【正文】 “ 以租代征 ” 這一違法行為往往是綜合違法行為，涉及多個(gè)違法主體，具有多重違法性質(zhì)：其中，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員（如縣市政府領(lǐng)導(dǎo)人）批準(zhǔn) “ 以租代征 ” 的，以非法批地論處；單位或個(gè)人 “ 以租代征 ” 占地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，以非法占地論處；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 “ 以租代 征 ” 的，以非法轉(zhuǎn)讓集體土地論處。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須 符合規(guī)劃并嚴(yán)格限制在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。 “ 以租代征 ” 的違法性質(zhì) 2024 年國(guó)務(wù)院 31 號(hào)文件明確：禁止通過 “ 以租代征 ” 等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是違反土地用途管制制度，未經(jīng)法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外非法擴(kuò)大建設(shè)用地 規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。 （五） “ 以租代征 ” 違法用地 “ 以租代征 ” 的含義 通過 “ 以租代征 ” 擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是近年來凸現(xiàn)的一種違法新形式。對(duì)于侵占挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的國(guó)家工作人員，按照《刑 法》分則第八章關(guān)于貪污賄賂罪的規(guī)定追究刑事責(zé)任。行政機(jī)關(guān)侵占、截留、挪用被征收土地單 第 21 頁(yè) 共 22 頁(yè) 位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，給予記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級(jí)或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。（ 3）以其他形式侵占或挪用征地補(bǔ)償費(fèi)。 侵占挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的主要表現(xiàn)形式（ 1）利用職務(wù)之便侵占征地補(bǔ)償費(fèi)。所以，侵占挪用征地補(bǔ)償費(fèi)就是指將征地補(bǔ)償費(fèi)這一專用資金據(jù)為己有或者挪作他用的行為。對(duì)此，土地管理法律法規(guī)中規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，與非法占地的法律責(zé)任大 19 同小異，不再展開講述。 （三）破壞耕地類 破壞耕地是指違反土地管理法律法規(guī)，非法占用或者使用耕地，并造成 種植條件破壞的行為。司法解釋規(guī)定了五種情形，具備其中情形之一的即屬情節(jié)嚴(yán)重：一是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田5 畝以上；二是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣一般耕地 10 畝以上；三是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地 20 畝以上；四是非法獲利五十萬元以上；五是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)受過行政處罰或者造成嚴(yán) 第 20 頁(yè) 共 22 頁(yè) 重后果等。按照《刑法》第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金（罰金數(shù)額與上述相同）。按照修改后的“9 號(hào)令 ” 規(guī)定：行政機(jī)關(guān)及其公務(wù)員買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予 18 降級(jí)或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。 （ 2）行政處分。對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的一方，要沒收其違法所 第 19 頁(yè) 共 22 頁(yè) 得，可以并處罰款。不進(jìn)行任何投資開發(fā)即加價(jià)轉(zhuǎn)讓，是典型的炒賣土地行為。主要是指行為人在以出讓方式取得土地使用權(quán)后，未按照出讓合同的約定對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)即將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。將國(guó)家無償提供的劃撥土地使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)讓或者以其他方式隱形交易，如以買賣房屋名義轉(zhuǎn)讓土地，或以土地使用權(quán)入股聯(lián)辦企業(yè)分紅，或聯(lián)建住宅分成等，都為法律所禁止。非法轉(zhuǎn)讓的具體形式，除買賣外，還有其他一些形式，如以買賣房屋連同土地買賣，以土地入股聯(lián)辦企業(yè)名義轉(zhuǎn)讓土地等。按照現(xiàn)行土地法律法規(guī)，農(nóng)村集體土地所有的土地使用權(quán)，除因依法使用集體土地的企業(yè)由于破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓外，不允許轉(zhuǎn)讓（包括出租）用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 （二）非法轉(zhuǎn)讓土地行為 非法轉(zhuǎn)讓土地的含義 非法轉(zhuǎn)讓土地，是指擁有土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的單位或個(gè)人，違反土地法律法規(guī)，將土地的所有權(quán)或者使用權(quán)部分或者 第 18 頁(yè) 共 22 頁(yè) 全部轉(zhuǎn)移給他人的行為。那么什么情況算是數(shù)量較大和大量毀壞呢。 三是刑事處罰。按照修改后的 “9 號(hào)令 ” 規(guī)定：（ 1）行政機(jī)關(guān)及其公務(wù)員未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級(jí)或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。 二是行政處分。罰款數(shù)額為非法占用土地的每平方米 30 元以下。對(duì)已建的建筑物及設(shè)施，符合土地利用總體規(guī)劃的，要予以沒收：不符合土地利用總體規(guī)劃的，要予以拆除。 非法占地的法律責(zé)任 一是行政處罰。 （ 4）其他形式。主要指超出批準(zhǔn)用地的面積占用土地。再比如，某企業(yè)擬占用土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，在申請(qǐng) 用地時(shí)，卻以建工廠名義申請(qǐng)用地并獲得批準(zhǔn)。主要是指使用土地的單位或者個(gè)人，雖然占地經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并且取得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。如農(nóng)民未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地修建住宅，企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建廠等。 非法占用土地主要表現(xiàn)形 式 （ 1）未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地。非法占用土地的主體，一般為占用，使用土地的單位或者個(gè)人。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔 2024〕 3 號(hào)）中規(guī)定，國(guó)土資源部要嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。 2024年《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第 21 號(hào)）中明確了協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍， 即：除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、