間為 2020年 10 月 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 57 頁(yè) 共 66 頁(yè) 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目 金額 備注 一、銷售收入 高層住宅銷售 商業(yè)銷售 銷售收入合計(jì) 減：銷售稅金 銷售收入 % 土地增值稅 9% 建設(shè)投資成本 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 減：營(yíng)銷費(fèi)用 3% 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 58 頁(yè) 共 66 頁(yè) 管理費(fèi)用 2% 三、息稅前利潤(rùn)(EBIT) 減：財(cái)務(wù)費(fèi)用 目前一 年期 貸款 基準(zhǔn) 利率為%，融資成本 15%，貸款資金50% 四、利潤(rùn)總額 減：所得稅 25% 五、凈利潤(rùn) 稅前投資利潤(rùn)率 % 稅后投資利潤(rùn)率 % 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 59 頁(yè) 共 66 頁(yè) 項(xiàng)目各半財(cái)年現(xiàn)金流量表： 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 一、現(xiàn)金流出 4 (一 )建設(shè)投資支出 2 3 費(fèi) 7 費(fèi) (二 )銷售稅金 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 60 頁(yè) 共 66 頁(yè) (三 )土地增值稅 (四 )營(yíng)銷費(fèi)用 (五 )管理費(fèi)用 (六 )財(cái)務(wù)費(fèi)用 (七 )所得稅 稅前利潤(rùn)總額 累計(jì)稅前利潤(rùn)總額 二、現(xiàn)金流入 (一 )預(yù)收樓款 (二 )銷售回款 經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 61 頁(yè) 共 66 頁(yè) 財(cái)務(wù)指標(biāo)及項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 財(cái)務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 總銷售收入 86125 萬(wàn)元 稅前投資利潤(rùn)率 % 建設(shè)投資 42577 萬(wàn)元 稅后投資利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目總投資 58903 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) % 利潤(rùn)總額 27222 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 18548 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 20417 萬(wàn)元 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 注： 億元，可以通過首付 50%的資金以緩解資金壓力。 開發(fā)周期預(yù)計(jì) 對(duì)于本案的銷售及開發(fā)周期，我司按照目前市場(chǎng)做出以下 預(yù)測(cè)： 項(xiàng)目銷售周期共 21 個(gè)月 項(xiàng)目將于 2020年 6月份開工，我們建議銷售期為 2020年 10月至 2020年 6 月，前期主要對(duì)住宅物業(yè)進(jìn)行銷售，最后一年安排商業(yè)物業(yè)的銷售。 【以佑林泰極為例分析價(jià)格走勢(shì)】 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 52 頁(yè) 共 66 頁(yè) 開發(fā)財(cái)務(wù)測(cè)算及分析 地塊規(guī)劃指標(biāo) 總用地面積： ㎡ 容積率： 商業(yè)部分≤ 10000 ㎡ 依據(jù)以上的規(guī)劃要求，我司對(duì)本案的相關(guān)建面進(jìn)行以下初步預(yù)計(jì)： 總戶數(shù)約 1200 戶 高層住宅面積： 115000 ㎡。 第一期房源預(yù)計(jì) 2020 年 10 月推出，階段作業(yè)參考下表： 其中：進(jìn)場(chǎng)日期暫定為 2020 年 6 月 21 日 開盤日期暫定為 2020 年 10 月 16 日 富恒 千燈項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 48 頁(yè) 共 66 頁(yè) 【作業(yè)節(jié)點(diǎn)一覽表】 以階段行銷目標(biāo)為導(dǎo)向， 進(jìn)行專題新聞事件炒作及、活動(dòng)行銷 ※僅供參考，具體方案待銷售執(zhí)行期詳細(xì)出具 階段 預(yù)熱期 蓄水期 開盤銷售期 主要活動(dòng) 滬昆同城時(shí)代 交通帶