【正文】 考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學(xué)昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平執(zhí)筆：曹學(xué)昌 。我國已提出建設(shè)節(jié)約型社會，全國各行各業(yè)建設(shè)節(jié)約型企業(yè)、機關(guān)、單位的活動也都在開展。在參觀考察 6500wilshireboulevard 大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自 1994 年至逐年投入資金進行各項改造最低提高能效 10%，最高提高 75%，有效地達到了節(jié)能降耗的目的。我們認為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊伍建設(shè)經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業(yè)管理這一社會服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經(jīng)濟收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準(zhǔn)。 美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管 第 24 頁 共 25 頁 理能夠保持在較高水平上。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高， 94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。 三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點啟示 美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整 齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。 注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署 “ 能源之星獎 ” 。 注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國 automatrix 企業(yè)的超級終端計算機控制軟件系統(tǒng)進行能源管理。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會（ boma）年度最佳大廈的稱號并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈 23 層高，總面積 435， 039平方英尺（ 40416 平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑，由貝聿銘設(shè)計。美國是世界上科學(xué)技術(shù)最為發(fā)達的國家，這也反映在他們對高層樓宇設(shè)備的配置要求上。 irem 的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應(yīng)付一大片。還有一個原因是警察和消防隊（ 911）的快速反應(yīng)。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。由于社會分工的發(fā)達，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護人員和設(shè)備。（ 2）日常維修保養(yǎng) —— 依靠專業(yè)公司。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保 持高出售率 /出租率。因此在 irem 的培訓(xùn)中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。 美國物業(yè)管理的內(nèi)容（ 1）首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營。他們就好像大公司的調(diào)度，負責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務(wù)。 專業(yè)分工：公司多以 cpm 為核心，其他人員圍繞 cpm 工作，所以規(guī)模一般 不大（見表），某 第 20 頁 共 25 頁 物業(yè)管理公司，具有 amo 資格，管理住房 380 多棟， “ 康斗 ”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4 個人。一旦成為注冊物業(yè)經(jīng)理，則進入高收入階層，促使 cpm 珍惜職業(yè)、珍惜榮譽。在 irem 的長期有計劃 的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點：身份高：全國只有 cmp9500多人， amo363 家，從申請到成為成員，有一套嚴格規(guī)定。其他要求：經(jīng) irem 地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm 的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng) irem 理事會批準(zhǔn)。 irem 承認其他 15 個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。地產(chǎn)、經(jīng)濟學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折 70 分，其他專業(yè)的學(xué)士折 60 分。對經(jīng)歷， irem 還有具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于 300 單元、或 2 處不少于 200 單元、或 5 處不少于 100 單元；如管理辦公樓，則一處不少于 12 萬呎、或 2 處不少于 8 萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于 20 萬呎。從事物業(yè)管理每一個月算一分，因此， 60分意味著 5 年的預(yù)備期。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守 cpm 職責(zé)道德規(guī)范。 irem 提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實實在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實踐經(jīng)驗和理 論知識。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務(wù)運作、日常管理、法律和風(fēng)險管理。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計劃。 irem 課程： 30 分必修分，多達100 分 選修分。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。負責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從 而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種： cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理（ certifiedpropertymanager）； arm，注冊住房經(jīng)理（ accreditedresidentialmanager）； amo，注冊物業(yè)公司（ accreditedmanagementrganization）。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機構(gòu)設(shè)置。日常的行業(yè)管理，主要由一個叫物業(yè)管理研究院的機構(gòu)負責(zé)。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔(dān)和履行了服務(wù)社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。 在美國，物業(yè)管理作為社會管理事務(wù)，主要由業(yè)主和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會負責(zé)，政府基本不予干涉。（作者單位：xx 市城管局）赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報告應(yīng)美國世邦魏理士物業(yè)管理公司 的邀請，中國物業(yè)管理協(xié)會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設(shè)備管理考察團一行 10人，于 12月 11日 — 23日對美國物業(yè)管理及高層樓宇設(shè)備管理現(xiàn)狀進行了認真考察，現(xiàn)將考察情況報告如下： 一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀美國是世界上最發(fā)達的國家，綜合 第 16 頁 共 25 頁 國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟體系最為完善的國家。派駐人員按合同進行嚴格的監(jiān)管，確保了承包商能夠長久穩(wěn)定地保持高水準(zhǔn)的管理。 ⑤ 管理方面。對垃圾收集站從設(shè)計、建設(shè)到運行都有詳細的環(huán)保措施要求，并強制執(zhí)行，保證了環(huán)保措施的落實。另外，采用連體式壓縮設(shè)備，減少了對土建設(shè)施的要求，使得后裝壓縮式垃圾車也可進站使用，在最終后裝壓縮車淘 汰后，可直接換入連體垃圾壓縮箱，而不需改變土建。對進入的設(shè)備要求標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一配置，例如都配備了符合歐洲工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保型垃圾桶通用提升裝置，保證了設(shè)備的通用性。香港能集中統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)施，無區(qū)域限制，設(shè)施的規(guī)劃能 第 15 頁 共 25 頁 貫徹落實；實行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化建設(shè)，建成的設(shè)施水